TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02985 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XCAY

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

Etablissement PARTENORD HABITAT

C/

[I] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe DELOURME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/2985 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé n°361408/83 du 15 juin 2009, à effet au 1er juillet 2009, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci – après PARTENORD HABITAT) a donné en location à Monsieur [I] [B], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu’un parking situé [Adresse 9], garages le patio, emplacement n°G030, moyennant un loyer principal d’un montant de 579,31 euros, outre une provision sur charges de 115,58 euros, ainsi qu’un loyer accessoire de 33,96 euros, outre une provision sur charges de 6,78 euros.

Par lettres des 10 juin 2020, 18 décembre 2020 et 16 septembre 2020, PARTENORD HABITAT a mis en demeure Monsieur [I] [B] de payer un arriéré locatif et l’a invité au règlement amiable du litige.

Par acte d’huissier du 16 mars 2021, PARTENORD HABITAT a fait délivrer à Monsieur [I] [B] une sommation de lui communiquer son avis d’imposition de l’année 2020 sur les revenus de l’année 2019 conformément aux articles L441-9 et L442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Par lettres recommandées des 27 avril 2021 et 28 avril 2022, PARTENORD HABITAT a réitéré ses mises en demeure de justifier des avis d’imposition.

Par acte d’huissier du 3 septembre 2021, PARTENORD HABITAT a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme en principal de 6.398,49 euros. Cette situation d’impayés avait été préalablement signalé à la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l’habitat du Nord par voie électronique le 31 août 2021.

En parallèle, l’inspecteur de salubrité publique du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 7] a procédé à une visite du logement le 26 janvier 2022 et a invité la bailleresse à prendre les mesures nécessaires pour remédier à divers désordres.

L’entreprise la Sade, mandatée par le locataire, a contrôlé la sécurité électrique du logement le 1er avril 2022.

Par lettre recommandée du 7 juin 2022, Monsieur [I] [B] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure PARTENORD HABITAT de remédier aux désordres susvisés, d’organiser une consultation des pièces justificatives de régularisation annuelle de charges et lui a communiqué ses deux derniers avis d’imposition.

Par lettre du 21 juin 2022, PARTENORD HABITAT a sollicité les disponibilités du locataire pour permettre l’accès aux locaux des entreprises MEC et ISERBA.

Par lettre recommandée du 29 juin 2022, Monsieur [I] [B] a, par l’intermédiaire de son conseil, fait part de ses disponibilités du 4 au 8 et le 11 juillet 2022 pour l’intervention des entreprises susmentionnées, a réitéré sa demande de consultation des pièces justificatives de régularisation annuelle de charges et fait part de l’absence de référencement de son identité dans l’interphone, de l’absence de badge pour la résidence et de fuites d’eau sur sa place de stationnement.

Par lettre du 2 septembre 2022, PARTENORD HABITAT a, à nouveau, sollicité les disponibilités du locataire pour permettre l’accès aux locaux aux entreprises susmentionnées.

Par lettre recommandée du 28 septembre 2022, Monsieur [I] [B] a, par l’intermédiaire de son conseil, fait part de sa disponibilité jusqu’en novembre 2022 pour les travaux de mise en conformité.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2022, PARTENORD HABITAT a fait sommation à Monsieur [I] [B] d’être présent à son domicile pour permettre à l’entreprise Flash Energie et MEC d’accéder aux locaux et d’y réaliser des travaux.

Par acte d’huissier du même jour, Monsieur [I] [B] a fait sommation à PARTENORD HABITAT de procéder aux travaux de mise en conformité et de lui permettre la consultation des pièces justificatives des charges locatives des années 2019, 2020 et 2021.

Par procès – verbal du 7 novembre 2022, Me [E] [F], commissaire de justice, a, mandaté par PARTENORD HABITAT, constaté l’absence du locataire à son domicile.

Par procès – verbal du 10 janvier 2023, Me [J] [Y], commissaire de justice, a, mandaté par Monsieur [I] [B], constaté divers désordres dans les parties communes et les parties privatives.

Par procès – verbal du 30 octobre 2024, Me [R] [M], commissaire de justice, a, mandaté par Monsieur [I] [B], constaté divers désordres dans les parties communes et les parties privatives.

Par acte d’huissier du 29 mars 2023, PARTENORD HABITAT a fait citer Monsieur [I] [B] à l’audience du 1er juin 2023 du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la locataire et de condamnation à l’arriéré locatif.

Le 30 mars 2023, copie de cette assignation a été délivrée par voie électronique au représentant de l’État dans le département.

Le rapport d’enquête sociale et financière a été reçu par la juridiction, vierge de tout renseignement, le 13 avril 2023.

RG : 23/2985 PAGE

A l’audience du 1er juin 2023, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. L’affaire a fait l’objet de renvois aux audiences du 11 septembre et 12 octobre 2023, du 18 janvier, 11 avril, 20 juin et 1er juillet 2024 à la demande des parties pour se mettre en état.

A l’audience du 1er juillet 2024, le Juge des contentieux et de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 18 novembre 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, PARTENORD HABITAT a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il sollicite, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, et à défaut, prononcer sa résiliation ;ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] [B] à lui régler la somme de 9.385,74 euros au titre des loyers principal et accessoires et charges, arrêtée au 8 avril 2024, à parfaire au jour du jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y est énoncée et de l’assignation pour le surplus ;condamner Monsieur [I] [B] à lui régler, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges majorée des augmentations légales ;condamner Monsieur [I] [B] à lui régler les sommes de :14,71 euros au titre des assurances impayées à la date du 28 mars 2023,25 euros au titre des frais SLS à la date du 28 mars 2023,53,34 euros au titre des pénalités à la date du 28 mars 2023,rejeter les demandes reconventionnelles du locataire ;condamner Monsieur [I] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [I] [B] a comparu représenté de son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquels il se réfère, il sollicite, exception faite à l’exécution provisoire de droit, de :

à titre principal, de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire,de limiter sa condamnation au paiement de la somme de 8.537,48 euros au titre de l’arriéré locatif,de lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois,à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire, à titre infiniment subsidiaire, de rejeter la demande de résolution judiciaire du bail, à titre reconventionnel, condamner PARTENORD HABITAT à faire effectuer les travaux permettant de remédier aux désordres constatés par l’inspecteur de salubrité le 26 janvier 2022 par des hommes de l’art selon les modalités reprises au dispositif de ses conclusions, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner PARTENORD HABITAT à faire effectuer les travaux permettant de remédier aux désordres constatés par l’entreprise SADE le 1er avril 2022 par des hommes de l’art selon les modalités reprises au dispositif de ses conclusions, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner PARTENORD HABITAT à faire effectuer les travaux permettant de remédier aux désordres constatés par Me [J] [Y] le 10 janvier 2023 par des hommes de l’art selon les modalités reprises au dispositif de ses conclusions, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,réduire le montant hors charges du loyer de l’appartement à la somme de 350 euros et du parking à 15 euros, et ce, avec consignation à la caisse des dépôts, du 1er mars 2022 jusqu’à exécution des travaux,condamner PARTENORD HABITAT à lui remettre un badge d’accès à la résidence, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner PARTENORD HABITAT à lui remettre le décompte par nature de charges et les pièces justificatives afférentes des années 2019 à 2021 pour consultation, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner PARTENORD HABITAT au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner PARTENORD HABITAT au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Oralement, les parties ont avisé le magistrat de la diminution de l’arriéré locatif. Celui – ci les a autorisés en cours de délibéré à lui communiquer un historique de compte actualisé.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré, Monsieur [I] [P] a justifié d’un paiement du 23 novembre 2024 par carte bancaire d’un montant de 852,05 euros et PARTENORD HABITAT d’un décompte arrêté à la date du 18 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, pour établir le diagnostic social et financier.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 30 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juin 2024.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été régulièrement à la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l’habitat du Nord par voie électronique le 31 août 2021, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 29 mars 2023.

L’action de PARTENORD HABITAT est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont formés.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Les baux conclus entre les parties fixent des loyers initiaux de 694,89 euros, charges comprises, pour le logement principal, et de 40,74 euros, charges comprises, pour le stationnement, payables à terme échu, soit le 1er jour du mois suivant, s’agissant d’un logement conventionné.

Aux termes de la clause résolutoire n°4/4 des conditions générales, en cas de non-paiement du loyer, des charges […] de l’éventuel supplément de loyer, le contrat est résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai de deux mois.

PARTENORD HABITAT expose avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 5.418,92 euros au titre du surloyer et de 979,57 euros au titre de la dette locative. D’une part, le bailleur estime, sur le fondement de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, avoir régulièrement liquidé à titre provisoire le surloyer, à défaut de communication du locataire de son avis d’imposition dans les quinze jours de la sommation délivrée le 16 mars 2021. Il rappelle n’avoir reçu les avis d’imposition sur les revenus 2020 et 2021 qu’en 2022. D’autre part, il soutient que le locataire était, en toute hypothèse, redevable d’un arriéré locatif qu’il n’a pas apurer dans le délai de deux mois.

En réponse, Monsieur [I] [B] affirme que le commandant de payer portait exclusivement sur le surloyer. Il soutient avoir communiqué les renseignements idoines mais explique qu’ils n’ont pas été pris en considération avant une seconde transmission en 2022.

Le 3 septembre 2021, PARTENORD HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principale de 6.398,49 euros. Le commandement ne discrimine pas les sommes dues au titre du supplément de loyer de celles dues au titre d’un impayé locatif. Néanmoins, un décompte du 5 novembre 2020 au 26 août 2021 y est joint.

Il ressort de la lecture de ce décompte ainsi que de l’historique de compte complet actualisé à la date de l’audience que :

PARTENORD HABITAT a mis à sa charge des « frais d’actes et poursuites » d’un montant de 133,70 euros le 2 décembre 2020, PARTENORD HABITAT a mis à sa charge la somme de 160,75 euros répertoriée dans la colonne « acte », sans intitulé particulier mais dont le montant correspond au coût du commandement de payer, le 27 septembre 2021,PARTENORD HABITAT lui a facturé un supplément de loyer mensuel de 674,24 euros à compter du 26 janvier 2021 jusqu’au 25 mai 2022 inclus, outre la somme de 25 euros le 26 janvier 2021 au titre des frais SLS et de 7,62 euros les 24 février, 25 mars, 26 avril et 25 mai 2022,A la date du commandement de payer, soit le 3 septembre 2021, la somme réclamée se décomposait en 5.437,78 euros au titre des suppléments de loyers et frais d’enquête et en 822,94 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais d’huissier du 2 décembre 2020,A l’expiration du délai pour payer, soit le 3 novembre 2021, la somme réclamée se décomposait en 6.790,26 euros et 620,6 euros au titre des loyers et charges échus impayés – échéance d’octobre 2021 incluse, exigible au 1er novembre 2021 -, déduction faite des frais d’huissier du 2 décembre 2020 et du 27 septembre 2021.

Sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur la communication des avis d’imposition et le supplément de loyer, celui – ci ayant été déduit le 24 juin 2022 du compte locatif, l’analyse des décomptes montre que Monsieur [I] [B] était, en toute hypothèse, redevable d’un arriéré locatif qu’il n’a pas apuré dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient donc réunies à la date du 3 novembre 2021.

Dès lors, il y a lieu dire la clause résolutoire acquise au profit de PARTENORD HABITAT à compter du 3 novembre 2021 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelle précitées.

Toutefois, compte-tenu des délais de paiement accordés au défendeur dans les conditions ci-dessous exposées, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, sous réserve du paiement de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, à défaut de communication des renseignements nécessaires à l’examen du supplément de loyer, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le surloyer et perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Cette indemnité reste à la charge du locataire même en cas de régularisation.

L’historique de compte arrêté à la date du 18 novembre 2024 fait apparaître un solde de 330,06 euros au titre des loyers et charges pour le local principal et le local accessoire.

Il convient de déduire de ce solde les frais d’huissier imputés à tort sur le compte locatif, soit la somme totale de 298,52 euros.

Monsieur [I] [B] est donc redevable de la somme totale de 31,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 18 novembre 2024. Cette somme inclut les montants réclamés par le bailleur dans ses conclusions au titre des assurances, frais d’enquête SLS et pénalités.

En cours de délibéré, Monsieur [I] [B] a justifié d’un paiement du 23 novembre 2024 par carte bancaire d’un montant de 852,02 euros.

Cette note en délibéré sera écartée. En effet, le magistrat a autorisé l’actualisation de la dette locative au jour de l’audience. En revanche, il n’a pas permis la justification de paiements supplémentaires postérieurement à l’audience.

Monsieur [I] [B] sera donc condamné à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 31,54 euros au titre des loyers et charges des locaux principal et accessoire arrêtés à la date du 18 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021, date du commandement de payer.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les travaux et réduction de loyers :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

[…]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

[…]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

L’article 3 du même décret prévoit que Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

[…]

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il sera rappelé que l’obligation de mise en conformité du logement loué répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent (Cons. Const., 7 décembre 2000, n°2000-436).

En parallèle, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives et, d’autre part, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble et de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ou encore de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

L’article 7, e) précité fixent les contours de l’obligation faite au locataire de permettre l’accès aux lieux loués. Il dispose que, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Monsieur [I] [B] fonde ses demandes reconventionnelles sur le compte – rendu de visite de l’inspecteur de salubrité publique de la commune de [Localité 7] du 17 février 2022, le contrôle de sécurité électrique réalisé par l’entreprise Sade le 1er avril 2022 et le procès – verbal de constat dressé par Me [J] [Y] le 10 janvier 2023 (confère pièces demandeur n°2, 3 et 4).

Il conclut indistinctement à l’indécence du logement.

PARTENORD HABITAT conteste soit l’existence des désordres, soit son manquement aux obligations locatives en justifiant d’interventions ou en imputant les désordres aux manquements du locataires à ses propres obligations locatives, qu’il s’agisse de dégradations locatives ou de refus d’accès au logement pour l’exécution des travaux de reprise.

En l’espèce, il résulte de la visite de l’inspecteur de salubrité publique du 26 janvier 2022, de la prestation de contrôle de l’entreprise Sade du 1er avril 2022 et du constat dressé par Me [J] [Y] le 10 janvier 2023 que le logement présente un défaut d’étanchéité à l’air au niveau des fenêtres de la cuisine, de la salle de bain et du séjour (confère pièce n°2 et pièce n°4, pages n°46, 58 et 61, du demandeur). En effet, le commissaire de justice accrédite et détaille les constats de l’inspecteur de salubrité publique en évoquant des fenêtres qui bougent fortement au toucher et qui ne sont pas étanches dans la cuisine et la salle de bain ainsi que des fissures et des infiltrations d’air en partie inférieure des menuiseries du séjour.

L’huissier de justice constate également une infiltration d’air dans la chambre n°2 (confère pièce n°4, page n°60, du demandeur). Cependant, Monsieur [I] [B] n’en demande pas la mise en conformité dans le dispositif de ses conclusions.

PARTENORD HABITAT soutient que les travaux de menuiseries ont été réalisés. Il justifie d’un bon de commande et d’une facture de l’entreprise SOMATEN pour la pose de joint en pourtour des fenêtres de la cuisine et de la salle de bain ainsi que la révision et l’ajustage des châssis et le remplacement de la quincaillerie rouillée (gonds). L’intervention a été réalisée en janvier 2024.

Dans son procès – verbal de constat, Me [R] [M] constate le 30 octobre 2024 un jeu dans la fixation de la fenêtre de la salle de bain et des fissures sous la fenêtre du séjour. Néanmoins, il ne fait pas état d’infiltrations d’air.

Il y a donc lieu d’en conclure que le bailleur justifie de la reprise de la menuiserie dans la cuisine et la salle de bain. En revanche, les travaux de reprise n’ont pas été réalisés dans le séjour.

Par ailleurs, l’huissier rapporte les dires du locataire sur un défaut d’étanchéité des fenêtres dans les deux chambres. Cependant, comme rappelé précédemment, le locataire n’en demande pas la mise en conformité dans le dispositif de ses conclusions.

Il ressort des mêmes pièces que les réseaux et branchements d’électricité et les équipements de chauffage ne sont pas conformes aux normes de sécurités légales et règlementaires et ne permettent ni un chauffage normal ni l’éclairage ou le fonctionnement des appareils de la vie quotidienne (confère pièce n°2, pièce n°3 et pièce n°4, pages n°44, 46, 54, 56, 58, 61 et 64, du demandeur) sur les points suivants :

Fils électriques non protégés dans les sanitaires et la chambre,Dysfonctionnement des radiateurs du couloir, de la chambre et du radiateur soufflant de la salle de bain,L’inadaptation du thermostat aux radiateurs,La non-conformité de douilles,Le défaut de raccordement à la terre de la prise du lave-linge, Le non-respect de la distance de sécurité de la prise électrique avec le point d’eau dans la salle de bain.

L’huissier de justice constate que les fils électriques de l’entrée ne sont pas protégés. Cependant, Monsieur [I] [B] n’en demande pas la mise en conformité dans le dispositif de ses conclusions.

En raison de la nature des désordres affectant l’électricité et le chauffage et la menuiserie du salon, il y a lieu de considérer que ceux – ci étaient présents à l’entrée en vigueur du bail.

Le logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques d’un logement décent, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Le défaut ou dysfonctionnement autour du lave – linge n’est pas prouvé. En effet, l’inspecteur de salubrité publique ne l’a pas constaté et a, seulement, rapporté les dires du locataire. Les huissiers de justice l’ont constaté en janvier 2023 et octobre 2024 mais ce simple constat, qui fait état « d’une petite décharge électrique », est insuffisant pour caractériser un manquement du bailleur de ce chef. Le locataire sera donc débouté de ce chef.

Enfin, si les différents intervenants ont constaté que le radiateur de la cuisine avait été décroché du mur, aucune pièce ne vient établir que le logement a été délivré en 2009 dans cet état. En conséquence, la dégradation du radiateur survenue pendant la durée du bail est imputable au locataire. Le locataire sera donc débouté de ce chef.

PARTENORD HABITAT conteste tout manquement et soutient que le locataire n’a pas permis l’accès aux lieux loués pour la réalisation des travaux.

Au soutien de sa défense, le bailleur justifie avoir commandé des radiateurs et des matériaux pour la mise en conformité de l’électricité.

Il produit également un courrier daté du 26 avril 2022 dans lequel il informe le locataire de la commande des matériaux. Il lui indique également que les travaux doivent être réalisés par l’entreprise Sade avant le 6 mai 2022.

L’entreprise Sade est intervenue au domicile le 3 mai 2022 mais a exercé son droit de retrait en raison du comportement du locataire qui a remis en cause le matériel à poser.

Le bailleur justifie d’un deuxième courrier daté du 21 juin 2022 dans lequel elle demande à Monsieur [I] [B] de lui communiquer trois dates pour l’intervention de la société MEC, s’agissant des menuiseries, et de la société ISERBA, s’agissant des radiateurs et de l’électricité.

Le locataire a communiqué ses disponibilités les 4, 5, 6, 7, 8 et 11 juillet 2022 par courrier du 29 juin 2022.

Néanmoins, les dates ayant été communiquées tardivement, le bailleur en a sollicité de nouvelles par courrier du 2 septembre 2022.

Dans son compte rendu d’intervention du 5 octobre 2022, la société flash energie, mandatée pour l’électricité et le chauffage, fait état du refus du locataire de fixer un rendez – vous pour la réalisation des travaux. Elle indique également que le locataire a, par la suite, bloqué leur numéro téléphone.

Enfin, il a été fait sommation au locataire d’être présent au domicile le 7 novembre 2022 à 14h30. Cependant, Me [E] [F], commissaire de justice, mandaté par le bailleur, a constaté son absence à son domicile.

Les manquements du locataire à son obligation de permettre l’accès aux lieux loués n’exonèrent pas le bailleur de respecter son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il appartenait au bailleur d’agir en exécution forcée, voire en résolution judiciaire du bail soit en amont de la présente instance soit de formuler des demandes reconventionnelles en ce sens.

Il y a donc lieu de condamner PARTENORD HABITAT à mettre en conformité le logement et à réaliser les travaux relatifs aux infiltrations d’air du séjour et à l’électricité et au chauffage dans les conditions reprises au dispositif.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte compte tenu des diligences réalisées pour satisfaire à son obligation.

Pour les mêmes raisons, Monsieur [I] [B] sera débouté de sa demande de réduction de loyer.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application des articles 1217, 1221 et 1222 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

A l’inverse des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, celles du code civil ne permettent pas de réduction du loyer.

Les autres désordres allégués concernent les parties communes. Ils ne relèvent pas de l’obligation de délivrance d’un logement décent mais des obligations complémentaires ci – dessus rappelées.

Monsieur [I] [B] demande le référencement de son logement dans l’interphone. Cependant, l’huissier de justice constate que son appartement est référencé et appelle automatiquement la ligne détenue par le locataire. Le locataire sera donc débouté de ce chef. Le locataire s’est plaint devant l’huissier de l’appel automatique sur son téléphone. Toutefois, il ne demande pas à découpler l’interphone de sa ligne téléphonique dans le dispositif de ses conclusions.

Monsieur [I] [B] demande la pose de clôture autour des parterres présents devant ses fenêtres. Ces parterres donnent sur la voie publique (confère pièce n°4, pages 6 à 15, du demandeur : photographies annexées au constat) et sont le réceptacle de déchets. Néanmoins, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire des troubles de faits émanant des tiers. Le locataire sera donc débouté de ce chef.

Il en va de même pour les détritus jonchant la place de parking. Le locataire sera débouté de sa demande de ce chef.

Monsieur [I] [B] demande l’enlèvement des graminées dans le jardin arrière. La présence de plantes, même en cas d’allergie du locataire, ne constitue pas un vice ou un défaut au sens des dispositions de l’article 6, b) de la loi précitée. Le locataire sera donc débouté de ce chef.

Monsieur [I] [B] soutient, enfin, que le groom de la porte d’entrée est défectueux, que le panneau de bois situé dans les parties communes devant la porte d’entrée n’est pas fixé et que l’éclairage du parking en sous – sol ne fonctionne plus.

Me [Y] constate que la porte d’entrée intitulée « SAS immeuble » ne ferme pas correctement et que le système de bras fermeture est défaillant de sorte que la porte claque. Il note que l’appartement se trouve à proximité (confère pièce demandeur n°4, page n°30).

PARTENORD HABITAT justifie d’un devis du 29 avril 2024 et d’un ordre de service du 5 juin 2024, validant le devis, pour remédier à ces désordres. En revanche, la preuve de l’exécution des travaux n’est pas rapportée.

Or, Me [M] constate également le claquement de la porte d’entrée en octobre 2024 (confère pièce demandeur n°39, page n°5).

PARTENORD HABITAT ne justifie pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires auprès du syndic pour mener à terme les travaux et garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués.

Il sera donc condamné à prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

Les différents intervenants constatent un désordre similaire pour le portillon d’accès à l’arrière de la résidence. Cependant, le locataire ne demande pas la condamnation du bailleur à y remédier, sa demande étant centrée sur la porte d’entrée.

Les huissiers de justice constatent également que l’éclairage du parking en sous – sol dysfonctionnent.

PARTNORD HABITAT justifie d’un devis du 31 janvier 2024 et d’une attestation d’exécution des travaux le 18 juin 2024.

Cependant, Me [M] constate en octobre 2024 que le parking est dépourvu d’éclairage fonctionnel.

De la même manière, le bailleur ne justifie pas donc de toutes les démarches nécessaires pour mener à bien les travaux.

Il sera également condamné à prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte. La demande de réduction du loyer accessoire sera rejetée.

Si Me [M] constate qu’une plaque en bois n’est pas fixée dans l’entrée, le locataire ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il subirait.

Il sera donc débouté de ce chef.

Enfin, s’agissant du badge, le locataire soutient que sa demande de remplacement n’a pas abouti. Dans sa discussion, il renvoie à sa pièce n°34. Cette pièce renvoie au paiement d’une indemnité transactionnelle entre le locataire et la GMF. Elle ne concerne pas le badge. L’absence de badge n’est donc pas prouvée. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur le préjudice moral :

Si Monsieur [I] [B] rapporte la preuve de les manquements à l’obligation de délivrance d’un logement décent et à celle de garantie de jouissance paisible et, in fine, d’un préjudice de jouissance, il ne démontre pas de préjudice moral.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce chef.

Sur la consultation des charges :

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, Monsieur [I] [B] a demandé la consultation des justificatifs de charges par courrier du 7 juin 2022. Cependant, il n’avait pas précisé les années demandées. PARTENORD HABITAT lui a demandé les années sollicitées par courrier du 21 octobre 2022. Par sommation du 2 novembre 2022, le locataire a demandé la consultation des années 2019, 2020 et 2021. Il n’y a pas été déféré.

PARTENORD HABITAT sera donc condamné à organiser la consultation des justificatifs des charges locatives des années 2019, 2020, 2021 dans les conditions reprises au présent dispositif.

Rien ne justifie, en revanche, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Toutefois, il résulte de l’avis n°99-90.001 de la Cour de cassation du 22 mars 1999 que selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de disposition spéciale, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du montant de la dette locative et des paiements réalisés par le locataire entre l’assignation et l’audience qui témoigne non seulement d’une reprise du paiement du loyer courant mais encore de l’apurement de la dette, il lui sera octroyé des délais de paiement l’autorisant à régler le solde de sa dette en principal et frais en une mensualité. Il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

A défaut de respect par des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui – ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux.

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [B], qui succombe partiellement, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il est équitable de condamner Monsieur [I] [B] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Monsieur [I] [B], partie perdante, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera, quant à elle, rejetée.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ECARTE la note en délibéré de Monsieur [I] [B] ;

DECLARE l’action de PARTENORD HABITAT recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 15 juin 2009 entre PARTENORD HABITAT et Monsieur [I] [B] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu’un parking situé [Adresse 9], garages le patio, emplacement n°G030, à compter du 3 novembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 31,54 euros au titre des loyers et charges des locaux principal et accessoire arrêtés à la date du 18 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021, date du commandement de payer ;

AUTORISE Monsieur [I] [B] à se libérer de sa dette en une mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, le non – paiement de la mensualité ou du loyer courant du mois correspondant, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— que Monsieur [I] [B] soit condamné à verser à PARTENORD HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du local principal et du local accessoire et qui sera indexée selon les modalités prévues par les baux, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE PARTENOR HABITAT à mettre en conformité dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement les éléments suivants :

Fils électriques non protégés dans les sanitaires et la chambre,Dysfonctionnement des radiateurs du couloir, de la chambre et du radiateur soufflant de la salle de bain,L’inadaptation du thermostat aux radiateurs,La non-conformité de douilles,Le défaut de raccordement à la terre de la prise du lave-linge, Le non-respect de la distance de sécurité de la prise électrique avec le point d’eau dans la salle de bain, Les fissures et infiltrations d’air sous la fenêtre du séjour ;

CONDAMNE PARTENOR HABITAT à exécuter en nature ses obligation, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, et donc à faire toutes les diligences nécessaires pour remédier aux désordres suivants :

Dysfonctionnement de l’aimant et du bras de fermeture de la portée d’entrée de la résidence, [6] de l’éclairage du parking en sous – sol ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande tendant à assortir d’une astreinte ces condamnations ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de ses autres demandes de mises en conformité et d’exécution forcée en nature ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande de remplacement du badge ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande de réduction des loyers des locaux principal et accessoire ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

CONDAMNE PARTENORD HABITAT à permettre à Monsieur [I] [B] de consulter les justificatifs de charges locatives des années 2019, 2020 et 2021 dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande tendant à assortir d’une astreinte cette condamnation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande présentée par Monsieur [I] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. KOVALEVSKY