TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 9]

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N° RG 24/01430 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPDE

Minute : 25/00025

Madame [V] [J] épouse [S]

Madame [R] [J]

Madame [C] [J] divorcée [D]

C/

Monsieur [K] [W]

Monsieur [G] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Madame [V] [J] née [S]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Comparante en personne

Madame [R] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [J] divorcée [D]

[Adresse 3]

[Localité 11]

ALLEMAGNE

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Comparant en personne

Monsieur [G] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire,en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire :

Madame [V] [J] née [S]

Madame [R] [J]

Madame [C] [J] divorcée [D]

Copie certifiée conforme :

Monsieur [K] [W]

Monsieur [G] [W]

Le 11/03/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 octobre 2012, Madame [V] [S] veuve [J] a donné à bail à Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] un appartement à usage d’habitation dont elle est ususfruitière et qui est situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 680 € et 60 € de provision sur charges.

L’appartement appartient en nue propriété à Madame [R] [J] et à Madame [C] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [S] veuve [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024.

Madame [V] [S] veuve [J], Madame [R] [J] et Madame [C] [J] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 11 juin 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience du 7 novembre 2024 après avoir été renvoyée une fois à l’initiative des demanderesses, puis mise en délibéré au 10 décembre 2024. Le 10 décembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats, afin que les demanderesses versent aux débats les pièces mentionnées dans leur assignation et afin que les défendeurs puissent y répliquer.

L’affaire a de nouveau été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025, après avoir été renvoyée une fois à l’initiative des demanderesses.

A l’audience du 6 février 2025, Madame [V] [S] veuve [J] reprend les termes de l’assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 10.910 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [S] veuve [J] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et l’arriété locatif s’élève à la somme de 10.910 € à la date du 31 décembre 2024. Elle souligne que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Monsieur [K] [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 280 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit des revenus mensuels de 2.500 € environ et déclare avoir trois personnes à charge. Il précise que son frère, Monsieur [G] [W], n’habite plus dans les lieux depuis 2022, même s’il n’a pas donné congé au bailleur.

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [G] [W] n’est ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 5 octobre 2012 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 10.190 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Madame [V] [S] veuve [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] restent lui devoir la somme de 10.910 € à la date du 31 décembre 2024.

Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [K] [W] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à verser à Madame [V] [S] veuve [J] cette somme de 10.910 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (23 avril 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, Madame [V] [S] veuve [J] ne justifie pas d’une clause de solidarité stipulée au contrat de bail, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de solidarité.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’accord de de la bailleresse, Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En revanche, Madame [V] [S] veuve [J] sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [G] [W], pusqu’il est constant que ce dernier n’occupe plus les lieux loués depuis l’année 2022.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, Madame [V] [S] veuve [J] et ses filles seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des circonstances du litige et en l’absence de justification de frais irrépétibles éventuellement engagés.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2012 entre Madame [V] [S] veuve [J] et Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] à verser à Madame [V] [S] veuve [J] à titre provisionnel la somme de 10.910 € (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 280 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [V] [S] veuve [J], Madame [R] [J] et Madame [C] [J] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [W] soit condamné à verser à Madame [V] [S] veuve [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,