TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

4ème étage

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/06844 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3MBB

Minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4]

Représentant : M^e Blandine DE BADEREAU DE SAINT MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0954

C/

Monsieur [I] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Blandine DE BADEREAU DE SAINT MARTIN

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [W]

Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], agissant par son syndic bénévole, Mme [C] [P] demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Blandine DE BADEREAU DE SAINT MARTIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic bénévole Mme [C] [P], a fait citer Monsieur [I] [W], devant ce tribunal aux fins de le voir condamné au paiement de la somme de:

* 7515,95 €, correspondant aux charges de copropriété impayés arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 5 février 2025,

* 469,26 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et désorganisation de la trésorerie du syndicat ;

* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite en sus la condamnation du défendeur au paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a exposé que le défendeur s’acquitte imparfaitement du paiement des charges de copropriété, en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a sollicité le paiement des charges impayées, des frais de recouvrement, la réparation du préjudice résultant des impayés, préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 30 juin 2025, le requérant, représenté, a maintenu les termes de son assignation précisant que le défendeur a d’ores et déjà fait l’objet d’une précédente procédure et qu’une tentative de conciliation a échoué.

Monsieur [I] [W], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur les charges et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que le défendeur est propriétaire des lots 6, 24 et 108 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]. Il est tenu de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021, votant le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2021, approuvant les comptes de l’exercice 2020, votant le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022, votant les travaux de réfection du mur de clôture,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2021, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023, votant la cotisation annuelle au fonds de travaux, votant les travaux de nettoyage des façades et reprise des balcons, votant les travaux de remplacement de la porte d’accès à la chaufferie,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 27 janvier 2023, approuvant le compte travaux « réfection du mur de clôture »,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, votant la cotisation annuelle au fonds de travaux, votant les travaux d’étanchéité des balcons,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, votant la cotisation annuelle au fonds de travaux, votant les travaux de réparation de la porte SAS, votant les travaux de remplacement de la batterie de boites aux lettres,

— le décompte individuel de charges arrêté au 1er avril 2025 et les appels de fonds correspondants, ainsi que les justificatifs de la régularisation annuelle de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023.

Il apparait toutefois qu’il n’est versé aux débats aucun justificatif relatif à la démolition chape carrelée et évacuation gravats, débité du compte du défendeur le 2 juillet 2024 pour la somme de 473 euros.

Le défendeur sera condamné en conséquence au paiement de la somme de 7042,95 euros au titre des charges impayées arrêtée au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de la mise en demeure sur la somme de 6763,11 €.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le requérant sollicite à ce titre la somme de 469,26 €.

Le syndicat des copropriétaires produit des lettres de de mise en demeure en date du 21 septembre 2022 et 26 décembre 2023 à l’entête du conseil du syndicat des copropriétaires mais ne justifie toutefois pas de l’envoi et de la réception desdits courriers. Les frais correspondants à ces courriers ne seront donc pas admis.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la lettre de mise en demeure en date du 10 septembre 2024. Les frais correspondant à cette lettre ne seront donc pas admis.

L’extrait de compte fait également apparaître des frais de commissaire de justice, correspondant à des commandements de payer délivrés au défendeur en 2022 et 2024. En l’espèce, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé réception étant suffisantes pour avertir le copropriétaire de sa défaillance. Les frais correspondant à ces commandements ne seront donc pas admis.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure établie par son conseil le 5 février 2025 et justifie de sa réception par le défendeur. Les frais correspondant à cette lettre de mise en demeure (100 euros) seront par conséquent admis.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir été d’ores et déjà été dans l’obligation d’assigner M. [W] devant le tribunal afin d’obtenir règlement des charges de copropriété, en produisant aux débats le jugement rendu le 30 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Bobigny condamnant M. [W] au paiement des charges de copropriété.

Des dommages et intérêts seront donc alloués au syndicat des copropriétaires à hauteur de 200 euros, la récurrence du non-paiement des charges de copropriété désorganisant la trésorerie de ce dernier.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable d’allouer au requérant la somme de 700 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il convient de condamner le défendeur au paiement de cette somme, ainsi qu’aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [W], à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de :

—  7042,95 euros au titre des charges impayées arrêtée au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 6763,11 €,

—  100 euros au titre des frais nécessaires,

—  200 euros de dommages et intérêts,

—  700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

CONDAMNE Monsieur [I] [W], au paiement des dépens.

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 29 août 2025.

Le Greffier Le Juge