TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

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REFERENCES : N° RG 25/03661 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25EM

Minute : 25/300

Monsieur [L] [D]

Représentant : M^e Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

Madame [V] [T] épouse [D]

Représentant : M^e Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Etablissement public [Localité 8] HABITAT

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de [Localité 9], vestiaire : 221

Copie exécutoire : M^e Laetitia GAGNOR NIAMBA

Copie certifiée conforme :M^e Sandrine LEPAGE

Le 28 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 28 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame [V] [T] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laetitia GAGNOR NIAMBA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET DÉFENDEUR :

Etablissement public [Localité 9] HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de [Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2003, l’établissement [Localité 9] HABITAT a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [V] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Faisant état de désordres affectant la décence du logement à la suite de différents dégâts des eaux et infiltrations, et à la chute de leur chaudière à gaz, M. [L] [D] et Mme [V] [D] ont, par acte extrajudiciaire en date du 17/03/2025, M. [L] [D] et Mme [V] [D] ont fait assigner l’établissement [Localité 9] HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de ce Tribunal aux fins de voir :

— Condamner le défendeur à réaliser les travaux de conformité de la chaudière et à la suppression des infiltrations d’eau sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner le défendeur à leur payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal :

—  15000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  10000 euros au titre du préjudice moral ;

—  1000 euros au titre du préjudice matériel ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur aux dépens.

A l’audience du 8/04/2025, il a été décidé du renvoi de l’affaire à une date ultérieure et il a été fait injonction aux parties, durant le temps du renvoi :

— à charge du bailleur :

— de se rendre sur place, avec tout homme de l’art de son choix, aux fins de constater si les désordres sont réels et, dans l’affirmative, de déterminer à qui ils sont imputables et, s’ils lui sont imputables en tout ou partie, d’y remédier ;

— d’établir un rapport de ses constatations et diligences ;

— à charge des requérants :

— de faire établir un devis quant aux travaux à effectuer selon eux.

A l’audience du 27/05/2025, précisant qu’il ne subsistait plus d’infiltrations à ce jour et que seuls des travaux d’embellissement demeuraient à effectuer, les requérants ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir condamner l’établissement [Localité 9] HABITAT à leur payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal :

—  15000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  10000 euros au titre du préjudice moral ;

—  7000 euros au titre du préjudice matériel, correspondant aux frais engagés en raison de la défaillance du chauffage et aux travaux de remise en état ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A cette même audience, l’établissement [Localité 9] HABITAT a également déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite :

— à titre principal, de voir débouter les requérants de l’ensemble de leurs prétentions ;

— subsidiairement, juger que le bailleur ne saurait être tenu d’indemniser les requérants au titre d’un préjudice de jouissance qui excèderait 2364 euros et constater que le bailleur consent à rembourser les demandeurs pour le coût des plaques électriques, soit pour la somme de 109,97 euros ;

— en tout état de cause, condamner les requérants à verser à l’établissement [Localité 9] HABITAT la somme de 2000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens des parties, à leurs écritures respectives, visées à l’audience du 27/05/2025.

MOTIFS

Sur la nature des désordres, leur origine et la responsabilité du bailleur

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent?; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […].

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…). Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il appartient au locataire d’aviser le bailleur des désordres et troubles dans sa jouissance qui apparaitraient en cours de bail afin qu’il puisse y être remédié en temps utile.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les requérants ont été confrontés, le 3/10/2023, à un premier dégât des eaux ayant pour origine un défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement situé au-dessus de leur logement. Il est de même établi et non contesté qu’en raison de ce même défaut d’étanchéité, la chaudière à gaz des demandeurs s’est effondrée le 6/02/2024, entraînant la destruction partielle de la cloison de leur cuisine. Enfin, les éléments versés aux dossiers permettent d’établir, là encore de façon non contestée, qu’un nouveau dégât des eaux s’est produit dans le logement en août 2024, consécutif à la fuite d’une canalisation installée lors de la pose d’une nouvelle chaudière dans le logement en juillet 2024.

Il est par ailleurs constant que le bailleur a bien été immédiatement avisé des différents sinistres subis dans le logement.

Si le bailleur fait état des nombreuses interventions diligentées afin de mettre un terme aux causes des différents sinistres survenus dans le logement, il ne conteste pas, toutefois, que ceux-ci ont bien pour origine un vice, un défaut ou une malfaçon qui lui sont juridiquement imputables dès lors qu’ils proviennent de tiers dont il doit répondre vis-à-vis des locataires.

Enfin, il ressort des nombreux éléments du dossier, en particulier des constats, rapports d’expertises amiables et correspondances entre les parties que, s’il a bien été remédié aux causes des différents sinistres subis, il n’a été procédé au remplacement de la chaudière et à la réfection de la cloison de la cuisine qu’en juillet 2024 et qu’aucune intervention de remise en état du logement – hormis la réfection de la cloison de la cuisine – n’a eu lieu aux fins de reprise des éléments et équipements du logement présentant des dégradations à la suite des différents désordres survenus.

Il apparaît donc que le bailleur a tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu’il ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.

Sa responsabilité vis-à-vis des requérants se trouve ainsi incontestablement engagée.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice de jouissance

S’agissant des dommages en lien avec la chute de la chaudière, il est en premier lieu établi et non contesté que les requérants ont été contraints de vivre dans un logement avec une pièce comportant une cloison en partie effondrée pendant 5 mois. Ils n’ont pu bénéficier d’eau chaude à leur domicile pendant plusieurs jours, jusqu’à la pose d’un ballon d’eau chaude provisoire de 30 litres le 9/02/2024. Par la suite et jusqu’en septembre 2024 (date de suppression définitive des désordres), soit pendant près de 6 mois, les requérants ont dû subir les contraintes liées à l’usage d’un ballon d’eau chaude dont la contenance apparaît manifestement sous-dimensionnée par rapport à la taille de leur cellule familiale. Ils ont dû en outre, pendant près de 2 mois, faire usage de convecteurs électriques d’appoint dont les performances, en termes de restitution de chaleur et de confort, sont nécessairement moindres que celles d’un système du système de chauffage à gaz équipant en principe le logement.

Quant aux dommages liés aux deux dégâts des eaux subis, il ressort des rapports d’expertise amiable et devis versés au dossier que ceux-ci ont causé des dégradations significatives sur les murs et plafonds de la cuisine, du séjour et des WC.

Compte tenu de l’importance du trouble de jouissance subi – dont l’évaluation ne saurait se réduire à déterminer un pourcentage de la valeur locative du bien dès lors que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance n’est pas juridiquement constitutive d’une réfection ou d’un remboursement de loyer – et de la durée de ce dernier (dans la mesure où, en particulier, il n’a pas été remédié aux dégradations liées aux dégâts des eaux, ce qui porte la période d’indemnisation à près de 20 mois), le préjudice subi par les requérants sera justement estimé à la somme de 4500 euros. Cette somme leur sera ainsi allouée à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral

Il est évident que la chute de la chaudière (qui plus est d’une chaudière à gaz), dont il est établi qu’elle a nécessité l’intervention des pompiers, n’a pu que constituer un évènement traumatique pour les requérants.

Par ailleurs, si les requérants échouent à démontrer la réalité des symptômes dépressifs subis par Mme [D], la perturbation alléguée de leur équilibre psychologique ou encore l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre l’état du logement et l’arrêt de travail produit, il n’en demeure pas moins que les désordres subis dans leur logement ont nécessairement engendré pour chacun des demandeurs un stress et une charge psychologique supplémentaires liés aux nombreuses démarches à entreprendre et contraintes organisationnelles à prendre en compte pour le signalement, la résolution et l’indemnisation des préjudices subis en lien avec les désordres. Ce préjudice, réparable au titre du préjudice moral, sera justement évalué à la somme, pour chacun des demandeurs, de 1000 euros, soit à la somme totale de 2000 euros.

Sur le préjudice matériel

Il est établi que les demandeurs ont dû s’équiper à leurs frais d’une plaque de cuisson électrique pour un montant de 199,99 euros. Dès lors que les requérants n’avaient aucune obligation d’accepter l’offre de mise à disposition d’une plaque de cuisson par le bailleur, celui-ci doit être condamné à la prise en charge des frais exposés par M. [L] [D] et Mme [V] [D].

M. [L] [D] et Mme [V] [D] ne justifient pas en revanche avoir exposé des frais en lien avec l’utilisation de convecteurs électriques (qu’ils précisent avoir rempruntés et non achetés). Ils ne justifient pas non plus de l’augmentation dénoncée du montant de leurs factures d’électricité. Aucune indemnisation ne sera par conséquent accordée à ce titre.

S’agissant de la prise en charge du coût de la remise en état du logement, M. [L] [D] et Mme [V] [D] justifient d’un devis établissant le coût des travaux réparatoires à effectuer à la somme de 5434 euros TTC. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les pièces versées aux débats et en particulier les rapports d’expertise amiable ne permettent pas d’établir que le coût de ces travaux doit et sera pris en charge par l’assurance des défendeurs, étant observé sur ce point :

— que ledit rapport d’expertise invite au contraire à un recours à l’encontre de la police d’assurance du bailleur ;

— que l’indemnisation dont les preneurs pourraient être bénéficiaires au titre de leur assurance relève de la relation assureur/assuré des preneurs et n’ont pas pour effet d’empêcher ou limiter la possibilité pour les locataires d’obtenir réparation de leur préjudice directement auprès du bailleur ;

— qu’il appartiendra aux requérants de déclarer à leur assurance le montant des dommages et intérêts recouvrés à la suite de la présente instance, sauf à encourir des sanctions et à s’exposer à des remboursements en cas de fausse déclaration ;

— qu’il appartiendra au bailleur d’engager tout recours à l’encontre de son propre assureur et des tierces personnes impliquées dans la survenance des désordres en cause dans la présente affaire.

Il n’est pas établi en revanche que des travaux réparatoires ou de mise en conformité supplémentaires sur la chaudière s’imposent, les requérants s’étant d’eux-mêmes désistés lors de la dernière audience de leur chef de demande lié à la mise en conformité de la chaudière. Aucune indemnisation ne sera dès lors accordée à ce titre.

Eu égard aux éléments qui précèdent, l’établissement [Localité 9] HABITAT sera dès lors condamnée à payer à M. [L] [D] et Mme [V] [D] la somme de 5633,99 euros (5434 euros + 199,99 euros) à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel subi, en ce compris la prise en charge des frais de remise en état du logement.

Sur les demandes accessoires

L’établissement [Localité 9] HABITAT, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des requérants les frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. La somme de 2500 euros leur sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l’établissement [Localité 9] HABITAT à payer à M. [L] [D] et Mme [V] [D] les sommes suivantes, pour les désordres subis dans leur logement :

—  4500 euros au titre de préjudice de jouissance ;

—  2000 euros au titre du préjudice moral ;

—  5633,99 euros au titre du préjudice matériel, en ce compris la prise en charge des frais de remise en état de l’appartement ;

CONDAMNE l’établissement [Localité 9] HABITAT au paiement à M. [L] [D] et Mme [V] [D] de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE l’établissement [Localité 9] HABITAT aux dépens de l’instance.

Le greffier Le Président