TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/10826 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IDM

Minute :

JUGEMENT

Du : 17 Novembre 2025

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Monsieur [G] [S]

Madame [Y] [L] épouse [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Ingrid FOY, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Y] [L] épouse [S]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

M^e Ingrid FOY

Madame [Y] [L] épouse [S]

Expédition délivrée à :

Par exploit délivré le 20-11-24, la société SEQENS a fait assigner M. [S] [G] et MME [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de la location relative à un logement et une place de stationnement n°1088 , subsidiairement la résolution judiciaire du bail

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme principale de 3956.03 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de M. [S] [G] soutient que le non paiement des loyers résulte d’une inexécution par le bailleur de ses obligations d’entretien et de sauvegarde de la jouissance des lieux au profit de son locataire.

Il demande à ce titre :

— le débouté de toutes les demandes du bailleur ,

— la condamnation du bailleur au paiement de :

. la somme de 8645.01 euros en compensation au titre du trouble de jouissance

. la somme de 13323.40 euros en compensation du préjudice matériel

. la somme de 15000 euros en compensation du préjudice moral

— la compensation des dommages et intérêts avec le montant de la dette locative

— la remise en état du logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement

— la condamnation du bailleur aux dépens et le débouté de ses autres demandes.

M. [S] [G] allègue qu’il a subi un dégât des eaux le 10-10-23 du fait d’une fuite de la canalisation d’évacuation des eaux usées au niveau de son entrée et de sa cuisine . Plusieurs interventions de plombiers ont été nécessaires pour trouver et faire cesser la fuite qui n’ a pu être réparée que le 20-09-24.

Il soutient donc qu’il a vécu dans un logement avec des fuites récurrentes l’obligeant à être présent et à des frais de ménage . Il a supporté des odeurs nauséabondes et de l’ humidité . Ceci l’a contraint à se reloger chez un ami ou à l’hôtel notamment pendant les périodes où il recevait ses enfants.

A l’audience le conseil de la société SEQENS a maintenu ses demandes et a actualisé la demande à la somme de 11788.94 euros au 31-08-25 . Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et aux versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

Il se désiste de ses demandes à l’égard de MME [L] [Y] .

Le bailleur répond que :

— la clause résolutoire est acquise et M. [S] [G] n’est plus locataire depuis le 20-08-24, n’ayant plus ainsi la qualité pour agir ,

— M. [S] [G] ne prouve pas qu’il a saisi son assureur et ne peut donc demander la remise en état du logement à la société SEQENS ,

— le trouble de jouissance n’est pas prouvé ,

— M. [S] [G] n’a pas signalé au bailleur le sinistre que ce dernier allègue .

En conséquence le bailleur sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de M. [S] [G] .

La société SEQENS demande que l’ indemnité d’occupation soit fixée au loyer contractuel majoré de 25% et une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 1000 euros .

MOTIFS:

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19-06-24, la société SEQENS a fait délivrer à M. [S] [G] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 1379.81 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20-08-24.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce M. [S] [G] n’a pas effectué de reprise du paiement du loyer courant et ne formule pas de proposition de paiement . Il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire.

Par suite , l’expulsion de M. [S] [G] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 20-08-24 , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux .

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [S] [G] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 31-08-25 la somme de 11788.94 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [S] [G] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur le trouble de jouissance allégué et l’inexécution par le bailleur de ses obligations

Le défendeur ne justifie l’existence du trouble de jouissance que par :

— un mail du gardien qui mentionne “voici la date de déclaration du début de la fuite qui est le 10-10-23 “ , signé par le surnom “nono” ,

— des photographies d’une colonne d’eau usée ou pluviale , sans aucune indication sur la qualité de l’eau qui s’infiltre , du 18 et 22 -09-24 ,

— des photographies non datées montrant un sol puis un plancher mouillé par une eau propre.

En l’espèce il n’est pas contesté par le bailleur que la colonne d’eau fluviale de l’immeuble est fuyarde et a provoqué des fuites aux étages 3-4-7-8-9 et 10 . Cette colonne d’eau a été changée en totalité en 2025 .

Le bailleur fait état de recherches de fuite en janvier 2024 au 1er étage , lieu de l’appartement de M. [S] [G] , mais qu’aucune fuite n’est constatée à cet étage . Il produit pour ce faire le message du plombier de la société KASS du 22-01-24 .

M. [S] [G] n’a pas envoyé un courrier ou un message à son bailleur pour déclarer une ou des fuites .

Il n’a pas déclaré à son assurance un sinistre .

Le mail du gardien ne mentionne pas que “la date de déclaration du début de la fuite qui est le 10-10-23 ” concerne l’appartement de M. [S] [G] .

Dès lors M. [S] [G] ne prouve pas l’inexécution par le bailleur de ses obligations d’entretien du logement et l’existence d’un trouble de jouissance subi . Ses demandes sont donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [G] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société SEQENS à l’égard de MME [L] [Y],

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20-08-24,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à la société SEQENS la somme de 11788.94 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31-08-25, avec intérêts au taux légal à compter du 19-06-24, date du commandement, sur la somme de 1379.81 € , et à compter du 31-08-25 pour le solde,

AUTORISE la société SEQENS à procéder à l’expulsion de M. [S] [G] et de tous occupants de son chef du logement et de la place de stationnement N° 1088 , avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , CONDAMNE M. [S] [G] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion , DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à la société SEQENS la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19-06-24 ,

RAPPELLE que le présente jugement est assorti de l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE JUGE