TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03143

N° Portalis DBX4-W-B7I-THG7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[C] [N]

[W] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [K] [T], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [N]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [W] [U]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2011, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] un appartement à usage d’habitation N°13 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 539,65 euros et une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Le 26 avril 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion de corps et de biens, et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance et le concours d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.025,60 euros, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de l’assignation (mensualité de juin 2024 comprise), somme à parfaire au jour de l’audience,

— au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et intérêts de droit,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [K] [T], muni d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.233,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise, et en prévision d’un rappel d’APL devant intervenir le 27 janvier 2025 et apurer une partie de la dette. La SA [Adresse 7] demande l’octroi de délai de paiement à hauteur de 40 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan régularisé avec les locataires.

Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 40 euros par mois en règlement de l’arriéré, comme ils le font déjà depuis le mois d’octobre 2024. Ils précisent ne pas travailler et percevoir 1.200 euros de la CAF. Ils ont deux enfants âgés de 18 ans à charge, dont l’un fait des études à l’Université et l’autre est en recherche d’une formation.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2011 contient une clause résolutoire (article 9 – CLAUSE RESOLUTOIRE-RESILIATION) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat « à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie de loyers ou des charges, ou à défaut de paiement à la date convenue du dépôt de garantie et deux mois ou trois mois selon le cas, après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 1.156,54 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne « deux mois » pour le cas des impayés de loyers et de charges et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois, délai minimal que la clause prévoit pour les locataires.

Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois, les deux prélèvements d’un montant chacun de 768,36 euros effectués le 08 mai 2024 et le 08 juin 2024 ayant été rejetés. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 10 janvier 2025 démontrant que Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] restent devoir la somme de 4.458,92 euros, mensualité de décembre 2024 comprise. Néanmoins, le bailleur justifie aussi du plan d’apurement survenu entre les parties et du rappel d’APL d’un montant de 3.225,76 euros devant intervenir le 27 janvier 2025. Ainsi, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] ne restent devoir que 1.233,16 euros, après déduction des APL.

Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.233,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Les parties ont convenu d’un plan d’apurement de la dette signé le 28 novembre 2024, prévoyant des règlements de 40 euros mensuels pour régler la dette locative. Compte-tenu de la signature de ce plan, du respect de ce plan et du paiement du loyer résiduel restant habituellement à charge des locataires, la CAF va procéder à un rappel d’APL, lequel concerne la période de mai 2024 à décembre 2024 et doit être versé le 27 janvier 2025.

Compte tenu de l’accord des parties sur les délais de paiement, de la reprise du versement du loyer résiduel depuis plusieurs mois avant l’audience et du rappel de la CAF devant intervenir sur la partie de loyer non-réglé et des propositions de règlements formulées par Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 30 mensualités de 40 euros chacune et d’une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande des parties, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement quinze jours après mise en demeure, comme prévu par le plan signé par les parties, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] devront payer l’intégralité de l’arriéré locatif. En outre, ils pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets, et seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Cependant, la SA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2011 entre la SA [Adresse 7] et Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] concernant un appartement à usage d’habitation N°13 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 1.233,16 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024 et comprenant le rappel d’APL devant intervenir le 27 janvier 2025 d’un montant de 3.225,76 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 40 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 7] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] soient condamnés solidairement à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] à verser à la SA [Adresse 7] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [W] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé, à l’exclusion des dépens au titre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le Juge,