TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/13769

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLLH

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

17 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SADOU

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Amaury SONET de la SELEURL NOVELTY LAW, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0496

DÉFENDERESSE

S.C.I. WEST INVEST

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1219

Décision du 03 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/13769 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLLH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2013, les consorts [C] ont donné à bail en renouvellement à la SARL Sadou des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], constituant le lot de copropriété n° 1, pour une durée de 3-6-9 ans à compter du 9 août 2013, moyennant un loyer annuel de 54.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme d’avance, pour un usage d’hôtel.

La société Sadou était venue aux droits de la SARL Hôtel Rivoli qui exploitait les locaux à usage d’hôtel suivant des baux successifs depuis 1974, aux termes d’une transmission universelle de patrimoine du 21 août 2012.

Suivant acte reçu par Me [I] [O], notaire à Paris, le 3 avril 2019, la SCI West Invest a acquis les locaux objet du bail.

Par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2022, la SCI West Invest a fait signifier à la société Sadou un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une somme de 16.452 euros, due au titre des loyers et charges impayés du 2ème trimestre 2022, outre le coût de l’acte de 194,43 euros.

Par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2022, la SCI West Invest a fait signifier à sa locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la même échéance de loyers et charges.

Par acte du 17 novembre 2022, la société Sadou a fait assigner la SCI West Invest devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’opposition aux deux commandements de payer et paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de son assignation, la société Sadou demande au tribunal de :

« PRONONCER la nullité des commandements de payer signifiés à la société SADOU par la SCI WEST INVEST les 11 juillet 2022 et 21 octobre 2022,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI WEST INVEST à verser à la société SADOU la somme de 30.000 euros, au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la société SADOU,

CONDAMNER la SCI WEST INVEST à verser à la société SADOU la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI WEST INVEST aux entiers dépens,

JUGER qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Elle fait valoir qu’à la date de signification des deux commandements de payer portant sur les loyers et charges du 2ème trimestre 2022, l’échéance avait déjà été payée le 27 mai 2022 par virement bancaire ; que ces commandements sont nuls en l’absence de dette du locataire ; que la délivrance de deux commandements successifs pour la même somme, à quelques mois d’intervalle, alors qu’elle avait déjà réglé l’échéance demandée, est de nature à créer la confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et d’y apporter la réponse appropriée, ce qui justifie également la nullité des commandements ; que depuis l’acquisition des locaux, la bailleresse a multiplié les actions contre sa locataire pour obtenir la rupture du bail, alors qu’elle a toujours exécuté ses obligations contractuelles, y compris pendant la période de crise sanitaire ; que c’est de mauvaise foi et de façon déloyale que la bailleresse a délivré deux commandements de payer pour des sommes déjà perçues.

En application des articles 1134, 1147, 1149 à 1151 du code civil dans leur version applicable au litige, la société Sadou soutient que la bailleresse a multiplié les actes de mauvaise foi constitutifs d’un abus ; que cette attitude alors qu’elle remplit ses obligations contractuelles depuis 45 ans lui cause un préjudice moral, la contraignant à se justifier constamment ; que la bailleresse tente de la pousser à la faute alors qu’elle lui a donné congé et que l’indemnité d’éviction est en cours de fixation, ce qui la place dans une situation de crainte entrainant un préjudice moral qu’elle estime à 30.000 euros.

La SCI West Invest, bien que régulièrement constituée, n’a pas conclu en réponse à la société Sadou.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 2 décembre 2024.

A l’audience, la société West Invest sollicite la possibilité de faire valoir des conclusions estimant que le débat contradictoire n’a pas pu avoir lieu et que les parties ont conclu des transactions lui laissant penser que tous les litiges étaient terminés entre elles.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Le 2 décembre 2024, la SCI West Invest a notifié par RPVA des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture au regard d’une transaction en date du 21 septembre 2023 et d’un avenant du 30 janvier 2024 signés entre les parties, soutenant que ces actes ont définitivement mis fin au litige entre les parties et ont l’autorité de la chose jugée. Elle soutient que la société Sadou a usé de manœuvres pour lui faire croire que le litige avait pris fin entre elles par l’effet de la transaction, l’empêchant de signifier des conclusions et de plaider le dossier à l’audience du 2 décembre 2024, de sorte que le contradictoire n’a pas été respecté.

Le protocole transactionnel du 21 septembre 2023 et l’avenant du 30 janvier 2024 ont été communiqués avec les conclusions de la SCI West Invest.

Le 3 décembre 2024, la SCI West Invest a notifié par RPVA une note en délibéré énonçant les mêmes faits que ceux rapportés dans ses conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture.

Par message RPVA du 4 décembre 2024, la société Sadou a indiqué s’opposer à la recevabilité des conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, à l’exception notamment des demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Selon l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il ressort de l’assignation de la société Sadou et des pièces versées aux débats que plusieurs contentieux ont opposé les parties parmi lesquels le congé délivré par la SCI West Invest à sa locataire le 22 janvier 2022 qui a donné lieu à une saisine du juge des référés par la bailleresse pour désignation d’un expert afin de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

La SCI West Invest soutient que des accords sont intervenus entre les parties pour mettre fin à leurs différends postérieurement à la clôture alors que l’accord transactionnel auquel elle fait référence date du 21 septembre 2023, soit avant l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023. L’avenant du 30 janvier 2024 est venu modifier les modalités de paiement convenues dans l’accord du 21 septembre 2023 mais il ne constitue pas un élément nouveau par rapport au protocole transactionnel qu’il a simplement amendé.

Au surplus, le protocole transactionnel du 21 septembre 2023 ne fait pas référence aux commandements de payer objet du présent litige et porte principalement sur la restitution des locaux, l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, de sorte que son effet transactionnel sur le présent litige ne ressort pas clairement.

S’agissant du non-respect du contradictoire, la SCI West Invest qui a été destinataire des mêmes bulletins de procédure que la société Sadou ne fait état d’aucun empêchement à conclure, ni de faits qui l’auraient empêchée de demander un report de clôture au juge de la mise en état. Elle allègue des manœuvres de la société Sadou destinées à l’induire en erreur sur la fin du présent litige, sans préciser la nature de ces manœuvres. En tout état de cause, le protocole transactionnel du 21 septembre 2023 ne saurait constituer l’une de ces manœuvres dans la mesure où l’article 5 du protocole prévoit un désistement réciproque des parties uniquement après paiement complet de l’indemnité d’éviction par la bailleresse, ce qui n’était pas le cas à la date de la clôture et ce qui aurait dû conduire la bailleresse à conclure ou demander un report de clôture dans l’attente de l’exécution de la transaction.

En conséquence, aucun des éléments rapportés par la SCI West Invest ne caractérise une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture justifiant sa révocation, de sorte que la demande de révocation sera rejetée.

Sur la demande de nullité des commandements de payer

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Compte tenu de la gravité des conséquences de la clause résolutoire, elle ne peut concerner qu’une obligation expressément prévue au contrat de bail et son effet est subordonné à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. En outre, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil.

En l’espèce, le bail du 22 novembre 2013 contient une clause résolutoire ainsi stipulée : « Dans les termes du renouvellement de bail commercial du 4 juin 1982, il est convenu, qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou accessoires et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité, et l’expulsion du locataire pourra être ordonnée par une simple Ordonnance de Référé.

Il en sera de même en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, un mois après une simple sommation d’avoir à se conformer restée infructueuse. […] ».

Le commandement de payer du 11 juillet 2022 reproduit intégralement l’article L. 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire figurant dans le bail. Le commandement ne contient pas de décompte détaillé des sommes dues par la société Sadou mais une facture du 4 avril 2022 relative aux loyers et charges du 2ème trimestre 2022, pour un montant total de 16.452 euros.

Il ressort, cependant, du courrier recommandé adressé le 26 juillet 2022 par la société Sadou à la SCP Thomazon-Audrant-Biche, commissaires de justice ayant signifié le commandement de payer, que la société Sadou a produit les justificatifs suivants :

— Justificatif de virement à la SCI West Invest du 27 mai 2022 du montant réclamé portant la référence « Virement Loyer T2 Retour LRAR »,

— Justificatif de virement à la SCI West Invest en date du 5 juillet 2022 du même montant, portant la référence « Loyer T3 »,

— un courrier daté du 15 janvier 2022, adressé à la SCI West Invest, accompagnant un chèque de 16.452 euros du même jour, relatif au loyer du 1er trimestre, ainsi que l’accusé de réception de ce courrier daté du 20 janvier 2022.

Il résulte de ces pièces que la société Sadou a justifié de règlements effectués pour les trois premiers trimestres de l’année 2022, le défaut ou le retard dans l’encaissement du chèque relatif au premier trimestre 2022 ne lui étant pas imputable, le chèque ayant bien été réceptionné par la bailleresse. Il est précisé que la société Sadou réglait précédemment ses loyers par chèque jusqu’à la demande de virements de la SCI West Invest.

En l’absence de décompte détaillé produit par la bailleresse, force est de constater que la société Sadou a justifié d’un virement relatif au loyer du 2ème trimestre 2022 réalisé le 27 mai 2022, de sorte que le commandement de payer du 11 juillet 2022 est dépourvu de cause. Il sera en conséquence déclaré nul et de nul effet.

S’agissant du commandement de payer du 21 octobre 2022 visant la même somme de 16.452 euros, s’il contient les formules requises pour sa validité, il ne contient toujours pas de décompte détaillé des sommes dues par la société Sadou et contient la même facture du 4 avril 2022 relative aux loyers et charges du 2ème trimestre 2022.

En l’absence de décompte détaillé produit par la bailleresse et au regard des justificatifs annexés au courrier de la société Sadou à l’étude de commissaires de justice du 26 juillet 2022, le commandement du 21 octobre 2022 est également dépourvu de cause, outre le fait qu’il a nécessairement causé une confusion dans l’esprit du preneur en réitérant la même demande que celle du premier commandement, plusieurs mois après et malgré les justificatifs produits par le preneur. Le commandement du 21 octobre 2022 sera, en conséquence, déclaré nul et de nul effet.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Sadou

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’ancien article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI West Invest multiplie les actions à l’encontre de sa locataire sans que ces actions soient justifiées.

En effet, alors que la SCI West Invest a acquis le bien le 3 avril 2019, elle a engagé des actions comminatoires dès le 9 avril 2019 :

— le 9 avril 2019, le conseil de la SCI West Invest a adressé une « lettre sommation de réaliser des travaux » prescrits par la préfecture le 8 mars 2019, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire,

— le 12 avril 2019, soit trois jours après la sommation, la bailleresse a fait signifier un commandement d’avoir à justifier des travaux prescrits par la préfecture et d’avoir à produire une attestation d’assurance dans le délai d’un mois,

— en dépit des justificatifs adressés en réponse au commandement du 12 avril 2019, le 14 août 2019 la bailleresse a fait assigner sa locataire en référé aux fins de voir désigner un expert pour dire si les travaux préconisés par la préfecture avaient été réalisés et si les désordres subis par la copropriété sont imputables à sa locataire ; selon la note de synthèse du 9 novembre 2020 de l’expert désigné en référé, les travaux exigés par la préfecture avaient été réalisés et aucun désordre n’était constaté dans la copropriété,

— le 21 février 2020, la SCI West Invest a adressé à la société Sadou une facture d’un montant de 77.571 euros relative au ravalement du bâtiment, suivi le 22 octobre 2020 d’un commandement d’avoir à payer cette somme ; la société Sadou a réglé par chèque du 16 novembre 2020 alors qu’elle en contestait l’exigibilité et en demandait les justificatifs, puis, par jugement du 13 avril 2022, sur assignation de la société Sadou, le tribunal a condamné la bailleresse à restituer cette somme,

— le 20 janvier 2022, la société West Invest a fait délivrer un congé à sa locataire pour le 8 aout 2022 et saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— le 11 juillet 2022 la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer injustifié,

— le 21 octobre 2022, elle a fait délivrer un second commandement de payer injustifié, pour les mêmes sommes, en dépit des justificatifs apportés par sa locataire.

Si la bailleresse peut légitimement souhaiter évincer la locataire de l’immeuble qu’elle a acquis, force est de constater qu’elle a multiplié les actions qui se sont avérées injustifiées, usant de ses prérogatives contractuelles en contravention avec l’obligation de bonne foi.

Cette attitude a contraint la société Sadou à se défendre et à se justifier de façon répétée auprès de la bailleresse, à introduire des actions pour faire valoir ses droits, la plaçant depuis l’arrivée de la nouvelle bailleresse et jusqu’à la délivrance du congé dans une instabilité nuisant nécessairement au développement serein de son activité.

Il s’ensuit un préjudice pour la société qui sera évalué à la somme de 5.000 euros.

Sur les autres demandes

La SCI West Invest qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la SCI West Invest de révocation de l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023,

Déclare nul et de nul effet les commandements de payer délivrés respectivement le 11 juillet 2022 et le 21 octobre 2022 par la SCI West Invest à la SARL Sadou,

Condamne la SCI West Invest à payer à la SARL Sadou la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SCI West Invest à payer à la SARL Sadou la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI West Invest aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 03 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES