RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00136 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTJD

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle 25 % numéro 2024/002521 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8] DE [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Monsieur [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 17 juillet 2015, moyennant un loyer mensuel de 409,97 euros charges comprises.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 février 2023, pour la somme en principal de 3.434,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024 délivré à personne, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [K] [W], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ;

— la condamnation de Monsieur [K] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.035,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.434,20 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 444,54 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions du 3 février 2025. Elle actualise sa créance de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 8.782,79 euros (hors dépens) et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 454,75 euros. Elle maintient ses demandes pour le surplus dans les termes de l’assignation. En outre, elle soulève l’irrecevabilité des demandes de suspension du paiement des loyers à compter du 1er février 2024 jusqu’à ce que les travaux soient réalisés et de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral. A défaut, elle conclut à leur débouté et demande de juger que les travaux de remise en état ont été réalisés et achevés le 2 juillet 2024. Elle demande également de prononcer la résolution des mesures imposées par la commission de surendettement et de juger que l’échelonnement de la dette est caduc. Elle s’oppose aux demandes de délais sollicités en défense tant pour régler la dette que pour quitter les lieux.

En cas d’éventuelles condamnations, elle demande d’écarter l’exécution provisoire ou de l’aménager en l’autorisant à consigner les sommes dues sur le compte séquestre de la CARPA de l’Ordre des avocats jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue. En cas d’octroi de dommages et intérêts à Monsieur [K] [W], elle demande de ramener à de plus justes proportions les sommes réclamées et d’ordonner la compensation à due concurrence entre les condamnations prononcées. En cas de délais de paiement, elle souhaite qu’il soit rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Monsieur [K] [W], représenté par son conseil, reprend ses conclusions du 2 décembre 2024. A titre principal, il soulève l’irrecevabilité des demandes, faute pour la société CDC HABITAT d’avoir notifié son assignation à la Préfecture au moins 6 semaines avant la date d’audience. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 213,62 euros par mois conformément à la décision de la commission de surendettement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire et en cas d’expulsion, il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. En tout état de cause, il sollicite :

— la suspension du paiement des loyers à compter du 1er février 2024 jusqu’à ce que les travaux soient réalisés par le bailleur, à savoir : l’éradication des fuites, le remplacement de la porte, l’amélioration de la circulation de l’air dans la salle de bain, les peintures au sol du balcon, les défauts d’étanchéité des sanitaires, le remplacement des robinetteries ;

— la condamnation de la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 10.212 euros au titre de son préjudice de jouissance de septembre 2022 à juillet 2024 ;

— sa condamnation à lui payer la somme mensuelle de 444 euros à partir du mois d’août 2024 au titre de son préjudice de jouissance jusqu’à l’éradication définitive des désordres constatés ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— la compensation des créances réciproques s’il y a lieu et en cas de reliquat en faveur du bailleur, l’octroi de délais de paiement de 213,62 euros par mois jusqu’à épuisement de la dette ;

— le débouté des demandes et prétentions adverses ;

— la condamnation de la société CDC HABITAT à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 1er février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il y a donc lieu d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action soulevée par Monsieur [K] [W] et de déclarer l’action aux fins de résiliation du bail de la société CDC HABITAT recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 17 juillet 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [K] [W] le 23 février 2023, pour la somme en principal de 3.434,20 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 avril 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [K] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 23 avril 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [W] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et de la somme de 1.330,82 euros due au 30 janvier 2021 correspondant à la part de la dette locative atteinte par la prescription triennale, de la somme de 7.451,97 euros à la date du 13 janvier 2025. Monsieur [K] [W] n’apporte aucun autre élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.451,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.434,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DU BAILLEUR :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dans sa version en vigueur, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; / (…) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; / (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ne peut être engagée que dans le délai de trois ans à compter du jour de la connaissance des faits par le locataire.

Monsieur [K] [W] se plaint de fuites dans son logement, de l’endommagement de la porte d’entrée, d’un problème de circulation de l’air dans la salle de bain, de la dégradation des peintures au sol du balcon et de l’état des sanitaires et des robinetteries.

La société CDC HABITAT lui oppose la prescription de son action faisant valoir qu’alors qu’il connaissait les désordres depuis 2020, voire 2019, Monsieur [K] [W] n’a formulé sa demande en justice qu’au terme de ses conclusions du 3 juin 2024.

Dans un courrier du 13 mars 2024, Monsieur [K] [W] indique à la bailleresse que : “Depuis quatre ans, le logement s’est dégradé : infiltrations d’eau dans la salle de bain, robinetterie et baignoire oxydées, défaut d’étanchéité, usure du sol sur le balcon (…). Je suis toujours en attente d’une intervention à mon domicile depuis le passage de Profuite en avril 2023. Je suis également en attente d’un retour de la part de Madame [R] [Z] à la suite de la dégradation de ma porte (…).”

Si le locataire se plaint effectivement d’une dégradation de son logement au cours des quatre à cinq dernières années, il n’est toutefois pas établi qu’il a eu connaissance de l’intégralité des faits à cette période alors que certains désordres dénoncés sont particulièrement récents.

En effet, il ressort des pièces produites que les fuites datent de mars 2023 et de juin 2024 et que la dégradation de la porte d’entrée est survenue le 29 janvier 2024.

Il y a donc lieu de déclarer recevable l’action en responsabilité de la bailleresse engagée par Monsieur [K] [W].

Toutefois, Monsieur [K] [W] ne justifie d’aucun signalement des désordres allégués avant son courriel du 24 janvier 2024 et les photos du logement qu’il produit sont non datées.

En outre, la société CDC HABITAT démontre que suite à la réclamation de Monsieur [K] [W] par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2024, reçue le lendemain, elle a commandé le 29 mai 2024 des travaux de peinture, de changement de la baignoire, de la robinetterie, d’aération de la salle de bains, de changement de la porte de la salle de bains et de changement de la porte palière en bois de l’entrée de l’appartement.

Ces travaux ont été réceptionnés sans réserve les 5 juin et 2 juillet 2024.

Des travaux de contrôle et de mise en sécurité des appareils électriques ont également été commandés le 17 juillet 2024 et réalisés le 12 août 2024.

Dans ces circonstances, et alors qu’elle a fait réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans un délai de 6 mois à compter de la réclamation du locataire, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la société CDC HABITAT pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il s’ensuit que Monsieur [K] [W] doit être débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande de suspension du paiement des loyers à compter du 1er février 2024, l’intégralité des travaux sollicités ayant été réalisés avant les dernières conclusions du défendeur du 2 décembre 2024.

VI. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

En outre, par une décision du 16 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a accordé des délais de paiement à Monsieur [K] [W] de 213,62 euros du 1er au 43ème mois et de 218,64 euros du 44ème au 84ème mois.

Monsieur [K] [W] justifie avoir mis en placement le 11 octobre 2024 un ordre de virement permanent de la somme de 213,62 euros à la société CDC HABITAT prenant effet au 5 novembre 2024.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [K] [W] des délais de paiement correspondant à ceux fixés par la commission de surendettement des particuliers de la Réunion dans les termes prévus au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, sans qu’il y ait lieu de prononcer la résolution des mesures imposées par la commission de surendettement ou de constater la caducité de l’échelonnement de la dette.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion et à l’enlèvement des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W] et celui-ci sera condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 454,75 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Aucun délai pour quitter les lieux ne sera accordé à ce stade à Monsieur [K] [W], cette demande étant prématurée et relevant de la compétence du juge de l’exécution.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [K] [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail de la société CDC HABITAT recevable.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2015 entre la société BLI et Monsieur [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 23 avril 2023.

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 7.451,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 sur la somme de 3.434,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [K] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 213,62 euros chacune et une 35ème mensualité de 188,89 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

DIT n’y avoir lieu à accorder à Monsieur [K] [W] un délai pour quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 454,75 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉCLARE recevable l’action en responsabilité de la bailleresse engagée par Monsieur [K] [W].

DÉBOUTE Monsieur [K] [W] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande de suspension du paiement des loyers à compter du 1er février 2024.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [K] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE