Expéditions le : Minute n° 26/00081

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00566 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7SZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

SAEM CDC HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Marion PUY – SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [C], [Q] et Madame, [R], [J] épouse, [Q], demeurant, [Adresse 2]

comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 31 mars 2025, la S.A. CDC Habitat a donné en location à M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 877,27 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la S.A. CDC Habitat a fait assigner M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le bail en date du 31 mars 2025 liant M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à la S.A. CDC Habitat a été résilié de plein droit à la date du 28 juillet 2025,

— Déclarer M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] occupants sans droit ni titre,

— Ordonner à M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit, avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est,

— Juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsés,

— Condamner solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à payer à la S.A. CDC Habitat la somme de 6 187,94 euros correspondant à l’arriéré locatif, arrêté au 7 août 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 877,27 euros à compter du 28 mai 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement,

— Condamner solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à payer à la S.A. CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié des loyers, de leur indexation et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] aux entiers dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer en date du 28 mai 2025, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A. CDC Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 603,99 euros au 27 janvier 2026. Elle affirme que les locataires n’ont effectué aucun paiement depuis leur entrée dans les lieux.

M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] comparaissent en personnes. Ils affirment qu’ils ont payé 400,00 euros la semaine précédant l’audience et sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 322,00 euros par mois. M., [C], [Q] a perdu son emploi au mois d’avril et a repris une activité salariée au mois de janvier, en qualité d’intérimaire cariste, pour une rémunération avoisinant les 1 500,00 euros. Mme, [R], [J] épouse, [Q] travaille en C.D.I. à 80% et perçoit un salaire d’environ 1 200,00 euros. Ils ont trois enfants mineurs. Ils recherchent un logement mais rencontrent des difficultés en raison des prix de location, d’autant plus que les APL dont ils bénéficiaient sont bloquées depuis le mois de janvier. Ils ont fait une demande de Droit au logement opposable (D.A.L.O.) et ont demandé une demande d’apurement de la dette auprès de la Caisse d’allocations familiales (C.A.F.) afin de débloquer les A.P.L.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 octobre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 28 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 877,27 euros.

Le décompte arrêté au 27 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 28 mai 2025 et le 10 juillet 2025, les règlements intervenus sont revenus impayés, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 juin 2025 et que M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 322,00 euros par mois, à payer en sus du loyer courant. Or, il ressort du décompte produit par le bailleur qu’aucun paiement qui ne serait pas revenu impayé n’a été effectué durant la durée du bail.

Les locataires expliquent que M., [C], [Q] a été sans emploi à partir du mois d’avril, soit dès le premier mois de location et qu’il vient de retrouver un emploi. En outre, ils affirment avoir effectué un paiement d’un montant de 400,00 euros au mois de janvier 2026.

Or, il ressort de l’article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit apporter la preuve des faits nécessaire au succès de sa prétention.

M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] ne démontrent pas avoir réalisé un tel règlement.

Plus encore, la somme de 400,00 euros est insuffisante à payer le loyer courant.

Ces constatations, ainsi que le refus du bailleur, rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 27 janvier 2026, M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] sont redevables d’une somme totale de 11 603,99 .

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers, ni des charges, d’un montant total de 404,94 euros (13,51 + 13,51 + 13,51 + 152,85 + 13,51 + 13,00 + 185,05).

En conséquence, M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] seront condamnés à payer à la S.A. CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de 11 199,05 euros (11 603,99 – ,94) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 877,27 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] seront donc condamnés in solidumà payer à la S.A. CDC Habitat somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A. CDC Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mars 2025 entre la S.A. CDC Habitat d’une part, et M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 10 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [H] libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] de s’exécuter volontairement, la S.A. CDC Habitat pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à payer à la S.A. CDC Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à payer à la S.A. CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de 11 199,05 euros (onze mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinq centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 27 janvier 2026, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 28 mai 2025 la somme de 2 877,27 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet,

CONDAMNE in solidum M., [C], [Q] et Mme, [R], [J] épouse, [Q] à payer à la S.A. CDC Habitat la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE