TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

22 MAI 2025

N° RG 24/01191 – N° Portalis DB22-W-B7I-SINP

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. LA TELLERIE C/ S.A.S. LE QUARANTE SOUS

DEMANDERESSE

S.C.I. LA TELLERIE, au capital de 143 800,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 448 222 075, dont le siège social est [Adresse 2][Localité 6], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Franck Lafon, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 618, M^e Marc Hoffmann, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1364

DEFENDERESSE

S.A.S. LE QUARANTE SOUS, au capital de 1 002,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 833 776 636, dont le siège social est [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascal Koerfer, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 31, M^e Virginie Koerfer Boulan, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P378

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, puis prorogée au 22 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la société civile immobilière La Tellerie a consenti au profit de la société Le Quarante Sous un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 4], à [Localité 7] (Yvelines) en vue d’y exploiter un restaurant pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 19 337,00 € hors taxes et hors charges par an, payable mensuellement.

Le 3 juillet 2024, la société civile immobilière La Tellerie a fait signifier à la société Le Quarante Sous un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 12 943,64 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la société Le Quarante Sous a fait assigner la société civile immobilière La Tellerie devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la société civile immobilière La Tellerie a fait assigner la société Le Quarante Sous devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois successivement ordonnés à l’audience du 7 novembre 2024 et à l’audience du 30 janvier 2025 à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 13 mars 2025.

Par conclusions visées et soutenues oralement à l’audience, la société civile immobilière La Tellerie demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;

— juger que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société Le Quarante Sous à lui payer la somme de 33 479,30 € au titre des loyers et charges impayés, au 30 janvier 2025, loyer et charges de janvier 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la société Le Quarante Sous à lui payer la somme de 3 347,93 € à titre d’indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire et correspondant à une majoration de 10 % des sommes dues ;

— en conséquence, débouter la société Le Quarante Sous de toutes ses demandes ;

— ordonner l’expulsion pure et simple de la société Le Quarante Sous et de tout biens et tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 5] à [Localité 7] (Yvelines), et assortir l’obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d’une astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— juger que le commissaire de justice requis à l’effet de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier le cas échéant ;

— ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société civile immobilière La Tellerie aux frais avancés de la société Le Quarante Sous ;

— condamner la société Le Quarante Sous à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer courant à la date du constat de l’acquisition de la clause résolutoire soit 3 370,60 €, conformément aux stipulations de la clause résolutoire et ce, de l’acquisition de cette clause à la parfaite libération des lieux ;

— condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société civile immobilière La Tellerie la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par conclusions visées et soutenues oralement à l’audience, la société Le Quarante Sous demande au juge des référés de :

à titre principal,

— juger l’absence de toute acquisition de la clause résolutoire ;

— juger de l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de provision ;

— en conséquence, débouter la société civile immobilière La Tellerie de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au terme de la procédure au fond initiée par les acquéreurs ;

— lui accorder un délai de six mois suspensif des effets de la clause résolutoire, à compter de l’éventuelle reprise des effets de clause résolutoire, pour exécuter les causes du commandement critiqué ;

— ramener à de plus justes proportions le montant de la clause pénale ;

en tout état de cause,

— condamner la société civile immobilière La Tellerie à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Le Quarante Sous :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société civile immobilière La Tellerie et la société Le Quarante Sous comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligation.

La société civile immobilière La Tellerie n’a introduit la présente instance en constat d’acquisition de la clause résolutoire que le 21 août 2024, alors que la société Le Quarante Sous l’avait assignée au fond dès le 1er août 2024 en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il en résulte qu’à la date de formulation par la société civile immobilière La Tellerie devant le juge des référés de ses demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, sur la base du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Versailles était déjà saisi au fond d’une contestation relative à ce commandement et à ses causes.

Il ressort de l’assignation au fond ainsi délivrée que le preneur non seulement forme une demande subsidiaire de suspension des effets de la clause litigieuse mais encore conteste à titre principal la validité du commandement de payer précité, ainsi que sa délivrance de bonne foi par le bailleur.

Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes précitées.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l’exception d’inexécution (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

En l’espèce, la société civile immobilière La Tellerie établit un décompte de dette locative de la société Le Quarante Sous, arrêté au 30 janvier 2025 à la somme totale de 33 479,30 €, échéance de janvier 2025 incluse, compte tenu d’un versement d’un montant de 1 912,00 € en date du 18 août 2023 d’un versement d’un montant de 4 150,00 € en date du 27 décembre 2023 et d’une « annulation » du loyer de juillet 2023.

La société Le Quarante Sous ne produit aucun justificatif de paiement d’aucune autre somme depuis juillet 2023, opposant à la demanderesse d’une part une exception d’inexécution et d’autre part une vente du bien qui aurait du intervenir selon elle en mars 2024 au profit de la société civile immobilière La Collégiale.

Or, la défenderesse ne justifie pas que les dégâts des eaux qu’elle invoque aient rendu les locaux impropre à l’usage auquel il sont destinés, reconnaissant elle-même avoir continué à exploiter son activité de restauration.

En outre, le compromis de vente et l’assignation délivrée par la société La Collégiale à la société La Tellerie ne permettent pas d’établir que la société La Tellerie n’est plus propriétaire des lieux objet du contrat de bail.

L’obligation de la société Le Quarante Sous n’est pas sérieusement contestable à hauteur du montant réclamé, de sorte qu’il convient de condamner la société Le Quarante sous à titre provisionnel à payer ladite somme à la société civile immobilière La Tellerie.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 12 943,64 €, à compter du 21 août 2024, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 10 090,51 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société civile immobilière La Tellerie au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % s’analysent en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la somme demandée apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiées de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société Le Quarante Sous, partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation.

L’équité commande de condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société civile immobilière La Tellerie la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Le Quarante Sous à payer à la société civile immobilière La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 € à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 €, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société Le Quarante Sous à payer à la société civile immobilière La Tellerie la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre