TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 23/01119 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQBI

Minute : 25/00208

S.C.I. VARSOVIE

Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

Madame [K] [W]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. VARSOVIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Madison AMSELLEM, du cabinet de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006894 du 09/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 juin 2016, la société MIGUEST, aux droits de laquelle vient la SCI VARSOVIE, a consenti à Mme [K] [W] la location d’un local d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer de 670€ et d’une provision pour charges de 30€ et d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 19 juillet 2023, la SCI VARSOVIE a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 3788,87€ au titre des loyers impayés à cette date.

Par exploit délivré le 13 novembre 2023, la SCI VARSOVIE a fait citer Mme [K] [W] devant le juge contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référé aux fins :

* A titre principal

— de constater la résiliation du contrat de bail,

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard en l’absence de départ des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir, en réservant au juge des contentieux de la protection le pouvoir de liquider l’astreinte,

— de juger que les meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4467,20€, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— de la condamner au paiement de la somme de 446,72 euros à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues, sauf à parfaire,

— de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros, charges en sus, à compter du 20 septembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux, indemnité, si l’occupation devait se prolonger, à indexer à compter du 20 septembre 2024, sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE,

A titre subsidiaire,

— juger dans le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, le défendeur sera déchu du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé ;

En tout état de cause,

— de la condamner à lui verser la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 février 2024, a été renvoyée à plusieurs reprises aux fins de mise en état.

A l’audience du 21 février 2025, la requérante, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 11 938,52 € et a maintenu ses autres demandes. Elle a demandé au surplus que Mme [W] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Pour un exposé plus complet des prétentions et des moyens de la SCI VARSOVIE, il sera renvoyé à ses conclusions déposées à l’audience du 21 février 2025, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle a ajouté oralement que s’agissant de l’utilisation du logiciel Exploc, les commissaires de justice continuent de l’utiliser malgré l’abrogation du texte l’ayant mis en place.

Mme [K] [W], représentée, demande :

— in limine litis que soit constatée la nullité du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023, qu’en conséquence soit constatée la nullité de l’assignation ainsi que de l’entière procédure,

— que l’ensemble des demandes de la bailleresse soit déclaré irrecevable,

— que soit constatée l’existence de contestations sérieuses et en conséquence l’incompétence du juge des référés,

— qu’à titre subsidiaire il soit sursis à statuer dans l’attente du rapport de visite du service d’hygiène de la ville de [Localité 6],

— qu’à titre infiniment subsidiaire qu’une exception d’inexécution soit constatée, qu’il soit fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale à 50 % du loyer prévu au bail jusqu’à complète mise en conformité du logement, celle-ci devant être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur, que Mme [W] soit autorisée à rembourser sa dette de loyer selon un échéancier de 36 mois à raison de 10 euros par mois et le solde à la dernière échéance, que soient suspendus les effets de la clause résolutoire, qu’il soit dit que la clause résolutoire ne produira ses effets qu’un mois après la mise en demeure infructueuse,

— qu’en tout état de cause, il soit enjoint à la demanderesse de faire installer un compteur individuel dans le logement litigieux, dans un délai de 5 jours à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qu’il soit enjoint à la demanderesse de faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, que la SCI VARSOVIE soit condamnée à lui verser une provision de 4000 euros, que la SCI VARSOVIE soit condamnée à verser à son conseil la somme de 1000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civil, et à Mme [W] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la SCI VARSOVIE soit condamnée aux entiers dépens.

Pour un exposé plus complet des prétentions et des moyens de Mme [K] [W], il sera renvoyé à ses conclusions déposées à l’audience du 21 février 2025, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il est demandé au juge des référés d’apprécier si le commandement de payer en date du 19 juillet 2023 est valable au regard de l’imprécision du décompte annexé au commandement qui porte sur la période comprise entre janvier et juillet 2023 indiquant en première ligne un solde antérieur.

Il résulte de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer contient à peine de nullité un décompte de la dette suffisamment précis pour permettre au locataire de vérifier la réalité, la nature et le montant exact des sommes réclamées lesquelles ne peuvent concerner que des loyers et des charges. Un décompte qui ne permet pas au locataire d’apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes lui cause nécessairement un grief.

Il apparait que le décompte joint au commandement de payer du 19 juillet 2023 ne présente l’échéance en détail qu’à compter de janvier 2023 et non pour les échéances précédentes, alors que la dette est antérieure à janvier 2023. Il pourrait être considéré que ce décompte ne permettait pas à Mme [W] de connaitre la nature et le bien-fondé de la dette.

Le juge des référés ne saurait procéder à l’appréciation de la validité du commandement avec l’évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour ce faire.

En conséquence, les demandes formées par la SCI VARSOVIE s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation au paiement

La défenderesse conteste le montant des provisions sur charges qui lui ont été facturées depuis son entrée dans les lieux à défaut de régularisation annuelle par le bailleur. Elle soulève par ailleurs l’exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement et demande une indemnisation de son trouble de jouissance de ce fait.

La bailleresse produit aux débats le calcul des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024 indiquant que ces régularisations sont toutes débitrices, mais s’abstient de produire le justificatif des charges locatives pour ces trois exercices.

En outre, la bailleresse reconnait avoir procédé à des travaux d’une certaine ampleur en septembre 2024 (fourniture et pose d’un ballon d’eau chaude et dégorgement de canalisations), mais indique qu’il s’agit de désordres relevant du mauvais entretien des lieux loués par la locataire.

Les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu’il appartient au juge d’apprécier l’existence d’un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables, ce qui implique également d’apprécier le manquement du locataire à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi, en ne procédant pas au paiement intégral du loyer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera en conséquence considéré qu’il existe également une contestation sérieuse quant au montant du par la défenderesse et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette question.

Sur la demande reconventionnelle en installation d’un compteur individuel

Mme [W] indique que son logement n’est pas raccordé à un compteur individuel et qu’elle s’acquitterait de ce fait de factures de consommation d’énergie de plusieurs logements, au regard du montant de ses facturations qui ne correspondraient pas à une consommation standard pour le nombre d’occupants et la surface occupée.

La bailleresse produit le constat d’état des lieux d’entrée mentionnant l’existence d’un tableau électrique et d’un disjoncteur dans l’entrée de l’appartement, ainsi qu’une photographie de celui-ci. Elle indique par ailleurs que l’appartement est muni d’un compteur individuel.

Mme [W] s’abstenant de démontrer que ses voisins n’auraient, quant à eux, à leur charge aucune consommation d’électricité, il sera considéré qu’il existe une contestation sérieuse quant à cette demande reconventionnelle et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette question.

Sur la demande reconventionnelle en réalisation de travaux de mise en conformité et en paiement d’une provision de 4000 euros pour trouble de jouissance

Mme [W] indique que son logement est dans un état de délabrement avancé et présente les désordres suivants : revêtements dégradé, canalisations vétustes, ventilation défectueuse, infiltrations par temps pluvieux, humidité importante, moisissures et demande qu’il soit enjoint à la demanderesse de faire réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte. Elle demande également une indemnisation de son trouble de jouissance pour lequel elle sollicite le paiement d’une provision de 4000 euros.

La bailleresse indique que la locataire ne procède que par affirmation, sans en rapporter la preuve.

Force est de constater que Mme [W] ne produit aucune pièce démontrant l’état d’indécence et les désordres listés au jour de sa demande reconventionnelle. Il sera considéré qu’il existe une contestation sérieuse quant à cette demande reconventionnelle et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette question.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra,

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes de la SCI VARSOVIE et de Mme [K] [W],

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles,

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2025.

Le Greffier Le Juge