TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 30 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/00007 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HXV5

Jugement Rendu le 30 AVRIL 2026

AFFAIRE :

S.A.R.L. [Adresse 1]

C/

[L] [Z] [J]

ENTRE :

S.A.R.L. MAISON DES DELICES ET DES SAVEURS DE N.Y.S., immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 852 134 402

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [L] [Z] [J]

né le 25 Février 1937 à [Localité 2], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-président, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 mai 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 17 novembre 2025, prororgé au 30 Avril 2026

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Monsieur Nicolas BOLLON

— signé par Monsieur Nicolas BOLLON, Président et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA

Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 4 mai 2019, Monsieur [U] [M], pâtissier, a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Ce fonds est exploité par une SARL dénommée Maison des Délices et des Saveurs de NYS (la SARL).

Par acte notarié en date du 26 juillet 2019, la SARL a régularisé un contrat de bail commercial avec Monsieur [L] [J], propriétaire des murs du fonds de commerce situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Le bail était conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commençant à courir le 26 juillet 2019 pour se terminer le 25 juillet 2028, moyennant un loyer annuel de 12.072 euros, payable en douze termes égaux de 1.006 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros.

Monsieur [J] a fait délivrer à la SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2022.

Par acte d’huissier de justice du 22 décembre 2022, la SARL a fait assigner Monsieur [J] devant le Tribunal judiciaire de Dijon afin de le voir condamner, notamment, à la réalisation de travaux de mise en conformité du local loué.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la SARL demande au tribunal de :

— La déclarer recevable et bien fondée ;

— Ordonner à Monsieur [J] de procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité des installations électriques, des canalisations, de sécurisation des escaliers et du remplacement des huisseries, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 10.600 euros correspondant au remboursement d’environ 30 % du loyer depuis la prise d’effet du bail jusqu’au 1er mai 2022 ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 3.215,15 euros correspondant au remboursement des charges non récupérables et 1.700 euros au titre de la taxe d’habitation ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 8.200 euros au titre des charges locatives pour les années 2021 et 2022 ;

— Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [J] à lui payer, outre les dépens, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, Monsieur [J] demande au tribunal de :

— Débouter la SARL de ses demandes ;

— Dire que le locataire doit garder à sa charge les impôts et taxes afférents à l’immeuble, y compris les impôts fonciers ;

— L’intégralité des charges de copropriété à l’exception des charges relatives aux grosses réparations ;

— Reconventionnellement, prononcer la résiliation du bail commercial ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL ;

— Condamner la SARL à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.500 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

— Condamner la SARL à lui verser la somme de 2.522,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2023 ;

— Condamner la SARL à lui payer, outre les dépens qui comprendront le cout du commandement du 27 juillet 2022, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalisation des travaux

Il résulte des dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, pris en application de l’article L. 145-40-2 du même Code que :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. […] Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

La SARL fait grief à Monsieur [J] de ne pas avoir procédé aux travaux de mise en conformité du local loué. Elle considère que le local présente des désordres ne permettant pas une jouissance paisible. Elle demande :

— le remplacement de la porte du fournil ;

— la mise aux normes des installations électriques et des canalisations liées à la vétusté ;

— la réparation des menuiseries ;

— la mise en conformité du local attenant au fournil avec installation de l’électricité et changement des canalisations ;

— la sécurisation des escaliers donnant accès à la cave et mise aux normes de la cave.

Monsieur [J] s’oppose aux demandes. Il fait valoir que s’agissant de l’entretien et des réparations, le bail est clair et que seules les dépenses relatives à la réparation des gros murs et voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures ainsi que celui des murs et soutènement de clôture sont à la charge du bailleur.

Le tribunal rappelle à titre liminaire que conformément aux dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, il y a lieu de réputer non écrites les clauses du bail commercial litigieux qui seraient contraires aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du même Code.

— Sur le remplacement des huisseries

Il résulte du constat d’huissier du 11 avril 2022 produit par la SARL, que la porte d’accès du fournil et la fenêtre attenante sont vétustes. L’huissier de justice indique en effet que « il existe une porte en bois ancienne avec parties vitrées d’accès au fournil revêtue d’une peinture de couleur grise, laquelle est ternie, écaillée et sale. A proximité de la poignée je constate que le chambranle de porte est fissuré avec décollement. Côté intérieur de la porte, je constate qu’il en est de même et que l’encadrement métallique de la poignée est cassé et qu’il en manque une partie. Côté droit de la porte je constate qu’il existe une partie fenêtre vitrée, laquelle est fissurée à plusieurs endroits ».

Il est constant par conséquent que la porte et la fenêtre sont vétustes. Cependant, il n’est pas démontré que cette vétusté nuit au clos du local, de sorte que la réfection ou le changement de ces huisseries ne sauraient recevoir la qualification de grosses réparations et demeurent à la charge de la société preneuse à bail.

— Sur la mise en conformité de l’installation électrique

Il résulte du contrat de bail que « le bailleur, à titre exceptionnel, s’engage à prendre en charge la moitié de la facture d’électricité à venir, pour les réalisations des travaux préconisés dans la clause observations du rapport de vérifications d’une installation électrique établi par l’APAVE », annexé au bail.

Il résulte du rapport établi le 23 avril 2019 que l’APAVE a formulé 9 observations à la suite de la visite de contrôle réalisée. Ces réalisations ne visaient pas à la reprise totale et intégrale d’une installation électrique jugée vétuste.

Par suite, les travaux envisagés ne peuvent recevoir la qualification de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Elles ne peuvent donc être mises à la charge du bailleur, sous la réserve de la stipulation du bail et l’engagement du bailleur à assumer la moitié de la facture de réfection.

— Sur la réfection des canalisations

La SARL fait état de traces de ruissellement, d’auréoles et d’humidité. Le constat d’huissier du 11 avril 2022, atteste de la présence de fuites de canalisations dans la cave.

Il convient de relever cependant que les fuites sont limitées et circonscrites à une canalisation qui traverse la cave louée. Par suite, il faut observer d’une part que la SARL ne justifie pas avoir actionné la garantie dégâts des eaux de son contrat d’assurance, et, d’autre part, que la réparation ne saurait recevoir la qualification de grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil. La société preneuse ne saurait en conséquence exiger du bailleur la prise en charge des travaux de réfection de la canalisation fuyarde.

— Sur l’accès à la cave

La SARL indique que l’accès à la cave est difficile et dangereux et demande la mise en œuvre de travaux de sécurisation.

Monsieur [J] fait valoir que de tels travaux incombent au syndicat des copropriétaires.

Il ressort en effet que les accès aux caves de l’immeuble constituent des parties communes de la copropriété. La SARL n’est donc pas fondée à solliciter de son bailleur la réalisation de travaux de sécurisation. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du Code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

La SARL indique qu’une partie des locaux loués étaient encombrés lors de la prise à bail et qu’ils n’ont été débarrassé qu’en avril 2022. Elle demande donc le remboursement de 30 % des loyers versées entre la prise d’effet du bail et le mois de mai 2022.

Monsieur [J] fait valoir pour s’opposer à la demande que la SARL, pendant près de deux ans, n’a pas sollicité le débarrassage de la pièce litigieuse et que la réserve ne représente que 23 % de la surface totale hors cave.

Il n’est pas contesté que la pièce dénommée réserve débarras, située dans le bâtiment C, était inaccessible à la société preneuse en raison de son encombrement. Il est tout aussi constant que cette pièce a été libérée en avril 2022. Il faut donc constater que le bailleur n’a pas permis, en libérant les lieux des effets du précédent locataire, à la SARL de jouir pleinement des locaux loués.

Cette privation de jouissance partielle justifie une réfaction des loyers perçus par Monsieur [J].

Cependant, il faut observer que la SARL ne justifie pas d’avoir signalé cette situation ou mis en demeure le bailleur de libérer ou faire libérer la pièce à usage de réserve.

Par suite, il convient de limiter les sommes dues par le bailleur au titre de la réfection du loyer à la somme de 2.500 euros.

Sur la répartition des charges

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. […] Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

La SARL sollicite le remboursement de la somme de 3.215,15 euros au titre des charges non récupérables et de la somme de 1.700 euros au titre de la taxe d’habitation.

Monsieur [J] s’oppose à la demande.

Sur ce, il résulte des stipulations du contrat de bail (page 10) que :

« 1° le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

2° en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :

— Les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelle à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;

— Les taxes municipales afférentes au ben loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;

— Les fournitures et prestations individuelle ou collectives récupérables sur le locataire ;[…]

4° le preneur remboursera au bailleur l’intégralité des charges de copropriété pour le cas où le bien loué serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété, mais à la seule exclusion des travaux compris dans ces charges et relevant de ceux qualifiés de grosses réparations […] ».

Il résulte ainsi du contrat de bail que celui-ci a opéré un transfert de charges sur le preneur. Cependant ce transfert résulte expressément des stipulations contractuelles, de sorte que la SARL n’est pas fondée à solliciter le remboursement des charges non-récupérables et de la taxe d’habitation.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du Code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Reconventionnellement, Monsieur [J] sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial. Il fait valoir qu’au 1er janvier 2023, la SARL était redevable à son égard de la somme de 2.522,08 euros.

La SARL s’oppose à la demande de résiliation du bail en expliquant que le bailleur met à sa charge des sommes indues dans le seul but de l’expulser.

Elle précise être à jour du paiement de ses loyers et charges.

Elle produit une attestation de la société BUET IMMOBILIER, chargée de la gérance du local commercial, qui établit que la SARL est à jour de ses paiements au 24 avril 2023.

Il y a donc lieu de constater que le bailleur échoue à démontrer que la SARL ne respecterait pas son obligation de payer le loyer et les charges. Il sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Chacune des parties succombant au moins partiellement en ses demandes, elles conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposés. A ce titre, Monsieur [J] conservera la charge du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2022.

Aucune circonstance tirée notamment de l’équité, ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE la SARL [Adresse 1] de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [J] à réaliser des travaux de mise en conformité ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la SARL MAISON DES DELICES ET DES SAVEURS DE N.Y.S. la somme de 2.500 euros au titre de la réfection du loyer ;

DEBOUTE la SARL [Adresse 1] de sa demande de remboursement des charges non récupérables et de la taxe d’habitation ;

DEBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande de résiliation du bail ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT que Monsieur [L] [J] conservera la charge du coût du commandement délivré le 27 juillet 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT