TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00525 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HH6I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 1]

repréenté par Mme [H] [R] munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [M] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé signé le 10 février 2025 Monsieur [E] [H], a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 820 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de produire dans le délai d’un mois une attestation d’assurance en cours de validité.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [A] le 25 mars 2025.

Par assignation du 23 juin 2025, Monsieur [E] [H] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

A titre principal :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement et d’assurance ; Ordonne l’expulsion de Madame [M] [A], de tous occupants de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamne Madame [M] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 2 650 euros égale au montant des loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ; Condamne Madame [M] [A] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables ; soit la somme de 610 euros à compter de juillet 2025 et jusqu’à son départ effectif ; Condamne Madame [M] [A] au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025.

Aucun diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 février 2026, le demandeur a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à personne le 23 juin 2025, Madame [M] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Au soutien de sa prétention aux fins de résiliation du bail, le demandeur soulève deux moyens juridiques ; le premier est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement de loyer et le second est l’article 7 G du même texte pour défaut d’assurance.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de l’espèce signé le 10 février 2025, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si le contrat de bail produit par le requérant comporte une clause résolutoire visant une résiliation de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, force est de constater qu’aucune mention expresse n’y figure démontrant la volonté expresse des parties de renoncer au délai légal après avoir été informées de leur droit. L’application du délai légal de six semaines sera retenue.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 820 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier le second moyen de droit invoqué par le demandeur, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 mai 2025.

Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il y a lieu de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [A] reste redevable des loyers, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [M] [A], occupant sans droit ni titre depuis le 06 mai 2025, cause un préjudice à Monsieur [E] [H] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme provisionnelle mensuelle de 610 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [E] [H] produit un décompte arrêté à la date de l’assignation du 23 juin 2025 démontrant que Madame [M] [A] reste lui devoir que la somme de 3 050 euros au titre des loyers et charges, comprenant les loyers de février 2025. Il indique avoir reçu un unique versement de 1 000 euros ; arrêtant ainsi sa créance locative à la somme de 2 050 euros.

Par son absence, Madame [M] [A] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme provisionnelle au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 820 euros et à compter de la signification de la décision à venir pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, Madame [M] [A] n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [A], qui succombe à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaire que M. [E] [H] a dû engager, il convient de condamner Madame [M] [A] à lui verser la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS M. [E] [H] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 10 février 2025 entre d’une part M. [E] [H] et d’autre part Mme [M] [A] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 06 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [M] [A] ou tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [E] [H] pourra, hors période hivernale, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [M] [A] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 610 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [M] [A] à payer à M. [E] [H], la somme provisionnelle de 2 050 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 820 euros due à cette date et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [M] [A] à payer à M. [E] [H] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [M] [A] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge