Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 22/03137 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WFGC

Ordonnance du juge de la mise en état

du 10 Septembre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 22/03137 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WFGC

N° de Minute : 25/01066

DEMANDEUR

S.A.R.L. EYES [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7], représentée par :

— SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [O] & [C], pris en la personne de Maître [M] [C], agissant es-qualités de mandataire judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 5]

— SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [P] [R], agissant es-qualités de mandataire judiciaire.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

C/

DEFENDEUR

S.A.S. IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 21 mai 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT,juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 03 décembre 2009, la S.A.S. IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a donné à bail à la S.A.R.L. EYES GROUP, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.R.L. EYES [Localité 10], un local à usage commercial, d’une superficie de 197 m², au sein du centre commercial [9] sis [Adresse 8] à [Localité 10] (93), pour une durée de 10 années à compter de la livraison du local au preneur, soit en l’espèce le 1er avril 2010, et ce, moyennant un loyer annuel de base de 240.0000,00 € hors taxes et hors charges, auquel s’ajoute un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7,1% du chiffre d’affaire annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Par exploit du 18 mars 2020, la société EYES [Localité 10] a sollicité le renouvellement du bail et a proposé de fixer le loyer à la somme de 149.700 euros hors taxes à compter du 1er avril 2020. La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE n’ayant pas répondu à cette demande, le bail s’est poursuivi aux conditions du bail initial.

Par exploit du 27 janvier 2022, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a fait signifier à la société EYES [Localité 10] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir en principal le paiement de la somme de 788.510,39 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par exploit d’huissier du 28 février 2022, la société EYES [Localité 10] a fait assigner la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 27 janvier 2022. A titre subsidiaire, la société EYES [Localité 10] a sollicité le bénéfice de délais de paiement de 24 mois afin de solder sa dette locative ainsi que la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire en contrepartie du respect de l’échéancier.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE s’est constituée et a sollicité, aux termes de ses premières conclusions et à titre principal, le débouté de la société EYES [Localité 10] ainsi que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail à effet du 28 février 2022. A titre subsidiaire, elle a demandé la résiliation judiciaire du bail.

Parallèlement à la présente procédure, et par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2022, la société EYES [Localité 10] a notifié à son bailleur un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Par exploit du 12 octobre 2022, la société EYES [Localité 10] a fait assigner la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans aux fins de voir fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2020 à la somme de 149.700 euros, procédure enregistrée sous le RG 22/00036.

Par jugement du 19 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise et a désigné pour ce faire Monsieur [N] [L].

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société EYES [Localité 10] et désigné la SCP d’administrateurs judiciaires [O] & [C], prise en la personne de Maître [M] [C], et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [P] [R] en qualité de mandataire judiciaire.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a procédé le 27 février 2024 à sa déclaration de créance, pour un montant de 3.116.948,72 euros à titre privilégié.

Par exploit du 18 avril 2024, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a assigné en intervention forcée les mandataires judiciaires de la société EYES [Localité 10] dans la présente procédure.

Par jugement du 27 septembre 2024, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement au profit de la société EYES [Localité 10].

*

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, et actualisées le 20 mai 2025, la société EYES [Localité 10] a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à l’égard de la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Au soutien de ses prétentions, la société EYES [Localité 10] fait principalement valoir que :

la créance dont la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite la fixation au passif de la société EYES [Localité 10] repose pour une part substantielle sur les loyers appelés à compter du 1er avril 2020,la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux a vocation à déterminer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2020,il s’en déduit que la détermination de ce loyer en renouvellement est essentiel à la solution du litige de la présente procédure,la fixation judiciaire par le juge des loyers commerciaux du loyer dû à compter du 1er avril 2020 permettra en effet de déterminer les sommes dues par la société EYES [Localité 10] au bailleur et, par conséquent, de fixer le montant de la créance devant être inscrite à son passif,statuer sans attendre le jugement du juge des loyers commerciaux ne peut que provoquer le risque d’une incohérence entre les décisions à venir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 20 mai 2025, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a demandé au juge de la mise en état de :

— Débouter la société EYES [Localité 10], la SCP D’ADMNISTRATEURS JUDICIAIRES [O] & [C], prise en la personne de Maître [M] [C], agissant ès qualités d’administrateur judiciaire de la société EYES [Localité 10] et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [P] [R], agissant ès qualités de mandataire judiciaire de la société EYES [Localité 10], de leurs demandes de sursis à statuer,

— Condamner la société EYES [Localité 10] à payer à la société IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE) la somme de 6.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société EYES [Localité 10] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE fait principalement valoir que :

en application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce, le preneur reste redevable des loyers échus au prix ancien pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé,ce prix demeurant dès lors pleinement exigible, la société preneuse ne peut se soustraire à son paiement,contrairement à ce que la société EYES [Localité 10] affirme, aucun accord n’a été conclu sur le montant du loyer du bail en renouvellement au 1er avril 2020,la probabilité d’obtenir une diminution du loyer en renouvellement et une fixation de celui-ci par le juge des loyers commerciaux à la somme de 149.700 euros est particulièrement faible, le loyer ayant été à l’origine fixé à la somme de 240.000 euros hors taxes et hors charges ; une telle diminution équivaudrait en effet à une baisse de 27%,l’expert amiable de la société EYES [Localité 10] n’a pas pris en considération la clause contractuelle figurant à l’article 27.2.1 du bail selon laquelle le loyer du bail renouvelé sera fixé judiciairement à la valeur locative de marché,l’article 27.2.2 du bail précise de surcroît les conditions de détermination de ladite valeur locative de marché,les références retenues par l’expert amiable du preneur étant antérieures à 2017, sans lien avec l’activité exercée par la société EYES [Localité 10] et pour huit d’entre elles extérieures à un centre commercial, il ne peut être considéré que son évaluation du montant du loyer en renouvellement à la somme de 149.700 euros puisse correspondre au montant qui sera fixé par le juge des loyers commerciaux,en outre, l’expert judiciaire, Monsieur [L], s’est vu confier pour mission de déterminer la valeur locative par référence aux loyers pratiqués au sein du centre commercial et de donner son avis motivé sur le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2020 selon les critères énoncés au code du commerce ainsi qu’aux stipulations de l’article 27.2 des conditions générales et de l’annexe du bail signé le 3 décembre 2009, ces dernières prévalant sur les dispositions légales en cas de contradiction,la société EYES [Localité 10] fait preuve de mauvaise foi en affirmant que la détermination du loyer dû à compter du 1er avril 2020 aurait une incidence significative sur la présente instance, celle-ci étant redevable avant cette échéance de la somme de 309.198,44 euros hors indemnités contractuelles,de fait, le jugement du juge des loyers commerciaux n’aura aucune incidence sur la fixation de la créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective ni sur sa condamnation au paiement de la dette postérieure, provisoirement fixée à 211.878,52 euros, ni sur la résiliation judiciaire du bail sollicité depuis 10 ans compte tenu des défauts de paiement récurrents de la société EYES [Localité 10],le prononcé d’un sursis à statuer aggraverait le préjudice de la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE qui n’encaisse pas les loyers qui lui sont dus, la société EYES [Localité 10] s’étant limitée à régler les trois premiers trimestres de l’année 2024 avant de cesser de nouveau tout paiement, ni ne peut commercialiser la cellule occupée par le preneur,rien n’empêche le tribunal de statuer dans la présente procédure, la loi imposant au preneur de payer le loyer courant. En cas de recours à l’encontre du jugement rendu par le tribunal, la juridiction d’appel pourra revoir à la hausse ou à la baisse le montant du loyer dû depuis le 1er avril 2020 en tenant compte de l’évolution du litige.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Il résulte de l’article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite la fixation au passif de la société EYES [Localité 10] de sa créance arrêtée au 13 décembre 2023, qu’elle évalue à la somme de 2.826.690,44 euros et qui se compose, à titre principal, des loyers, charges et accessoires impayés. Elle demande en outre la condamnation de la société EYES [Localité 10] au paiement des loyers, charges et accessoires dus depuis le 14 décembre 2023 et l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, qu’elle évalue à la somme totale de 562.391,80 euros au 15 janvier 2025.

Or les sociétés IMFRA IMMOBILIERE FRANCE et EYES [Localité 10] s’opposent sur le montant du loyer en renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020, ce qui a conduit le preneur à introduire une action devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans aux fins de voir fixer ce dernier, procédure enregistrée sous le RG 22/00036.

Il s’avère en conséquence nécessaire, pour arrêter le montant définitif de la créance à inscrire au passif de la société EYES [Localité 10] ainsi que le montant dû par elle depuis le 14 décembre 2023, d’attendre l’issue de la procédure en fixation du montant du loyer renouvelé, actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny. La possibilité d’une modification à la baisse ou à la hausse du montant du loyer dû à compter du 1er avril 2020 ne peut en effet être écartée.

Il convient par conséquent de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/00036.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservées, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Ordonne le sursis à statuer dans l’attente du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/00036,

Réserve les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT