TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FF3E

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

S.A. [Adresse 10]

c/

Monsieur [H] [U]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

le 14 août 2018, la société MON LOGIS a donné à bail à M. [H] [U], un appartement situé [Adresse 3].

Par plusieurs courriers envoyés à compter de l’année 2022,la société MON LOGIS a mis en demeure M. [H] [U] de faire cesser des troubles dont se sont plaint le voisinage.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2025 la société MON LOGIS, a fait assigner M. [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 16 mai 2025, la société MON LOGIS – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de la défenderesse ; ordonner l’expulsion de M. [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les 24 heures du jugement à intervenir avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [H] [U] au paiement d’une somme actualisée de 1311.41 € au titre de l’arriéré locatif ; condamner M. [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés ; condamner M. [H] [U] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [H] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société MON LOGIS se prévaut des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles1217, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil et fait valoir que le locataire n’use pas paisiblement des lieux loués perturbant son voisinage par des nuisances olfactives liées à un manque d’hygiène,qui se font ressentir jusque sur le palieret une accumulation de déchets dans son appartement entraînant des infestations et propagations de blattes.

L’office public d’habitat expose que malgré plusieurs mises en demeure, les troubles persistent. Le bailleur sollicite ainsi la résiliation judiciaire du bail d’habitation, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Le demandeur indique également des impayés de loyers et charges pour lesquels il demande condamnation.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, le 19 février 2025, M. [H] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la société MON LOGIS verse au débats les éléments suivants :

un rapport d’information en date du 7 avril 2022, de la Police Municipale de [Localité 12]:” nous pouvons alors constater l’état catastrophique du logement,la porte atteint difficilement les 45 degrés d’ouverture, notre attention est figée par un amoncellement d’objets, de déchets en tout genre entreposés dans chaque recoin. Le mot appartement ne s’appliquant plus à cette manifestation insalubre et affligeante qui se présente à nous. Le sol n’est presque plus visible car recouvert entièrements d’objets(…)et de vêtements et dévoile des cadavres de blattes qui parsèment littéralement le logement, grand nombre grouille également lorsque la porte d’entrée s’est entrouverte. Un des cafard aperçu fait au moins un centimètre de long. Il est impossible de se mouvoir tant les objets obstruent le passage et sont potentiellement vecteurs de chutes.

Dans la pièce immédiatement à droite, un tas atteint le plafond. Les déchets, vêtements et objets cachent tout ce qui aurait pu ressembler à des radiateurs, meubles ou autre mobilier(…) Ce manque d’espace et de ventilation présentent indiscutablement un danger d’incendie au vu de leur positionnement

et utilisation(…)

Il est impossible d’accéder aux pièces, nous ignorons à ce stade l’état de ce qui fut la salle de bain, les toilettes, une chambre ou entre la cuisine(…) Les cafards circulent dans tout le logement du sol au plafond.

Il est à noter que M. [U] (…) N’a pas toutes ses facultés pour prendre en considération l’ampleur de la situation…”

le 13 avril 2022, un arrêté d’urgence pour la santé publique pris par l'[Localité 7] du [Localité 9] Est, cet arrêté impose au locataire de débarrasser, nettoyer, désinfecter, désinsectiser le logement, et si nécessaire , désengorger les équipements sanitaires, dans un délai de huit jours à compter de sa date de réception, soit via ce courrier, soit via sa remise en mains propres par l’administration. ; photographies du logement présentant l’état d’insalubrité de l’appartement de M. [H] [U] ; un signalement de mise en danger de personnes est réalisé le 6 juin 2023, auprès de Monsieur le Procureur de la République de [Localité 13] ; une mise en demeure la société MON LOGIS , envoyée à M. [H] [U], le 8 août 2023, lui demandant de procéder au retrait de ses affaires sous 8 jours et que passé ce délai, la société MON LOGIS interviendra à ses frais, afin d’apporter les objets à la destruction ; un procès verbal de constat établi par la SCP Anne JOUEN- Valérie DEBOUZY-DUCHENE, commissaires de justice, qui indique “ je frappe à la porte du logement. Au terme de plusieurs minutes, un homme m’ouvre. (…) Je constate qu’une gazinière est stockée à l’entrée à côté de la porte. Je lui décline mon nom et identité et lui indique que je sui mandatée par MON LOGIS. Il referme la porte et je l’entends déplacer pendant une ou deux minutes des objets derrière la porte. L’intéressé ouvre de nouveau la porte de manière plus large. Je constate alors que l’entrée de l’appartement est très fortement encombrée, des objets( notamment des matelas) et de nombreux sacs plastiques sont stockés en vrac, jusqu’au plafond. Je ne distingue aucun passage entre les biens derrière l’intéressé. Une odeur forte nauséabonde est perceptible. (…) Je lui demande s’il va bien et s’il a besoin d’aide. Il me répond de manière agressive que puisq’il est debout, c’est donc qu’il va bien.Je lui demande si je peux entrer pour discuter avec lui. Il me répond que dans la mesure où je suis mandatée par MON LOGIS(…) Il est hors de question que je rentre et il claque la porte de l’appartement…” ;

Il ressort de ces éléments, tous concordants et identifiant de manière précise M. [H] [U] , issus de déclarations et de rapport de divers intervenants à des dates différentes et reprennant les plaintes détaillées par la société MON LOGIS dans l’ensemble des mises en demeure, que M. [H] [U] est responsable des troubles de jouissance signalés dans l’immeuble. De plus, les éléments de plainte sont circonstanciés et permettent notamment d’établir que M. [H] [U] trouble la tranquillité de son voisinage par des infestations de blattes provenant de son appartement et par des nuisances olfactives répétées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 5 septembre 2025.

M. [H] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [H] [U].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [H] [U] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société MON LOGIS , arrêté à la date du 6 mai 2025, que la dette locative s’élève à la somme 1 311.41 €, après déduction des frais de poursuite et autre somme non justifiée.

M. [H] [U], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [H] [U] sera condamnée à verser à MON LOGIS une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la société MON LOGIS et M. [H] [U] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 5 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [H] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE la société MON LOGIS de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à la société MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à la société MON LOGIS la somme de 1 311.41 € (MILLE TROIS CENT ONZE EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) selon décompte arrêté au 12 mai 2025, au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois d’ avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [U] à verser à MON LOGIS une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,