TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DRAI

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e REMY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/10562

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXP

N° MINUTE :

Assignation du :

30 août 2022

JUGEMENT

rendu le 24 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0015

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.S. GERARD SAFAR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Jean-Elie DRAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0946

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10562 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXP

DÉBATS

A l’audience du 15 novembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Mme [H] [J] est copropriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021, ont été adoptées les résolutions numéros 18, 19 et 20 portant respectivement sur la pose d’un visiophone, sur le financement de ces travaux et sur les honoraires du syndic.

Lors de l’assemblée du 30 juin 2022, les copropriétaires ont adopté la résolution numéro 18 annulant la résolution numéro 18 adoptée lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021.

Ils ont également adopté les résolutions numéro 19 portant sur l’installation d’un nouveau système d’interphone et digicode (résolution 19-1 portant sur l’installation d’une platine interphone audio avec digicode dans le hall de l’immeuble et la pose de 31 postes dans les logements ; résolution 19-2 portant sur l’installation d’un digicode sur la porte rue et la fourniture de 80 badges d’accès), numéro 20 portant sur le planning des appels de fonds et numéro 21 portant sur les honoraires du syndic.

Par acte délivré le 30 août 2022, Mme [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de solliciter la jonction de la procédure avec celle suivie sous le numéro 21/11161 et l’annulation des résolutions 19, 20 et 21 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions n°1, transmises par voie électronique le 24 mai 2023, Mme [J] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« DIRE ET JUGER Madame [H] [J] recevable en son action ;

Et vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence visée et les pièces versées aux débats,

ANNULER les résolutions n°19 (19.1 et 19.2), 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 30 juin 2022 ;

CONSTATER que la demande en annulation des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 26 mai 2021, est devenue sans objet par suite de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 de les annuler ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6], à payer à Madame [H] [J] une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6], aux entiers dépens de l’instance ;

DIRE y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au profit de Madame [H] [J] ;

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6]de ses demandes, fins et prétentions contraires. »

Dans ses conclusions n°2, transmises par voie électronique le 24 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 42 la loi du 10 juillet 1965, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 4 de l’arrêté du 24 décembre 2015, de :

« JUGER que Madame [H] [J] était recevable mais mal fondée en sa demande d’annulation des résolutions n° 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 30 juin 2022;

Débouter Madame [J] de sa demande de CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6], à payer à Madame [H] [J] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [H] [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l’lMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 6], 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [H] [J] aux entiers dépens de l’instance :

DIRE de pas avoir lieu à faire application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 au profit de Madame [H] [J]. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 06 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 15 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de « constater » et de « juger »

Mme [J] demande de :

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10562 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXP

« CONSTATER que la demande en annulation des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 26 mai 2021, est devenue sans objet par suite de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 de les annuler ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour sa part de :

« JUGER que Madame [H] [J] était recevable mais mal fondée en sa demande d’annulation des résolutions n° 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 30 juin 2022; ».

Toutefois, aux termes du dispositif des conclusions de Mme [J], dont seul le tribunal est saisi en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, aucune demande en annulation de ces résolutions n’est formulée.

Ces demandes sont par conséquent sans objet.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°19, 20 et 21 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022

— sur l’abus de majorité et la rupture d’égalité entre les copropriétaires

Mme [J] explique qu’en l’état actuel, l’accès à l’immeuble est commandé par un digicode équipé d’une platine Vigik installée en façade, côté rue, mais que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, les copropriétaires ont voté l’installation d’un interphone dans le hall de l’immeuble, la platine Vigik étant maintenue à son emplacement actuel.

Elle considère que cette installation va modifier de manière certaine la pratique des occupants des appartements situés dans les étages puisqu’elle soutient que l’utilisation de l’interphone, dans le hall de l’immeuble, impliquera nécessairement que les visiteurs aient préalablement pu accéder à ce hall et donc qu’ils aient eu communication du code d’entrée de l’immeuble.

Or, elle fait valoir que la communication de ce code au plus grand nombre va amoindrir la sécurité de son lot puisqu’à la différence des occupants des étages supérieurs, elle ne bénéficiera pas du confort et de la sécurité supplémentaires apportés par l’interphone installé sur la porte du hall, dans la mesure où son appartement est situé dans le hall, en amont de la porte SAS, et que ses visiteurs n’ont donc pas à utiliser cet interphone pour entrer en contact avec elle.

Elle considère de plus que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’installation d’un interphone, en complément du digicode, ne modifiera pas la pratique des occupants des étages puisqu’il est évident qu’ils utiliseront la fonctionnalité, offerte par l’interphone, d’ouverture à distance de la porte SAS et que le code d’ouverture de l’immeuble aura nécessairement été divulgué aux visiteurs avant leur entrée dans le hall.

Outre ce risque accru d’intrusion, elle estime que cette résolution créé également une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisqu’elle sera la seule à ne pas pouvoir bénéficier de cette installation permettant d’identifier les visiteurs et de leur ouvrir depuis son appartement alors même qu’une quote-part du coût d’installation est mise à sa charge.

Elle considère ainsi que, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, elle ne profitera nullement de la sécurisation de l’immeuble tout entier par la mise en place de ce système puisqu’il est installé au-delà de l’accès à son appartement et que c’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il augmentera la sécurité de tous les copropriétaires.

Enfin, elle indique qu’en raison de cette installation à l’intérieur du hall et non à l’extérieur de l’immeuble, elle va inévitablement subir des nuisances sonores puisque son appartement est contigu au hall et qu’il est indéniable qu’elle subira à longueur de journée la tonalité de l’interphone et les nombreuses conversations entre les occupants de l’immeuble et les visiteurs, amplifiées par l’environnement clos du hall.

Elle considère de plus que l’adoption de cette résolution est d’autant plus abusive qu’elle a eu confirmation qu’il était techniquement possible d’inverser, sans surcoût, le dispositif, à savoir installer le « vidéophone » à l’entrée de l’immeuble et la platine Vigik avec digicode au niveau de la porte SAS située dans l’immeuble, ce qui permettrait de garantir à l’ensemble des copropriétaires un niveau de sécurité équivalent et de maintenir entre eux une égalité dans l’usage des équipements communs.

Enfin, elle soutient qu’en l’écartant de l’accès au système de visiophonie puis en lui substituant la poste d’un interphone, le syndicat des copropriétaires a méconnu les dispositions légales et règlementaires relatives à l’accessibilité pour les personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que c’est pour des raisons évidentes de sécurité que les copropriétaires ont voté l’installation d’un interphone dans le hall de l’immeuble, tout en maintenant, à l’entrée de l’immeuble, la platine Vigik équipée d’un digicode.

Il indique ainsi, en réponse au risque de divulgation du code d’entrée du fait de l’installation de cet interphone, que la pose de cet équipement ne modifie en rien la faculté dont dispose déjà les copropriétaires des étages de donner ce code à leurs visiteurs pour éviter d’avoir à descendre leur ouvrir la porte.

Il fait de plus valoir qu’il n’est nullement certain, comme l’affirme Mme [J], que de nombreuses personnes étrangères à l’immeuble auront librement accès au hall et donc à son appartement et relève que le code ne pourra être transmis à une personne mal intentionnée.puisqu’en toute logique les seules personnes qui pourront pénétrer dans le hall, et ainsi approcher de son logement, seront des personnes invitées et attendues par les copropriétaires résidant dans les étages.

Il conteste toute rupture d’égalité en faisant valoir que Mme [J] va également profiter de la sécurisation de l’immeuble tout entier grâce à l’installation de cet interphone, qui empêchera l’accès à des intrus et donc que les parties communes ne soient dégradées.

Il conteste également le préjudice économique du fait de nuisances sonores dont fait état Mme [J], en indiquant qu’elle n’en justifie nullement, pas plus qu’elle n’apporte d’éléments attestant de la dévalorisation de son bien du fait de l’installation de l’interphone.

Il ajoute que contrairement à ce qu’elle soutient, sans apporter aucun élément à cet égard, il n’est pas possible techniquement et sans surcoût, d’inverser le dispositif.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/10562 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXP

Enfin, il relève que Mme [J] n’indique pas en quoi l’interphone ne serait pas accessible aux personnes handicapées.

Il appartient à Mme [J], qui invoque un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

En l’espèce, elle soutient tout d’abord à tort que l’installation d’un interphone dans le hall de l’immeuble va poser un problème de sécurité.

Il est en effet établi que l’accès à l’immeuble se fait au moyen d’une platine Vigik avec digicode, installée à l’extérieur du bâtiment sur la façade rue.

L’entrée dans l’immeuble n’est donc possible que pour les personnes titulaires d’un badge ou détenteurs du code d’accès.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022 les copropriétaires ont décidé d’installer un dispositif supplémentaire, à savoir un interphone situé dans le hall de l’immeuble, sur la porte SAS.

Or, il ne peut être soutenu que cette installation va poser un problème de sécurité, en ce qu’elle va impliquer nécessairement la divulgation du code d’entrée de l’immeuble, alors qu’elle contribue au contraire à renforcer la sécurité de l’immeuble et de ses occupants.

En effet, si Mme [J] indique que la platine Vigik avec digicode est le seul équipement permettant de réguler l’accès à l’immeuble et qu’il « appartient donc aux copropriétaires et occupants de l’immeuble de ne pas divulguer le code d’entrée et d’ouvrir personnellement la porte à leurs visiteurs », pour autant rien ne les empêche de donner, en l’état, ce code d’accès à qui ils le souhaitent et rien ne garantit qu’ils descendent personnellement ouvrir la porte.

En revanche, l’installation de l’interphone empêchera désormais, contrairement à la situation antérieure, les personnes ayant franchi la porte d’entrée de l’immeuble d’accéder de suite aux étages puisqu’il nécessite qu’elles s’identifient tout d’abord auprès des copropriétaires afin que ces derniers leur donnent accès aux étages.

Par conséquent, quand bien même le code serait divulgué à des personnes étrangères à l’immeuble, les copropriétaires disposent néanmoins ainsi d’un moyen d’en contrôler les accès.

Dans la mesure où cet équipement renforce la sécurité de l’immeuble, il bénéficie par conséquent à l’ensemble des copropriétaires, dont Mme [J], quand bien même son appartement se situe avant la porte SAS sur laquelle est installé l’interphone.

Il n’existe donc aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires.

S’agissant des nuisances sonores que cet équipement générerait, elles ne sont nullement justifiées pas plus que la dévalorisation alléguée du bien de Mme [J] ou la possibilité technique d’inverser le dispositif.

Enfin, Mme [J] n’explique nullement les raisons pour lesquelles l’installation de l’interphone méconnaîtrait les dispositions légales et règlementaires relatives à l’accessibilité aux bâtiments d’habitation collectifs pour les personnes handicapées.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments analysés qu’aucun des moyens et arguments présentés par Mme [J] n’est révélateur d’un abus de majorité.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions contestées de ce chef.

— sur l’irrégularité du vote à la majorité de l’article 24

Mme [J] fait valoir que la résolution adoptant l’installation d’un système de vidéophonie doit être votée à la majorité de l’article 24, mais qu’il en va différemment en cas de modification de la destination ou des conditions de jouissance d’une partie privative, la résolution ne pouvant alors être adoptée qu’à l’unanimité.

Or, elle indique que l’installation du système de l’interphone dans le hall et non en façade aurait pour conséquence de créer des nuisances sonores significatives, caractérisant une atteinte aux conditions de jouissance de ses parties privatives.

Elle considère donc que les résolutions contestées devaient être adoptées à l’unanimité et non à la majorité de l’article 24.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les nuisances sonores alléguées ne sont nullement démontrées et qu’aucune atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de Mme [J] n’est prouvée.

Il indique en effet que la pose de l’interphone ne modifie en rien le mode d’accès au hall, qui reste la porte d’entrée de l’immeuble, et donc à la porte du logement de Mme [J].

Comme indiqué précédemment, il n’est nullement justifié des nuisances sonores dont fait état Mme [J], au surplus à titre purement hypothétique.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions contestées, qui ont été valablement votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient par conséquent de débouter Mme [J] de sa demande d’annulation.

Sur les autres demandes

Mme [J], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre ainsi que de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE sans objet la demande de Mme [H] [J] ainsi rédigée : « CONSTATER que la demande en annulation des résolutions n°18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 26 mai 2021, est devenue sans objet par suite de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 de les annuler » ;

DÉCLARE sans objet la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi rédigée : « JUGER que Madame [H] [J] était recevable mais mal fondée en sa demande d’annulation des résolutions n° 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] du 30 juin 2022 » ;

DÉBOUTE Mme [H] [J] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [J] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 janvier 2025

La greffière La présidente