TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02772 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K7Z

Minute : 25/00164

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [L] [G]

Madame [P] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [P] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er mars 1988, l’office départemental HLM de Seine-Saint-Denis a consenti à Mme [T] [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1330 francs, outre les provisions mensuelles sur charges.

Par avenant au bail en date du 11 janvier 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, venant aux droits de l’office départemental HLM de Seine-Saint-Denis, a transféré le bénéfice du bail à M. [L] [G] et Mme [P] [G].

Le 14 juin 2024, la société Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [L] [G] et Mme [P] [G] un commandement de payer la somme en principal de 15 362,55€ arrêtée à la date du 12 juin 2024, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [L] [G] et Mme [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et l433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 16 781,49€ au titre de la dette locative échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à produire une attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jours de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation et voies d’exécution éventuelles.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, la société Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 19 046,99€ arrêtée à la date du 15 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est désistée de sa demande relative à la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

M. [L] [G] et Mme [P] [G], comparants, ont expliqué que M. [L] [G] est sans emploi et Mme [P] [G], sa sœur, perçoit 1000 euros au titre des allocations familiales. Ils ont indiqué que leurs ressources actuelles ne leur permettent pas de faire une proposition d’apurement de la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 21 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 24 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

Le bail conclu le 1er mars 1988 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, l’impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 15 362,55 euros arrêtée au 12 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif laissant aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et l’impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

Il ressort du décompte produit que M. [L] [G] et Mme [P] [G] n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En outre l’importance de la dette et les faibles moyens des défendeurs ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement.

A compter du 15 août 2024, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [L] [G] et Mme [P] [G] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [L] [G] et Mme [P] [G] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 15 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [L] [G] et Mme [P] [G] restent devoir la somme de 19 046,99 € arrêtée à la date du 15 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

L’avenant au bail en date du 11 janvier 2024 stipule que M. [L] [G] et Mme [P] [G] s’engagent à assurer le règlement des arriérés de paiement au titre des loyers et charges de la précédente location. Il précise qu’au 11 janvier 2024, le compte locataire présente un solde débiteur de 12 663,65 €.

M. [L] [G] et Mme [P] [G] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 19 046,99 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 14 717,55 euros, à compter 11 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme 1418,91 € et à compter de la présente décision sur le surplus.

A défaut de clause de solidarité, cette condamnation ne sera pas assortie de la solidarité jusqu’à la résiliation du contrat mais sera prononcée in solidum à compter de cette date.

Sur le désistement des demandes relatives à la production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient de prendre acte du désistement de la société Seine-Saint-Denis Habitat de ses demandes relatives à la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [G] et Mme [P] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [L] [G] et Mme [P] [G] seront condamnés à lui verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 1er mars 1988 modifié par avenant du 11 janvier 2024, par l’office départemental HLM de la Seine Saint Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, à M. [L] [G] et Mme [P] [G] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5] sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [L] [G] et Mme [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [L] [G] et Mme [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons in solidum M. [L] [G] et Mme [P] [G] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 15 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons conjointement jusqu’au 14 août 2024 et in solidum à compter de cette date M. [L] [G] et Mme [P] [G] à verser à la société Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 19 046,99 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 14 717,55 euros, et à compter 11 octobre 2024 sur la somme 1418,91 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Constatons le désistement de Seine-Saint Denis Habitat de sa demande relative à la production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

Condamnons M. [L] [G] et Mme [P] [G] à verser à la société Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [L] [G] et Mme [P] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière Le juge