TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01759 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4XK

Minute : 25/00042

Madame [Z], [V] [U] épouse [I]

C/

SAS FONCIA

SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

SAS FONCIA COPRO 2A VILLEMOMBLE

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [Z], [V] [U] épouse [I],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

SAS FONCIA,

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

SAS FONCIA COPRO 2A VILLEMOMBLE,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT VOLONTAIRE EN DEFENSE

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [U] épouse [I] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété Résidence Saint Bodile de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Se plaignant de l’insuffisance de chauffage dans son appartement en raison d’une déficience du système de chauffage collectif, Madame [Z] [U] épouse [I] a, par requête reçue le 21 février 2024, réclamé la condamnation de la SAS FONCIA COPRO 2A et de la SAS FONCIA à lui payer la somme de 2800 euros à titre de remboursement des charges de chauffage réglées pendant 27 mois outre 600 euros de dommages et intérêts au titre des frais qu’elle a exposés pour l’acquisition de radiateurs, des frais de constat de commissaire de justice, des frais médicaux et en réparation du trouble de jouissance subi en raison des problèmes de chauffage.

Aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Madame [Z] [U] épouse [I], comparant en personne, se désiste de ses demandes à l’encontre de la SAS FONCIA mais maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SAS COPRO 2A et forme des demandes identiques à l’encontre de la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, intervenante volontaire.

Au soutien de ses demandes, elle expose que dès 2020, elle a signalé au syndic de copropriété un dysfonctionnement au niveau du chauffage mais que rien n’a été fait pour y remédier ni pour tenter de rechercher l’origine du problème et allègue en outre que le syndic n’a pas entretenu les chaudières collectives. Elle prétend que le syndic aurait dû procéder au changement des chaudières de sa propre initiative dans le cadre des « travaux urgents », en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, ce qu’il n’a pas fait.

Elle explique encore qu’elle a été contrainte d’acheter des radiateurs d’appoint ce qui a engendré une augmentation de sa consommation électrique, et qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait de l’absence de chauffage dans certaines pièces ou d’un chauffage insuffisant dans d’autres pièces, ce qui a été constaté par le commissaire de justice qu’elle a mandaté le 12 décembre 2023. Elle s’estime en conséquence bien fondée à réclamer le remboursement des charges de chauffage qu’elle a réglées et des frais d’entretien des chaudières facturés mais non réalisés, outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Elle considère, contrairement à ce qu’a préconisé le syndic, que la remise en état du chauffage ne nécessite pas le changement des chaudières mais uniquement le changement de quelques pièces. Par ailleurs, elle déclare ne pas vouloir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins de connaître l’origine du dysfonctionnement du chauffage.

La SAS FONCIA COPRO 2A et de la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ, intervenant volontairement à l’instance, représentées par leur conseil sollicitent le rejet des demandes.

Elles soutiennent que la requérante ne peut réclamer le remboursement des charges qu’elle a réglées au titre du chauffage et de l’entretien de la chaudière qu’au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Bodile en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et constatent que ce dernier n’a pas été appelé dans la cause. Elles ajoutent que la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer que s’il est démontré une faute personnelle du syndic et un préjudice en lien avec cette faute ; qu’en l’occurrence aucune carence ne peut leur être reprochée. Elles soutiennent en effet que les dysfonctionnements du chauffage central collectif résultent d’un état d’usure important des chaudières et que seul leur remplacement permettra de retrouver un usage normal du chauffage dans l’appartement de Madame [Z] [U] épouse [I]. Elles précisent que des contrôles ont été effectués et qu’il a été préconisé un changement des chaudières ou le passage au chauffage urbain.

En réponse au moyen tiré de l’absence de mise en œuvre des dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, autorisant le syndic à procéder à des travaux urgents, elles rappellent que même dans ce cadre, le syndic est tenu de convoquer immédiatement une assemblée générale et rappelle que lors de l’assemblée générale du 09 juin 2022, les copropriétaires ont refusé le remplacement des chaudières et le passage au chauffage urbain. Elles ajoutent que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 juillet 2024, les copropriétaires ont à nouveau refusé le remplacement des chaudières, Madame [Z] [U] épouse [I] ayant voté contre cette proposition et ayant refusé également le passage au chauffage urbain. Elles expliquent que les assemblées générales des copropriétaires sont souveraines et que le syndic doit, en application de l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, assurer l’exécution des délibérations des assemblées générales. Dès lors, aucune faute ne peut leur être reprochée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

Sur autorisation du juge, les sociétés défenderesse ont adressé une note en délibéré reçue par le greffe le 02 janvier 2025, confirmant qu’un contrat d’entretien des chaudières a été confié à la société ENGIE, ce qui ressort notamment d’un mail adressé par un copropriétaire dans le cadre d’un échange avec d’autres copropriétaires (groupe collectif Saint Baudile) en octobre 2024 (pièce produite par la requérante).

Madame [Z] [U] épouse [I] n’a fait parvenir au greffe aucune observation à la suite de cette note en délibéré, comme elle y a pourtant été invitée par le juge.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes au titre du remboursement des charges de chauffage :

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générales des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions sur charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générales tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Madame [Z] [U] épouse [I] sollicite le remboursement de la somme de 2800 euros au titre des charges de chauffage et d’entretien du chauffage collectif qu’elle a réglées, alors que le chauffage n’a pas fonctionné correctement.

La demande de remboursement des charges de copropriété doit être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et non à l’encontre du syndic.

Or, le syndicat des copropriétaires n’est ni partie, ni représenté à l’instance, faute d’y avoir été appelé.

Le tribunal ne saurait se prononcer sur les demandes à l’encontre d’une personne qui n’est pas dans la cause.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande formée par Madame [Z] [U] épouse [I] au titre du remboursement des charges de chauffage et d’entretien du chauffage.

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndic est seul responsable des fautes personnelles commises dans l’accomplissement de sa mission. Sa faute doit être établie.

Les copropriétaires agissant individuellement peuvent obtenir réparation des dommages que leur a causés la faute du syndic

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [Z] [U] épouse [I] dénonce un dysfonctionnement récurrent du système de chauffage dans son appartement depuis plusieurs années et une carence du syndic dans sa prise en charge.

Pour engager la responsabilité personnelle du syndic, Madame [Z] [U] épouse [I] doit démontrer une faute de ce dernier dans l’accomplissement de sa mission, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

A l’appui de ses allégations, Madame [Z] [U] épouse [I] produit :

un constat de commissaire de justice daté du 12 décembre 2023, portant sur des relevés de températures effectués par le commissaire de justice. Ce dernier constate que « dans la salle à manger, le radiateur et le conduit sont chauds au toucher et la température ambiante de la pièce est normale », « dans la salle de bains, présence d’un radiateur mural (sèche-serviettes) raccordé au réseau de chauffage collectif. Ce radiateur est dépourvu de thermostat. Le radiateur et le tuyau sont froids au toucher », « dans la chambre à gauche, le radiateur et le conduit de chauffage sont tièdes au toucher, température ambiante de 14° », « chambre à droite, le radiateur et le conduit de chauffage sont tièdes/chauds au toucher, température ambiante de 16°) »,des attestations : celle d’une amie, Madame [J] [O] qui témoigne être venue au domicile de la requérante (à une date non précisée) et qui a constaté que dans la salle de bains le sèche-serviettes a une température de 14,7°, dans le salon la température est à 17°, dans les deux chambres la température est de 15,5° et 14,2° ; celle de Madame [P] [C] (belle-sœur de la requérante) qui fait les mêmes constats que Madame [J] [O] et qui confirme les déclarations de cette dernière, des photographies prises par la requérante montrant les mesures prises dans les pièces de l’appartement,les courriers et mails adressés au syndic,des échanges de mails entre copropriétaires sur WhatsApp (groupe collectif Saint Baudile) entre mars 2024 et octobre 2024.

En premier lieu, il convient de relever qu’il s’agit de constats ponctuels effectués pour le premier le 12 décembre 2023 et pour le second à une date non déterminée, ce qui ne permet pas de vérifier le bienfondé de l’insuffisance chronique de chauffage depuis 2020, tel qu’invoqué par Madame [Z] [U] épouse [I].

En second, lieu la demanderesse verse aux débats les échanges de mails qu’elle a eu avec le syndic, dont il résulte que ce dernier donnait suite avec réactivité aux demandes de Madame [Z] [U] épouse [I] (mail de la requérante le 19/02/2023 – réponse du syndic le 20/02/2023 avec ordre de mission donné à ENGIE SOLUTIONS d’intervenir ; mail de la requérante du 02/03/2023 – réponse du syndic le 02/03/2023 confirmant qu’une demande d’intervention a été passée auprès du chauffagiste).

Il ressort encore des mails produits par la requérante que les dysfonctionnements du chauffage sur la période 2023/2024 (aucune pièce sur la période antérieure n’ayant été versée) ont entraîné des interventions répétées de la société ENGIE, à la demande du syndic. Ainsi :

le 16 novembre 2023, le syndic a demandé aux copropriétaires qui rencontraient des problèmes de chauffage de se signaler afin que la société ENGIE CODELY puisse intervenir dans les logements concernés par ce dysfonctionnement,à la suite de réclamations de plusieurs copropriétaires fin novembre 2023, le syndic a écrit à la société ENGIE pour lui signaler les problèmes de chauffage et afin « qu’elle fasse le nécessaire immédiatement »,le 21 décembre 2023, le syndic a donné « deux ordres de mission pour effectuer des réparations en chaufferie » et a confirmé que « la société interviendra prochainement », le 11 janvier 2024, en réponse à la demande de Madame [Z] [U] épouse [I] en date du 10 janvier 2024, le syndic l’a informée que la société ENGIE (dont il est établi qu’elle avait en charge l’entretien du système de chauffage) a commandé auprès de son fournisseur une pièce et qu’un technicien devait passer dans son appartement pour vérifier la courbe de chauffe et les températures en chaufferie. Le syndic a également précisé que « suite à l’intervention d’ENGIE, le technicien a constaté un manque de température sur le départ chauffage, qu’il a effectué un réglage qui devait redonner de la chaleur aux appartements », en mai 2024, le syndic a informé les copropriétaires que des travaux d’équilibrage des vannes de réglages du réseau de chauffage allaient être réalisés.

Par ailleurs, et alors que Madame [Z] [U] épouse [I] a indiqué au commissaire de justice que « d’après une première expertise, la chaudière de l’immeuble est trop faible en puissance et ne peut pas assurer sa fonction lorsque, par temps froid, chaque logement tire dessus et la sollicite trop » (p.2 du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 décembre 2023), et a rappelé dans sa mise en demeure adressée au syndic le 11 novembre 2023, réitérée par mail en date du 25 novembre 2023, la nécessité d’effectuer « des travaux urgents » dont « la réparation ou le remplacement de la chaudière collective », cette dernière s’est opposée ou abstenue aux travaux de remplacement de la chaudière ou au passage au chauffage urbain au cours des assemblées générales des 09 juin 2022 et 04 juillet 2024, alors que pour sa part le syndic a depuis 2022 soumis au vote des copropriétaires la question du remplacement de la chaudière à la suite de l’audit de la chaufferie réalisé par le cabinet LH CONSEIL.

Enfin, il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir agi en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui investi le syndic de pouvoirs spécifiques en cas d’urgence pour exécuter des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, les travaux d’entretien et d’amélioration ne relevant pas de ces dispositions. En outre, les dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 obligent le syndic à convoquer immédiatement l’assemblée des copropriétaires afin de ratifier la mesure prise en urgence, à défaut le syndic est tenu personnellement au paiement des sommes dues. Or, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 09 juin 2022 et 04 juillet 2024 que les copropriétaires étaient opposés au changement des chaudières, solution qui avait été proposée par le syndic pour remédier aux dysfonctionnements du chauffage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Z] [U] épouse [I] ne rapporte pas la preuve d’une faute du syndic dans la prise en charge des problèmes de chauffage, aucune carence ne pouvant lui être reprochée. Au contraire, il est démontré que les dysfonctionnements ont perduré jusqu’en juillet 2024 en raison du refus de l’assemblée générale des copropriétaires de voter le changement de la chaudière ou de passer au chauffage urbain.

La demande de dommages et intérêts n’étant pas fondée, Madame [Z] [U] épouse [I] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Z] [U] épouse [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REÇOIT la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ en son intervention volontaire,

DECLARE Madame [Z] [U] épouse [I] irrecevable en sa demande de remboursement des charges de chauffage et d’entretien du système de chauffage faute d’avoir appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

DEBOUTE Madame [Z] [U] épouse [I] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [U] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE