TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/04006 – N° Portalis DB3S-W-B7J-262M

Minute : 25/142

S.D.C. [Adresse 9]

Représentant : Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

C/

Monsieur [L] [C]

Copie exécutoire :

Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX

Copie certifiée conforme :

Monsieur [L] [C]

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LES PERSPECTIVES SACRE COEUR A [Localité 11] Représenté par son syndic SARL CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER – CONSEIL NEOSYNDIC demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître François DE LASTELLE du CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].

Le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, SARL CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL – NEOSYNDIC, a fait assigner Monsieur [L] [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen-sur-Seine aux fins suivantes :

condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 2 402,05 € au titre des charges de copropriété impayées au 11 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 ;

condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 1 062,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [C] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [L] [C] comparaît. Il souligne avoir payé la somme de 2.500 € le 27 avril 2025 et sollicite le rejet des sommes réclamées au titre des frais et des dommages-intérêts.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

Autorisé à le faire à l’audience, le syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré du 13 mai 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [L] [C] n’ayant pas été autorisé à adresser une note en cours de délibéré, il ne sera pas tenu compte de celle qu’il a communiquée au greffe le 13 mai 2025, étant précisé qu’elle ne constitue pas une réplique à la note adressée par le syndicat des copropriétaires mais fait valoir de nouveaux arguments et joint plusieurs pièces qui n’ont pas été versées aux débats.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes demandées au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [L] [C] est propriétaire des lots 1 et 722 situés [Adresse 2] ;

un décompte daté du 5 mai 2025 mentionnant les charges de copropriété et les frais appelés depuis le 1er janvier 2024 (avec une reprise de solde débiteur de 1.399,67 €) et un décompte daté du 11 mars 2025 mentionnant les charges et les frais appelés depuis le 1er janvier 2023 (avec une reprise de solde débiteur de 522,29 €) ;

les appels de fonds ;

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 11 juillet 2022, 10 novembre 2022, 27 novembre 2023 et 22 avril 2024.

S’il ressort des décomptes versés aux débats que Monsieur [L] [C] serait redevable de la somme de 81,76 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 5 mai 2025 provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2025 incluses (hors frais d’un montant global de 2.253,22 € et après prise en compte du virement de 2.500 € effectué le 27 avril 2025), le syndicat des copropriétaires ne précise pas ce à quoi correspond la reprise de solde débiteur d’un montant de 522,29 € antérieure au 1er janvier 2023 mentionnée dans le décompte du 11 mars 2025, étant, au surplus, relevé que les comptes de l’exercice 2022 n’ont été approuvés qu’avec réserves par l’assemblée des copropriétaires du 27 novembre 2023 (point 05).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les sommes demandées au titre des frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [L] [C] seul, la somme qu’il réclame, dès lors qu’elle correspond à des frais qui sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Débouté de ses demandes en paiement, le syndicat des copropriétaires, qui ne rapporte du reste la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, sera débouté de sa demande d’indemnisation.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande formée en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, SARL CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL – NEOSYNDIC, de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/04006 – N° Portalis DB3S-W-B7J-262M

DÉCISION EN DATE DU : 30 Juin 2025

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 9]

Représentant : Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

C/

Monsieur [L] [C]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires