TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10325 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FT3

Minute :

S.A. SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Madame [M] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

Mme [H]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 13 mai 2019, la société [Adresse 3], a donné en location à Madame [M] [H], à compter du 23 octobre 2015, un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 576,35 euros et d’une provision sur charges de 330,60 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 18 juin 2024, la société SEQENS a fait commandement à Madame [Y] de lui payer la somme de 3 431,79 euros due au titre des loyers et charges.

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 1er octobre 2024, la société SEQENS a fait citer Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant:

— de constater et, à défaut, de prononcer la résiliation des baux pour non-paiement des loyers et charges

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— d’ordonner que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et , L 433-2 du code des procédures civiles aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront

— de fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Madame [H] aurait payé si les baux n’avaient pas été résiliés et de la condamner au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux

— de condamner Madame [H] à lui payer la somme de 4 285,32 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation et éventuels suppléments de loyer dus et ceux qui seront dus au jour de l’audience avec intérêts de droit sur la somme de 3 431,79 euros à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus

— de condamner Madame [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 18 juin 2024 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 octobre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la société SEQENS précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 2 509,45 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [H] ne comparaît pas.

La société SEQENS précise que la défenderesse a repris le paiement du loyer intégral avant l’audience et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

La société SEQENS justifie constituer la nouvelle dénomination de la société [Adresse 3];

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail en raison de l’existence d’une dette locative du preneur avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 1er octobre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF le 29 janvier 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Selon les dispositions de l’article 24 applicables au contrat en cause, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 18 juin 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Il ressort des relevés de compte établis par le bailleur que, déduction faite des frais de contentieux (194,39 + 151,72 + 144,44), la somme totale due au titre des loyers, charges, provisions sur charges, terme de décembre 2024 inclus, est de 2 509,45 euros (3 000 – 490,55);

La somme du à la date des débats est inférieure à celle due à la date du commandement ;

Madame [H] sera condamnée à payer la somme de 2 509,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Il est constant que Madame [H] a repris le paiement intégral du loyer;

Des débats, il ressort que sa situation justifie qu’elle soit autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 70 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il est équitable de laisser à la charge de la société SEQENS les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Il ressort des pièce produites que deux commandements visant la clause résolutoire ont été délivrés à Madame [H], le 20 février 2024 et le 18 juin 2024;

La société SEQENS fondant ses demandes sur le commandement du 18 juin 2024, le coût de celui du 20 février 2024 ne sera pas mis à la charge de la défenderesse;

Madame [H] sera tenue aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement du 20 février 2024 ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort

Constate, la résiliation du bail conclu entre la société SEQENS et Madame [M] [H] ayant pour objet un logement [Adresse 1] à [Localité 2] ;

Condamne Madame [M] [H] à payer à la société SEQENS la somme totale de 2 509,45 euros, au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme de décembre 2024 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 et de l’assignation;

Dit que Madame [M] [H] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 70,00 euros, puis une mensualité de 59,45, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [M] [H] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [M] [H], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qu i variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne Madame [M] [H] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement du 20 février 2024 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,