TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/00478 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2QW7

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [U] [B]

Madame [V] [B]

Copie délivrée à :

M^e ZALCMAN

M. et Mme [B]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, assisté de son frère, M. [W] [B]

Madame [V] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2012, In’Li SA a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [V] [B] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 407,21 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 129,69 €.

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a fait signifier à M. [U] [B] et Mme [V] [B], par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 017,32 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, In’Li SA a fait assigner M. [U] [B] et Mme [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires

Cette assignation a été dénoncée aux défendeurs par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 à l’adresse [Adresse 3].

In’Li SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [U] [B] de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [U] [B] et Mme [V] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [V] [B] à payer :

? la somme de 145,54 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 017,32 euros, de l’assignation pour le surplus ;

? le montant des loyers et des charges à courir jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 20 janvier 2012 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [U] [B] et Mme [V] [B] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [U] [B], comparant, demande au juge de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 200 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Mme [V] [B], citée à personne le 12 novembre 2024, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [V] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 20 janvier 2012 que M. [U] [B] et Mme [V] [B] doivent payer un loyer d’un montant de 407,21 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 129,69 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 634,61 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [B] et Mme [V] [B] restaient devoir la somme de 145,54 € euros à la date du 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus. Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 494,88 € (frais de procédure), de sorte que les défendeurs ne sont plus redevables d’aucune dette, une fois ces frais déduits.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 20 janvier 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 017,32 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

Néanmoins, le locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir déjà apuré l’intégralité de sa dette locative. Il n’est pas contesté que celui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l’audience, rien ne justifie qu’il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle.

En conséquence, il convient d’octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice des locataires, de constater qu’ils les ont déjà respectés, et de dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre In’Li SA et M. [U] [B] et Mme [V] [B] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], est démontrée.

S’il est acquis que les locataires ont pu rencontrer des difficultés de paiement de leur loyer courant, ils ne sont aujourd’hui plus débiteurs d’aucune somme à l’égard de leur bailleur. Aucune inexécution suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résolution du contrat ne peut donc leur être reprochée.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat. La demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées, en ce compris la demande de conservation du dépôt de garantie, injustifiée en l’absence de dette et de résiliation du contrat.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs, les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 20 janvier 2012 entre In’Li SA et M. [U] [B] et Mme [V] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 janvier 2012 entre In’Li SA et M. [U] [B] et Mme [V] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 145,54 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE In’Li SA au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION