Du 22 octobre 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 24/01997 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNLW

[Z] [J]

C/

[O] [E], [U] [E], [R] [E]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à

la SELARL AQUI’LEX

Le 22/10/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 22 octobre 2024

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [J] ayant pour mandataire SAS GESTION TRANSACTIONS LOCATIVES

né le 03 Décembre 1965 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cécile RIDE de la SELARL AQUI’LEX

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [E]

né le 06 Mars 1996 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Présent

Monsieur [U] [E]

né le 13 Juillet 1963 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Présent

Monsieur [R] [E]

né le 12 Septembre 1967 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M. [U] [E] muni d’un pouvoir

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Aout 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur et Madame [W] et [C] [J] ont acquis un logement situé [Adresse 2] [Localité 10] (33), donné à bail à Monsieur [O] [E] par contrat signé le 20 septembre 2021, moyennant un loyer révisable de 558,67 euros outre 50,50 euros de provisions sur charges.

Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] se sont porté caution solidaire des obligations de Monsieur [O] [E] selon actes de cautionnement en date des 22 et 24 septembre 2021.

Madame [C] [J] est décédée le 10 avril 2024.

Par actes introductifs d’instance en date des 23 et 24 mai 2024, Monsieur [W] [J] se prévalant du défaut de paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 mars 2024, dénoncé aux cautions le 15 mars 2024, a fait assigner Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection.

Aux termes de ses conclusions exposées à l’audience, Monsieur [W] [J] représenté par son avocat demande au tribunal de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 avril 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.400 €, et condamner solidairement les défendeurs à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des loyers échus d’un montant de 662,92 euros à la date du 1er février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.900 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais des commandements de payer des 6 décembre 2023 et 12 mars 2024 et les frais “liés au recours préalable au mode de règlement des litiges”.

Il s’oppose à l’octroi de délais de grâce.

Lors de l’audience, il a précisé que le solde de la dette de 662,92 € aurait été réglé par chèque la semaine précédant l’audience.

Présent à l’audience, Monsieur [O] [E] a exposé avoir souffert d’un épisode de dépression l’ayant conduit à s’isoler socialement et à ne pas gérer ses affaires financières. Il précise qu’il va mieux maintenant. Il mentionne qu’il est conseiller bancaire et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1900 €, il est célibataire, il rembourse un crédit automobile par mensualités de 157€.

Il sollicite un délai pour se reloger jusqu’à la fin de la trève hivernale.

Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E], ses parents s’étant porté caution, font valoir qu’ils ont réglé la dette de loyers à chaque fois qu’ils en ont eu connaissance, soit après les deux dénonces des commandements de payer. Ils prétendent que la dette est soldée aujourd’hui, ayant payé la somme restant due par chèque dont ils n’ont néanmoins pas le justificatif. Monsieur [U] [E] perçoit une retraite mensuelle de 1800€ et son épouse qu’il représente à l’audience perçoit un salaire de 2000€.

Le tribunal leur donne la possibilité de lui adresser avec communication préalable au conseil du demandeur, le justificatif de l’encaissement du chèque qu’ils indiquent avoir établi. Aucun justificatif n’a été reçu.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur ne justifie pas de cette notification, de sorte que son action n’est pas recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] justifie avoir fait délivrer à Monsieur [O] [E] le 6 décembre 2023, un commandement de payer les loyers impayés ; ce commandement a été dénoncé aux deux cautions le 12 décembre 2023. Il justifie encore leur avoir fait délivrer un nouveau commandement de payer le 12 mars 2024, dénoncé aux cautions le 15 mars 2024.

Malgré la délivrance de ce commandement qui se référait à la clause de résiliation insérée au bail, Monsieur [O] [E] n’a pas réglé cette dette. Néanmoins, l’examen du décompte locatif permet de confirmer que Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] ont effectué un règlement de 1303,72 € le 13 décembre 2023, soit le lendemain de la délivrance par le commissaire de justice de la dénonce du commandement de payer, au mois de décembre 2023, de sorte que ne restait due que la somme de 662,86 € à cette date. Toutefois, la dette s’est à nouveau constituée, faute de paiement du locataire, ayant conduit le bailleur à juger utile de délivrer un nouveau commandement de payer. La dette a encore été régularisée par deux paiements des 23 et 31 mai 2024, laissant un solde débiteur quasi nul de 0,6€.

Au jour de l’audience, une dette de 662, 92 € subsiste correspond à ce solde auquel s’ajoute un terme de loyer. Il convient en revanche de déduire une somme totale de 469,46 € de ce montant, qui correspond à des frais de procédure qui ne peuvent être comptabilisés au titre de la dette locative, de sorte que le solde locatif est en réalité de 193,46€.

Ainsi, si le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé, la dette est quasiment apurée. Il n’en demeure pas moins que le bailleur est fondé à solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, ce qui du reste n’est pas contesté par les défendeurs.

Dès lors la résiliation du bail est prononcée à compter du jugement et l’expulsion du locataire sera ordonnée dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, rien ne justifiant de déroger au délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail.

Rien ne justifie la fixation d’une indemnité d’occupation à un montant supérieur, celle-ci étant destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur.

Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] seront solidairement condamnés à en payer le montant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte du bail et du décompte versés aux débats par Monsieur [W] [J] que Monsieur [O] [E] reste redevable d’un arriéré locatif de 193,46 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’audience, après déduction des frais de procédure qui seront -partiellement- inclus dans les dépens.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par application de l’article 1243-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce Monsieur [W] [J] sollicite l’octroi de dommages et intérêts indépendants des intérêts de retard au taux légal, à hauteur de 1.900 €.

Cependant faute d’établir la mauvaise foi des défendeurs, et alors qu’il ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résulté du retard de paiement, d’ores et déjà réparé par les intérêts légaux, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [W] [J] ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, seront tenus aux dépens, en ce inclus les frais du commandement de payer du 6 décembre 2023, de la dénonce aux cautions du 12 décembre 2023 et des frais d’assignation, rien ne justifiant de mettre à leur charge les frais d’un commandement de payer et de la dénonciation aux cautions délivrés en mars 2024 à une date très proche des précédents.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les défendeurs seront en outre condamnés à payer la somme de 800 euros à Monsieur [W] [J].

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE IRRECEVABLE la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’acquitter les loyers, à compter du présent jugement ;

A défaut pour Monsieur [O] [E] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (662,86 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] à payer à Monsieur [W] [J] la somme de 193,46 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 27 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [W] [J] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] à payer à Monsieur [W] [J] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023, de la dénonce aux cautions du 12 décembre 2023 et les frais d’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [R] [E] à payer à Monsieur [W] [J] la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE