TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08780 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6Y4

Minute : 25/319

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [E] [V]

Exécutoire délivrée le : 27/03/2025

à : M^e EL YAAGOUBI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame [H] [F], en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ICF LA SABLIERE, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI,avocat au barreau du Val deMarne, vestiaire PC 97

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 1991, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [E] [V] un logement (n°02 08 06, 8ème étage, escalier 2) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1046,46 Francs, soit un dernier loyer de 549,59 euros.

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 1993, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [E] [V] un emplacement de stationnement (box n°119) situé à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 312,10 Francs, soit un dernier loyer de 68,95 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [E] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6449,27 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre 26 janvier 2024 la SA D’HLM ICF LA SABLIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,condamner Monsieur [E] [V] au paiement des sommes suivantes :

le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 8291,84 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus selon décompte en date du 3 mai 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,le montant des indemnités d’occupations jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 septembre 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13270,64 euros arrêtée au 13 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM ICF LA SABLIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM ICF LA SABLIERE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier règlement datant du 2 avril 2024.

Monsieur [E] [V], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 10 octobre 1991 porte sur un logement et le contrat du 4 juin 1993 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 1991, du commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la SA D’HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [V] à payer à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 13270,64 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 sur la somme de 5831,27 euros, de l’assignation du 20 juin 2024 sur la somme de 2460,57 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient à l’article 6.5 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai d’un mois à compter du commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 octobre 1991 pour une durée 3 mois renouvelable, et tacitement reconduit le 10 janvier 2024 soit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 1991 à compter du 8 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 mars 2024, Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [V] à son paiement à compter de 8 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [V] à payer à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 1991 entre la SA D’HLM ICF LA SABLIERE d’une part, et Monsieur [E] [V] d’autre part, concernant le logement (n°02 08 06, 8ème étage, escalier 2) et l’emplacement de stationnement (box n°119) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [V] à compter du 8 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 13270,64 euros (treize mille deux cent soixante-dix euros et soixante-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 sur la somme de 5831,27 euros, de l’assignation du 20 juin 2024 sur la somme de 2460,57 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE