TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03626 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHIH

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur [U] STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [O] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2012, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [U] et Mme [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 1 – porte 1 A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,79 euros.

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail portant sur un box intérieur à M. [Y] [U] et Mme [H] [S] situé [Adresse 6] à [Localité 4] portant le n° 905, moyennant un loyer de 39,46 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 août 2024, Mme [H] [J], a donné congé des deux baux à la société LE FOYER REMOIS.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 13 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3 034,07 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 28 octobre 2025, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 6 mars 2012 et 30 décembre 2024 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société LE FOYER REMOIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 décembre 2025, s’élève désormais à 7 476,78 euros. La société LE FOYER REMOIS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, la société LE FOYER REMOIS fait valoir que M. [Y] [U] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

Dans ce prolongement, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [Y] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société LE FOYER REMOIS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Y] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au 30 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au box intérieur

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le box intérieur fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et M. [Y] [U], lequel a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le box intérieur dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au box intérieur, situé dans le même ensemble immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.

D’ailleurs, les deux baux sont référencés sous le même numéro 56371.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 13 juin 2025, pour un montant principal de 3 034,07 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail principal.

En outre, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner son expulsion.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 décembre 2025, M. [Y] [U] lui devait la somme de 7 476,78 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [Y] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 199,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER REMOIS ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société LE FOYER REMOIS recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mars 2012 entre la société LE FOYER REMOIS, d’une part, et M. [Y] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 1 – porte 1 A est résilié depuis le 14 août 2025,

DIT que le bail relatif au box intérieur, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 14 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 1 – porte 1 A ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de Janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 7 476,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 199,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2025 et celui de l’assignation du 28 octobre 2025.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026 et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge