Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03801 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INLT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.C.I. ADN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [D] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 janvier 2021, la SCI ADN a donné en location à Monsieur [D] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel de 524,40 € révisable.

Par courrier électronique du 23 mai 2024, la SCI ADN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI ADN a fait délivrer le 21 mai 2024 à Monsieur [D] [W] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 349,02 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 23 août 2024, la SCI ADN a attrait Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SCI ADN a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 26 août 2024.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, en demandant le prononcé par le jeu de la clause résolutoire, la SCI ADN a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [W]. La SCI ADN a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [D] [W] au paiement des sommes suivantes :1 926,45 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 novembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [D] [W] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que SCI ADN a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [W] le 21 mai 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 349,02 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Monsieur [D] [W] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juillet 2024, à l’expiration du délai de six semaines fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [D] [W] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [W] et de dire que faute par Monsieur [D] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [D] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI ADN qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI ADN verse aux débats un décompte arrêté au 20 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 926,45 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI ADN est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [W] à payer la somme de 1 926,45 € actualisée au 20 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [D] [W] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [D] [W] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [D] [W] à payer à la SCI ADN la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI ADN ;

CONSTATE que le bail conclu le 21 janvier 2021 entre la SCI ADN et Monsieur [D] [W] concernant le bien sis [Adresse 2] à SAINT ETIENNE s’est trouvé de plein droit résilié le 3 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer à la SCI ADN la somme de 1 926,45 € actualisée au 20 novembre 2024 (règlement de la CAF de 301,00€ pris en compte), au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer à la SCI ADN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à l’exclusion de toute pénalité ou autre frais, à compter du 21 novembre 2024 date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que faute par Monsieur [D] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer à la SCI ADN la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mai 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE