TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/03288 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBHW

N° de MINUTE : 25/00654

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, représenté par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. TOUS CHEMINS SARL TOUS CHEMINS au capital de 3000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°752.021.618, agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0160

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2014, Madame [W] [Y] et Monsieur [X] [Y] ont donné à bail à la SARL TOUS CHEMINS des locaux situés [Adresse 5] (93).

Par acte notarié du 18 février 2021, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) a acquis les locaux donnés à bail.

Par acte du 3 novembre 2021, l’EPFIF a fait signifier à la SARL TOUS CHEMINS un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, à effet au 30 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, l’EPFIF a assigné la SARL TOUS CHEMINS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— FIXER l’indemnité d’éviction que I’EPFIF devra payer à la SARL TOUS CHEMINS à la somme totale de 81 350 euros toutes causes de préjudice confondues, décomposée comme suit :

— Indemnité principale (valeur du fonds de commerce) : 65 000 euros

— Indemnités accessoires :

— Frais de remploi : 5 350 euros

— Trouble commercial: 11 000 euros

— Frais de déménagement : sur justificatifs

— Débouter la SARL TOUS CHEMINS de toutes ses demandes contraires ou plus amples;

Subsidiairement, si le tribunal s’estimait insuffisamment informé :

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira de désigner avec la mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux sis, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— rechercher, en tenant compte de la nature des seules activités professionnelles autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre le locataire en application de l’article L.145-14 du code de commerce dans le cas :

1) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et d’installation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, et tous autres postes de préjudice,

2) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, et tous autres postes de préjudice,

— En dresser un rapport qu’il devra remettre au secrétariat-greffe du Tribunal dans un délai de 6 mois à compter de la consignation,

— Réserver les dépens.

En tout état de cause :

— Condamner la SARL TOUS CHEMINS au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la SARL TOUS CHEMINS sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER l’EPFIF de sa demande principale aux fins de fixation d’indemnité d’éviction à hauteur de 81 350 euros

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec la mission suivante :

— Fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer le préjudice subi par la Société TOUS CHEMINS à la suite du refus de renouvellement du bail de ses locaux situés [Adresse 6]

— Se faire remettre tous documents par les parties, notamment les documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation des locaux sis [Adresse 6]

— Fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de fixer l’indemnité de remplacement due à la Société TOUS CHEMINS suite au congé avec refus de renouvellement qui lui a été notifié par l’EPFIF

— Evaluer l’indemnité d’occupation due par la Société TOUS CHEMINS

— Faire toutes remarques utiles

— DIRE que l’expert désigné le sera aux frais avancés de la Société EPFIF

— RESERVER les dépens

— DIRE n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction

L’EPFIF sollicite que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 81 350 euros, sur la base d’une perte du fonds de commerce. Elle applique pour aboutir à une indemnité principale d’éviction de 65 000 euros, les méthodes de l’excédent brut d’exploitation avec application d’un coefficient de 3, et du pourcentage du chiffre d’affaires, faisant le choix d’un ratio de 30 %.

La SARL TOUS CHEMINS sollicite la désignation d’un expert, faisant valoir que la demande de l’EPFIF n’est justifiée par aucun élément.

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce et par l’effet du congé signifié le 3 novembre 2021, il a été mis fin au bail liant les parties au 30 juin 2022.

Le refus de renouvellement signifié par les bailleurs ouvre droit au profit de la locataire, d’une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En l’espèce, il est constant que l’EPFIF ne conteste pas devoir une indemnité d’éviction. En revanche, il ressort de leurs écritures que les parties s’opposent sur l’évaluation de cette indemnité. Aucune des pièces produites ne permet au tribunal de déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction due par l’EPFIF, ni celle de l’indemnité d’occupation due par la SARL TOUS CHEMINS.

En conséquence, le tribunal ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction, il convient avant dire droit sur ce point, d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de l’EPFIF qui est à l’origine du refus de renouvellement, tous autres moyens des parties demeurant réservés.

Les dépens et demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 9 juillet 2025 pour contrôle du versement de la provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Avant-dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EPFIF suite au congé délivré le 3 novembre 2021, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01 73 02 00 60

Courriel : [Courriel 11]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 30 juin 2022, la valeur locative du local commercial loué par la SARL TOUS CHEMINS permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 30 avril 2026 ;

— Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par l’EPFIF à la Régie du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 1er juillet 2025 ;

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Se réserve le contrôle de cette expertise,

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 9 juillet 2025 à 10 heures pour contrôle du versement de la consignation,

— Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile .

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON