TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble l'[9] – Hall A

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11058 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I57

Minute :

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [I] [T]

Madame [S] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GALLON

Copie délivrée à :

M. [T] et Mme [H]

Le 23 octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025, par délibéré prorogé ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS, SAS, ayant son siège social [Adresse 11]

représentée par son mandataire, la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, SAS, ayant son siège social [Adresse 10]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 16 avril 2024, la société FONCIERE CRONOS, a donné en location à Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] à compter du 17 avril 2024, un logement et un emplacement de stationnement n° 13 situés [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 669 euros pour le logement et 45 euros pour l’emplacement de stationnement et une provision sur charges de 164 euros payable d’avance le 1er jour de chaque mois.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 12 août 2024, la société FONCIERE CRONOS a fait commandement à Monsieur [T] et Madame [H] de lui payer la somme de 3 757,72 euros due au titre des loyers impayés au 8 août 2024.

Par assignation du 18 novembre 2024, la société FONCIERE CRONOS a fait citer Monsieur [T] et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] et Madame [H] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier

— d’ordonner la séquestration soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués

— de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 4 794,77 euros au titre des loyers et charges impayés terme de novembre 2024 inclus et les loyers échus à la date de la décision

— de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement du 12 août 2024

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 19 novembre 2024.

A l’audience du 3 mars 2025, la société FONCIERE CRONOS précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 4 682,24 euros, terme de mars 2025 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle indique que le paiement du loyer courant est repris et qu’elle s’oppose à tout délai, les locataires s’étant trouvés en impayé immédiatement.

Monsieur [T] et Madame [H] répondent qu’ils ne sont pas parvenus a obtenir le lieu de paiement lors de l’état des lieux d’entrée et qu’ils ont demandé un échéancier pour apurer leur dette.

Ils précisent qu’ils n’ont pas déposé de dossier de surendettement.

Ils ajoutent qu’ils ont réglé la somme de 901,26 euros le 2 mars 2025 par carte bancaire, qu’ils souhaitent rester dans le logement et demande des délais de paiements, proposant de s’acquitter par mensualités de 150 euros en plus du loyer.

La société FONCIERE CRONOS a été invitée à transmettre au juge une note en délibéré avec actualisation de la dette locative compte tenu du paiement invoqué par les défendeurs.

Par message parvenu au greffe da la juridiction le 13 mars 2025 à 12h51, dont copie adressée aux défendeurs, la société demanderesse indique ne pas avoir trace du paiement du 1er mars invoqué à la barre par Monsieur [T] e Madame [H] et produit un relevé de compte faisant apparaître un dernier paiement au 1er février 2025.

Elle ajoute que sauf à ce que les locataires produisent un justificatif du règlement allégué, elle entend maintenir ses demandes comme formulées à l’audience du 3 mars.

Par message parvenu au greffe de la juridiction le 13 mars 2025 à 16h28, dont copie adressée au conseil de la société demanderesse, Monsieur [T] et Madame [H] répondent qu’ils ont réglé leur loyer le 2 mars, qu’il s’agit encore d’une erreur manifeste de leur bailleur et qu’ils produisent les justificatifs de ce paiement.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail en raison de l’existence d’une dette locative du preneur avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 18 novembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 13 août 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit « à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie » ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 12 août 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

A l’audience du 3 mars 2025, les défendeurs ont soutenu avoir réglé la somme de 901,26 euros par carte bancaire le 2 mars;

A leur message du 13 mars 2025, ci-dessus évoqué, ils joignent un message adressé à eux par BOUTIQUE: CRONOS BEI dans les termes suivants: « bonjour, cet e-mail confirme que nous venons d’enregistrer votre demande de paiement de 901,26 EUR pour votre commande référencée … »;

Ce message comporte un « détails du paiement » faisant apparaître un paiement par carte bancaire en date du 2 mars 2025 d’un montant de 901,26 euros;

Il est, en tous points, identique à un message du 6 février 2025 adressé par la même aux mêmes, relatif à un paiement par carte bancaire de 901,26 euros, lequel apparaît effectivement au crédit du compte locataire, ce qui est de nature à corroborer les allégations des défendeurs;

La société FONCIERE CRONOS, à laquelle copie de ces justificatifs a été envoyée, n’a pas fait parvenir d’observations et ne conteste donc pas le caractère probant des pièces communiquées;

La réalité du paiement évoqué lors des débats est ainsi suffisamment établie;

La dette locative est donc de 3 780,98 euros (4 682,24 – 901,26), terme de mars 2025 inclus;

Le bail en cause stipule une clause de solidarité;

Monsieur [T] et Madame [H] seront solidairement condamnés à payer cette somme;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être, à la demande du bailleur ou du locataire, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, Monsieur [T] et Madame [H] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il ressort des débats que leur situation justifie qu’ils soient autorisés à se libérer de leur dette par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [T] et Madame [H] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont ils pourront être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [T] et Madame [H] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 12 août 2024;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate, la résiliation du bail conclu entre la société FONCIERE CRONOS et Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] ayant pour objet un logement et un emplacement de stationnement n° 13 situés [Adresse 6] à [Localité 7] ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme totale de 3 780,98 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme de mars 2025 inclus;

Dit que Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] se libéreront valablement en vingt cinq mensualités de 150,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H], qui seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [S] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement du 12 août 2024 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge