TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/04912 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZINN

N° de MINUTE : 25/00647

S.C.I. LOVI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1312

E.U.R.L. PLIC PLOC

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1312

Monsieur [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1312

DEMANDEURS

C/

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Cyrille TCHATAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J070

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 juillet 2021, la SCI Lovi, substituant M. [V], a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société Eiffage Immobilier Ile-de-France un local commercial livré brut de béton et une place de stationnement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 576 000 euros TTC.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, la SCI Lovi avait déjà régularisé avec l’EURL Plic Ploc un bail commercial, à effet du 1er juillet 2021 jusqu’au 30 juin 2030, et ce aux fins d’exercer « toutes activités micro-crèche », moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes et hors charges.

Se plaignant d’un retard de livraison, la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] ont, par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société Eiffage Immobilier Ile-de-France.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] demandent au tribunal de :

— condamner la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, à payer à la SCI Lovi, à titre de dommages et intérêts, la somme de 257 650,20 euros, à parfaire au jour du prononcé du jugement à intervenir,

— condamner la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, à payer à l’EURL Plic Ploc, à titre de dommages et intérêts, la somme de 190 000 euros, ce montant étant arrêté au jour de la présente assignation et sera à parfaire au jour du prononcé du Jugement à intervenir, – condamner la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, à payer à M. [V] à titre de dommages et intérêts, la somme de 120 000 euros, ce montant étant arrêté au jour de la présente assignation et sera à parfaire au jour du prononcé du Jugement à intervenir, – condamner la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, à payer à la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et à M. [V] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, la société Eiffage Immobilier Ile-de-France demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— les condamner à payer chacun la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Par application de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu en l’état futur d’ achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

— Sur la livraison

Il résulte de l’acte authentique de vente, daté du 30 juillet 2021, que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens soient achevés et livrés au plus tard au cours du second trimestre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » (p.23, clause « Délai-livraison »).

Il ne fait pas de doute pour le tribunal que la mention d’une date de livraison antérieure à la date de formation du contrat doit s’analyser comme une erreur de plume et ne peut donc révéler l’intention commune des parties.

Le tribunal remarque que le même acte mentionne en page 11, dans la clause « Privilège de vendeur » la date du 30 septembre 2021 « correspondant à la date prévisionnelle de livraison » et qu’il convient de retenir comme telle dès lors qu’elle est précise et cohérente avec la date de l’acte authentique de vente.

— Sur l’achèvement des travaux et le retard de livraison

La SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] contestent le fait que les travaux étaient achevés au

jour de la date de livraison contractuellement prévue et que ce n’est qu’au cours du mois de décembre 2022 que la livraison du local commercial, une fois achevé, a été possible.

Le tribunal entend relever que :

— aux termes de l’acte de vente, les parties ont reconnu que « l’immeuble dont dépendent les biens vendus se trouve actuellement au stade « Achèvement des travaux », ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par Monsieur [L] [D], Architecte Maître d’œuvre, le 7 janvier 2021, dont une copie est annexée » ;

— si la commune de [Localité 6] a refusé à la SCI Lovi d’instruire sa demande de déclaration préalable pour la création d’une devanture commerciale en rez-de-chaussée en vue de l’installation d’une micro-crèche – au motif que société Eiffage Immobilier Ile-de-France n’a pas déposé la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) –, ce refus opposé à la SCI Lovi n’implique pas que le local commercial n’était pas achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et il n’est pas démontré qu’à la première date de livraison utile, le bien ne disposait pas des éléments d’équipement indispensables à une utilisation conforme à sa destination – étant rappelé que, s’agissant d’un local commercial livré brut de béton, il est contractuellement prévu que « l’acquéreur fera son affaire personnelle, a ses frais et sous sa responsabilité, de tous les travaux d’aménagement intérieur du [local commercial]. Il mandatera le cas échéant les différents intervenants sollicités par ses soins (architecte, bureau de contrôle, coordonnateur SPS …). A cet effet, l’acquéreur fera son affaire de l’obtention de toutes autorisations administratives relatives a l’aménagement du [local commercial], et notamment l’autorisation requise a raison de la création d’un établissement recevant du public, sans que la responsabilité du vendeur puisse être recherchée a ce sujet » ;

— la société Eiffage Immobilier Ile-de-France justifie avoir procédé à la convocation – à chaque fois restée sans réponse – de la SCI Lovi pour une livraison le 20 septembre 2021, puis le 15 et le 16 novembre 2021 (au choix de l’intéressée), puis le 1er mars 2022, puis encore le 19 juillet 2022 ;

— par procès-verbal de constat par huissier de justice du 29 juillet 2022, il a été constaté que des travaux ont lieu dans le local, de telle sorte que la SCI Lovi a pris possession des lieux antérieurement sans satisfaire à une réunion pour livraison.

Du tout il résulte que le retard de livraison n’est pas imputable à la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, dont la responsabilité n’est pas engagée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Les demandeurs seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Chacun des demandeurs sera condamné à payer à la société Eiffage Immobilier Ile-de-France la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] de leurs demandes ;

Condamne la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] aux dépens ;

Condamne la SCI Lovi, l’EURL Plic Ploc et M. [V] à payer chacun la somme de 1 000 euros à la société Eiffage Immobilier Ile-de-France en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,