TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10601 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HDT

Minute :

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [D] [R]

Copie délivrée à :

M^e EL YAAGOUBI

M. [R]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat conclu du 11 janvier 2017, la société ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Monsieur [D] [R] à compter du 11 janvier 2017, un logement (n°074284) situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 279,73 euros, outre provision sur charges de 147,73 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 2 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Monsieur [R] de lui payer la somme de 552,02 euros due au titre des loyers au 17 avril 2024.

Par assignation en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 26 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— de le condamner au paiement de la somme de 1 006,7 euros au titre des loyers et charges dus terme de juillet 2024 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail

— de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et de condamner Monsieur [R] à payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux

— de le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement

A l’appui, elle fait valoir que plus de deux mois se sont écoulés et que la dette ne parvient pas à se résorber.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 octobre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 1 554,10 euros, terme de décembre2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de novembre 2023 et que seul le loyer résiduel reste à la charge de Monsieur [R].

Monsieur [R] présent à l’appel des causes n’a pas répondu lorsque l’affaire a été appelée pour plaidoiries.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience;

L’assignation du 26 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF le 18 mars 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 2 mai 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Sous ces réserves, il convient de déterminer si la somme sollicitée était effectivement due et si elle n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

Le décompte annexé au commandement, qui débute au 31 juillet 2023, ne comporte pas le détail des sommes appelées chaque mois (loyer, provisions sur charges, régularisation de charges, frais éventuels…);

Le décompte le plus ancien produit est celui adressé à la CAF et il débute au 30 avril 2023;

Il mentionne un solde débiteur à cette date de 171,46 euros dont il n’est pas justifié et il ne comporte pas davantage le détail des sommes appelées;

Le seul décompte détaillé produit est celui daté du 8 janvier 2025;

Il en ressort qu’ont été appelées des sommes au titre de “Ass LNA” et de “FR ENQ SOC” dont il n’est pas justifié qu’elles sont dues et des sommes au titre de “PREST.AUTR” dont il n’est pas possible de déterminer à quoi elle corresponde par référence au bail;

Ainsi, par exemple, la somme appelée pour le mois de novembre 2023 (avec Ass LNA et PREST AUTR) est de 353,80 euros, or il ressort du relevé adressé à la CAF que pour les mois de mai à septembre 2023 la somme appelée, qui a varié entre 356,15 euros et 376,15 euros, est supérieure à celle de novembre 2023, dont il est établi qu’elle comporte des sommes dont il n’est pas justifié qu’elles sont dues;

Dès lors, la société ICF LA SABLIERE ne rapporte pas la preuve que la somme visée au commandement était effectivement due;

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

Rejette la totalité des demande de la société ICF LA SABLIERE;

Laisse les dépens à la charge de la société ICF LA SABLIERE;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,