TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/08450

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5JA

Minute : 229/25

Monsieur [G] [T]

Madame [C] [I] [E] épouse

[T]

Représentant : M^e Mikaël LOREK, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C1707

C/

Madame [P] [Z] [S]

Madame [W] [K] [V] [O] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LOREK

Copie délivrée à :

MME [S]

MME [O] [A]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T] et Madame [C] [I] [E] épouse [T], demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Mikaël LOREK, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Madame [W] [K] [V] [O] [A], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous signature électronique signé le 29 décembre 2022, M. [G] [T] a consenti à Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1019,06 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 130 euros et le versement d’un dépôt de garantie 1019,06 euros.

Le 21 février 2024, Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] ont fait délivrer à Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] un commandement de payer la somme en principal de 1048,61€ arrêtée à la date du 19 février 2024.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 juin 2024, Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] ont fait citer Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o ordonner l’expulsion des défenderesses, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique au besoin,

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie des sommes dues,

o les condamner in solidum au paiement de la somme de 5787,25€ au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o les condamner in solidum à leur verser la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

o les condamner in solidum à leur verser la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer, de l’assignation et de la signification.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs ont exposé que les défenderesses n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l’audience du 16 décembre 2024, Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 12 895,21€ arrêtée à la date du 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et qu’elle connait des difficultés de paiement de l’emprunt et des charges de copropriété en raison de cet impayé. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire si un premier règlement de 6000 euros est effectué.

Mme [P] [S], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué qu’elle et sa colocataire ont toutes deux subi une perte d’emploi. Elle a indiqué avoir fait une demande d’échéancier auprès de l’agence Orpi restée sans réponse. Elle a affirmé gagner 780 euros par mois, Mme [W] [O] [A] percevant quant à elle la somme d’environ 1500 euros par mois. Elle a indiqué pouvoir être aidées financièrement par leurs parents. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette par un premier règlement de 6000 euros puis des règlements de 200 euros par mois en sus de la reprise du loyer courant.

Mme [W] [O] [A], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 21 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] justifient avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 décembre 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1048,61 euros arrêtée au 19 février 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] produisent un décompte indiquant que Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] restent devoir la somme de 12 895,21 € arrêtée à la date du 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [P] [S], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît à l’audience.

Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] seront par conséquent condamnées au paiement provisionnel de la somme de 12 895,21 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Le bail contient en son article VII une clause de solidarité, cette condamnation sera donc assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] ont des ressources mensuelles s’élevant à 2 280 euros. Mme [P] [S] a affirmé lors de l’audience être aidée par sa famille. Elle a ainsi indiqué être en mesure d’effectuer un premier règlement de 6000 euros. Ainsi, au vu de la situation personnelle et financière des défenderesses décrite, elles sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. De plus, les bailleurs ont indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement si un versement conséquent était effectué en premier lieu.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elles ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défenderesses devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

En outre, les défenderesses devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux. La clause de solidarité ne s’étendant pas de façon expresse aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

La demande de dommages et intérêts sera rejetée, n’étant pas étayée.

Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 février 2024 uniquement et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T], Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 29 décembre 2022, par Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] à Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 avril 2024;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] à verser à Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] à titre provisionnel la somme de 12 895,21 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 décembre 2024, terme du mois de janvier 2023 inclus ;

AUTORISE Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 6000 euros, puis 34 mensualités de 200€ et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] et celle de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE EN CE CAS in solidum Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] à payer à Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] à verser à Mme [C] [E] épouse [T] et M. [G] [T] une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [S] et Mme [W] [O] [A] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 février 2024 uniquement et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

Le greffier Le juge