Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 5 septembre 2025, n° 25/00677

TJ Bordeaux 5 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé ses loyers depuis le commandement de payer signifié, rendant la créance non contestable.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire était applicable et a ordonné l'expulsion du locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a accordé une indemnité de procédure au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 5 sept. 2025, n° 25/00677
Numéro(s) :	25/00677
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marine EDMONDArthur CAMILLEAngèle ISSAURAT
Cabinet(s) :	AUSONE AVOCATS
Parties :	S.C.I. CASS

Texte intégral

Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00677 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JAH

S.C.I. CASS

[X] [Y] [P], [G] [O]

— Expéditions délivrées à

la SELARL AUSONE AVOCATS

M^e Marine EDMOND

M^e Angèle ISSAURAT

— FE délivrée à

la SELARL AUSONE AVOCATS

Le 05/09/2025

Avocats : la SELARL AUSONE AVOCATS

M^e Marine EDMOND

M^e Angèle ISSAURAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. CASS, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 538 672 379

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [Y] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marine EDMOND (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [G] [O]

né le 16 Décembre 1988 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M^e Angèle ISSAURAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignations en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date des 12 et 14 mars 2025 à comparaître à l’audience du 9 mars 2025 à neuf heures délivrées à la requête de SCI CASS représentée par son représentant légal à Monsieur [X] [P] et à Monsieur [G] [O] pris en sa qualité de caution et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la requérante, il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation à compter de la date du 11 octobre 2024 concernant un logement studio situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété [Adresse 8].

Il est sollicité également l’expulsion de Monsieur [X] [P] locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Monsieur [G] [O] ce dernier en qualité de caution au paiement de la somme de 11 695 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et le paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée en 2024.

À l’audience du 13 juin 2025 les parties régulièrement représentées par leur conseil ont comparu et développé oralement leur argumentation et prétentions.

La SCI CASS a repris l’exposé de ses moyens et prétentions en concluant au rejet des demandes des autres parties défenderesses en rappelant que Monsieur [X] [P] s’est montré à plusieurs reprises défaillant dans l’obligation de paiement de son loyer ce qui lui a valu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 14 décembre 2021 avec une dette de 6691,20 € l’acte ayant été dénoncé à la caution le 20 décembre 2021, sa dette a été réglée mais Monsieur [X] [P] a persisté dans le non-paiement de ses loyers et s’est vu signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juin 2024. Il se trouve actuellement débiteur de la somme de 11 695 € sans aucun règlement des loyers depuis le commandement de payer signifié le 11 juin 2024.

Monsieur [X] [P] demande au tribunal de constater qu’il n’est pas justifié par SCI CASS de la notification de l’assignation en date du 12 mars 2025 au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience ce qui constitue une irrecevabilité de l’action.

Il ajoute à titre subsidiaire qu’il sdemande un échelonnement de sa dette locative sur trois ans par versement mensuel de 325 € en sus des loyers et charges courants et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais.

S’agissant de la demande l’encontre de la caution dont la solidarité est requise par la demanderesse, il soutient qu’il n’y a pas de contestation sérieuse et que la caution a bien reçu un exemplaire du contrat de bail de sorte qu’elle a eu parfaitement connaissance de l’étendue de son engagement de caution.

Monsieur [G] [O] conclut au rejet des demandes à son encontre sur le fondement des prescriptions de l’article 22 –1 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’aurait pas été respectées dans la mesure où le bailleur ne lui a pas remis un exemplaire du contrat de location comme il en avait l’obligation de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande en paiement d’une provision à son encontre.

Il ajoute que l’acte de cautionnement ne mentionne pas les conditions de la révision du bail telles qu’elles figurent au contrat de location et notamment l’indice de révision du loyer effectivement pris en compte de sorte que les prescriptions de l’article précité n’ont pas non plus été respectées.

Il fait valoir à titre subsidiaire que le contrat de location été résolue depuis le 14 février 2022 par l’effet de la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur et que le locataire s’étant maintenu dans les lieux en vertu d’un engagement auquel la caution n’était ni partie ni informée de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur ce dernier point privant le juge des référés de son pouvoir de condamnation au paiement d’une provision.

Il est sollicité la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 18 mars 2025 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juin 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 11 juin 2024 il a été signifié un commandement de payer à Monsieur [X] [P] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 7510,26 euros.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 12 août 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par lui d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Cet acte de commissaire de justice a été dénoncé à Monsieur [G] [O] en sa qualité de caution le 18 juin 2024.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 11 695 € sauf à parfaire et laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [X] [P] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’accorder un délai de paiement à Monsieur [X] [P] dans la mesure où il s’est montré à plusieurs foies défaillant dans le règlement de son loyer et de ses charges qu’il n’est pas justifié par lui de garanties sérieuses lui permettant d’apurer sa dette locative alors qu’il ne verse aux débats aucuns documents probants sur ses revenus réels actuels ayant précisé dans ses conclusions qu’il était bénéficiaire du RSA alors qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le commandement de payer du 11 juin 2024 dont les loyers et charges courants.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [G] [O] :

Il ressort de l’acte de cautionnement du 16 décembre 2019 ( ? ) que Monsieur [G] [O] s’est porté caution solidaire pour le montant du loyer et des charges du bail d’habitation consenti à Monsieur [X] [P].

Le tribunal relève que acte comporte bien la reprise du texte contenu dans le cadre du cautionnement notamment concernant la remise du bail à la caution par la formule « en vertu du bail rappelé ci-dessus dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans pour le logement situé [Adresse 7] », en revanche s’il est mentionné « qu’il a noté que le montant initial du loyer est révisable annuellement selon la variation de l’indice trimestriel de référence des loyers publié par l’INSEE, que le montant des loyers du loyer mensuel à la date de ce jour s’élève à 500 € , montant provisionné et des charges mensuelles à 30 € …» les conditions de la révision du loyer figurant dans le bail, à savoir que la dernière révision des loyers est du 1er septembre 2019 que la date de révision est annuellement au 1er septembre 2019 avec un indice de révision :IRL et une date de l’indice de référence paru le 11 juillet 2019 valeur 129,72 , ne sont pas mentionnées précisément dans l’acte de cautionnement.

Les dispositions de l’article 22 –1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivent à peine de nullité du cautionnement sans avoir à justifier d’un grief que l’acte de cautionnement doit faire apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision telles qu’elles figurent au contrat de location ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte qu’il convient de considérer qu’il existe sur les demandes de la requérante une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés qui par ailleurs n’a pas celui de prononcer l’annulation d’un acte contractuel.

Il convient en conséquence de débouter la SCI CASS et de ses prétentions à l’encontre de Monsieur [G] [O] au titre de la solidarité relative aux obligations du bail d’habitation consenti à Monsieur [X] [P].

L’équité commande de condamner Monsieur [X] [P] à payer à la SCI CASS une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer et recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Les dépens exposés au titre de la mise en cause de Monsieur [G] [O] seront laissés à la charge de la SCI CASS.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de la SCI CASS régulière, recevable et fondée à l’encontre de Monsieur [X] [P].

Déboute la SCI CASS de ses demandes à l’encontre de Monsieur [G] [O].

Constate à la date du 12 août 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété [Adresse 8].

Condamne Monsieur [X] [P] à payer à la SCI CASS en deniers ou quittance valable la somme de 11 695 euros sauf à parfaire .

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [P].

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Le condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

Condamne Monsieur [X] [P] à payer à la SCI CASS une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [X] [P] également à payer à la SCI CASS les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer à l’exclusion des dépens relatifs aux demandes à l’encontre de Monsieur [G] [O].

Dit que les dépens exposés à l’encontre de Monsieur [G] [O] seront laissés à la charge de la SCI CASS.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection