TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/04163 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI7F

Minute : 25/92

S.D.C. [Adresse 2] [Localité 6]

Représentant : M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Monsieur [H] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 2] [Localité 6],

Représenté par son syndic, SGA – LA SOCIETE DE GESTION ET ADMINISTRATION IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [K] est propriétaire des lots numéros 625, 209 et 419 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [K] [H] de régler la somme de 4854,45 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6], représenté par son syndic, la SGA SOCIETE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE a fait assigner [K] [H] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

Condamner Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] la somme de 6.241,68 euros au titre des dommages et intérêts :

4.630,76 euros à titre principal, charges arrêtées au 10 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;1504,02 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; Condamner Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme totale de 1.944,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

Condamner Monsieur [K] [H] aux entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que malgré plusieurs relances, le défendeur ne paie pas régulièrement les charges afférentes à ses lots conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique également que le non-paiement par le défendeur des charges de copropriété aux échéances périodiques a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [K] [H] cité par dépôt étude ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 et du 30 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 /2025, et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 15 janvier 2024 et 09 avril 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défendeurs.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Monsieur [K] [H] est redevable de la somme de 5376.16 euros au 1er juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6], cantonne ses demandes à la somme de 4630.76 euros au 1er juillet 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6], la somme de 4630,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 sur la somme de 1926.16 euros compte tenu des sommes portées au crédit et de la présente assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1504,02 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi des seules mises en demeure des 24 mai 2023 et 21 février 2024, facturées 33,60 euros chacune, conformément au contrat de syndic par avocat le 2 octobre 2023.

Il convient également de déduire les sommes de 480 euros, 546 euros et 390 euros au titre des frais de l’avocat dès lors qu’ils ne constituent pas de frais de recouvrement, mais relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 106.90 euros qui relève des dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] la somme de 67.20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [K] [H] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient dès lors de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [K] [H] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6], la somme de 4630,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023, sur la somme de 1926.16 euros compte tenu des sommes portées au crédit et de la présente assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6], la somme de 67.20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] la somme de 500,00 euros à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 6] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT