DOSSIER N° RG 25/03474 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3EZG

Ordonnance du :

20/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baptiste BOUILLON

Expédition délivrée

le :

à : M^e Christopher DE HARO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [E] [D],

demeurant 120 rue André Bollier – 69007 LYON

Monsieur [Y] [D],

demeurant 120 rue André Bollier – 69007 LYON

représentés par M^e Baptiste BOUILLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2783

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. VILOGIA,

dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – 59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par M^e Christopher DE HARO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3753

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 13 Août 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 29/08/2025

Renvoi : 17/10/2025

Renvoi : 21/11/2025

Renvoi : 09/01/2026

Mise à disposition au greffe le 20/02/2026

Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] sont locataires d’un logement situé 120 rue André Bollier à Lyon 7e auprès de la société VILOGIA suivant acte sous seing privé du 7 septembre 2018.

Relevant des désordres dans l’appartement en lien notamment avec la présence d’humidité et le dysfonctionnement de certains équipements, les époux [D] ont alerté le bailleur qui a entrepris des démarches auprès de son assureur.

Les époux [D] ont fait intervenir les services d’hygiène de la Mairie de Lyon et ont mis en demeure le bailleur d’agir pour remédier aux désordres.

Estimant les diligences du bailleur insuffisantes, les époux [D] ont fait assigner la société VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour demander de :

les juger recevables et bien fondées en leurs demandes, condamner la société VILOGIA à réaliser les travaux de réparation suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision : – élimination des infiltrations d’eau et traitement des traces d’humidité et de moisissures sur l’ensemble des murs affectés,

— remplacement des meubles endommagés,

— réparation définitive du système d’extraction de la VMC,

— résolution des pannes de chauffage et des coupures récurrentes d’eau chaude,

les autoriser à suspendre le paiement du loyer courant et des provisions pour charge jusqu’à la réalisation des travaux listés, condamner la société VILOGIA à leur payer la somme de 26 708,57 euros à titre de provision en réparation de leur préjudice de jouissance, à parfaire à la date de l’audience, débouter la société VILOGIA de l’ensemble de ses demandes, condamner la société VILOGIA à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice pour le constat du 10 septembre.

A l’audience du 9 janvier 2026, les époux [D], représentés par leur avocat, déposent des conclusions et pièces auxquelles ils se rapportent. Ils maintiennent leurs demandes, à l’exception de la demande de travaux relatifs à la VMC et à l’élimination des infiltrations d’eau et le traitement des traces d’humidité et de moisissures sur l’ensemble des murs affectés, les travaux ayant été réalisés. Ils précisent avoir arrêté leurs demandes indemnitaires en novembre 2025 en raison de la réalisation de ces travaux.

Ils invoquent l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 du code civil et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour soutenir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. A ce titre, ils évoquent la présence d’infiltrations d’eau et la prolifération de moisissures constatées par le commissaire de justice intervenu le 10 septembre 2025.

Ils indiquent en outre que la VMC présente des dysfonctionnements récurrents, constatés en 2023 et 2024 par les différents professionnels intervenus, et à nouveau le 10 septembre 2025. Ils ajoutent que le bas de douche est instable, se fondant sur le constat de commissaire de justice. Enfin, ils indiquent subir des pannes fréquentes d’eau chaude et de chauffage. L’ensemble de ces désordres constituent selon eux un trouble manifestement illicite justifiant d’enjoindre au bailleur sous astreinte de faire réaliser les travaux pour y remédier et de les autoriser à suspendre le paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux.

Ils réfutent les arguments du bailleur évoquant une sur-occupation du logement, qui n’aurait selon eux en outre aucun lien avec l’humidité.

Ils indiquent que le refus de la seule proposition de relogement effectuée en février 2023 par le bailleur ne justifie pas la non-conformité du logement occupé et indiquent avoir refusé en raison de l’emplacement du logement et l’augmentation du loyer. Ils indiquent avoir toujours été disponibles pour les interventions dans leur appartement. Ils soutiennent que le bailleur ne produit pas de justificatif suffisant pour justifier de ses diligences.

Ils fondent leur demande d’indemnisation à titre provisionnel sur les articles 1719 et 1722 du code civil, et évaluent leur préjudice de jouissance à 50% des loyers mensuels versés depuis leur entrée dans les lieux en octobre 2018.

La société VILOGIA, représentée par son avocat, dépose des conclusions et pièces auxquelles elle se rapporte. Elle demande de débouter Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’état d’insalubrité du logement et ajoute que chaque signalement de leur part a donné lieu à une prise en charge effective. Elle soutient que l’ensemble des éléments produits est antérieur aux interventions menées pour remédier aux désordres, à l’exception du constat de commissaire de justice de septembre 2025. Elle précise qu’une société est intervenue en décembre 2025 pour réaliser les travaux dont les époux [D] se sont dits très satisfaits. Elle ajoute qu’elle n’était pas responsable de l’ensemble des désordres relevés et que certains travaux ont été retardés du fait des locataires.

Elle indique avoir respecté ses obligations en tant que bailleur et avoir entrepris des démarches à chaque signalement des locataires. Sur les désordres persistants, elle indique pour le chauffage avoir saisi le prestataire à chaque alerte pour relancer les pompes à chaleur, et que les époux [D] ne démontrent pas de défaut durable ; pour le remplacement des meubles, elle déclare avoir procédé à leur remplacement en 2019 et qu’aucun élément ne justifie de nouveau remplacement.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation à faire réaliser des travaux sous astreinte

Il est pris acte de l’accord des parties sur la réalisation des travaux initialement demandés par Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] concernant l’élimination des infiltrations d’eau et le traitement des traces d’humidité et de moisissures sur l’ensemble des murs affectés, et la réparation définitive du système d’extraction de la VMC, ces demandes ayant été abandonnées lors de la dernière audience.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, le trouble doit être constaté à la date à laquelle le juge statue, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer la jouissance paisible du logement qu’il doit maintenir en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure.

L’état d’indécence est défini notamment par l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 qui prévoit que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

Si Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] invoquent des pannes récurrentes de chauffage et de production d’eau chaude, ces pannes ne sont évoquées que dans certains mails émanant du bailleur produits par les demandeurs : le 21 février 2019, le 11 janvier 2021, le 10 juin 2022 et le 9 décembre 2022. Le bailleur indique dans chacun de ces mails mandater ou avoir mandaté un professionnel pour intervenir.

Aucun autre élément, à l’exception de la pétition signée par plusieurs locataires de la résidence, strictement déclarative, n’est relatif à ces pannes, et ne permet d’établir leur fréquence et leur durée, nécessaires à l’appréciation de la conformité du logement aux prescriptions précitées.

Des dysfonctionnements ponctuels, à les supposer établis, ne suffisent pas à caractériser l’indécence du logement et un trouble manifestement illicite susceptible de justifier d’ordonner des travaux relatifs à ces désordres en référé.

Dans ces conditions, Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Concernant le remplacement des meubles endommagés, les époux [D] ne détaillent pas leur demande, et seul a été évoqué le meuble de la salle de bain. Il ressort du constat établi par un commissaire de justice le 10 septembre 2025 que le meuble de la salle de bain est dans un état dégradé, le bois étant à l’état « putride » et les portes hors d’usage.

Ces éléments permettent de caractériser un trouble manifestement illicite, bien que limité, en raison de l’obligation du bailleur de maintenir le logement dans un bon état d’usage et de réparation.

Dans ces conditions, le bailleur sera condamné à procéder au remplacement de ce meuble.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il ressort des pièces produites par les demandeurs qu’ils ont indiqué au bailleur la nécessité de changer le meuble de la salle de bain dans le cadre de leur mise en demeure du mois de décembre 2024. Les travaux réalisés récemment par la société VILOGIA ont notamment été effectués dans la salle de bain, or le meuble, en dépit de son état, n’a pas été remplacé.

Il apparaît dans ces conditions nécessaire d’assortir la condamnation ci-dessus d’une astreinte pour garantir son exécution. Le montant sollicité sera toutefois réduit, au regard de la nature des travaux restant à effectuer et des diligences déjà entreprises par le bailleur, pour être fixé à 10 euros par jour. Cette astreinte provisoire prendra effet deux mois après la signification du présent jugement et arrivera à terme au bout de six mois.

Sur la suspension des loyers

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge qui ordonne des travaux à réaliser pour mettre en conformité le logement peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, au regard de la nature des travaux restant à entreprendre, et du prononcé d’une astreinte, la demande des époux [D] de suspension du paiement du loyer sera rejetée.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

L’article 835 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Tel qu’il a été rappelé ci-dessus, le bailleur est tenu d’une obligation de résultat s’agissant de la délivrance d’un logement décent à son locataire, de l’entretien du logement en bon état d’usage et de réparation et de la jouissance paisible des lieux. En cas de trouble de jouissance établi, le bailleur voit sa responsabilité engagée de plein droit.

En l’espèce, si les troubles évoqués par les locataires aux termes de leurs écritures ont majoritairement cessé, ceux-ci exposant ne pas avoir mis à jour leur demande de provision dont le montant est arrêté en novembre 2025 au moment de la réalisation des travaux, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] ont subi un trouble de jouissance sur plusieurs mois, en raison des problèmes d’humidité et de moisissures, en lien avec des dysfonctionnements de la VMC.

Tout d’abord, la réalisation des travaux initialement sollicités par les locataires en fin d’année 2025 atteste que l’état du logement nécessitait une remise en conformité sur ces points.

En outre, les rapports de recherche de fuite produits par la société VILOGIA et visés par Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] font ressortir, en novembre 2022, que tous les bas des murs sont déjà fortement humidifiés, que de l’eau est présente sous la dalle, les murs étant imbibés d’eau en cas de pluie. Il est fait état à cette date de la présence de moisissures, le bas des murs étant par ailleurs entièrement cloqué et éclaté dans le salon, le couloir et les chambres.

Il ressort du rapport d’expertise du 16 février 2023 que le logement est alors toujours sujet à un important phénomène de remontées capillaires consécutif à un dégât des eaux, un certain nombre de cloisons étant moisies et dégradées. Le 30 juin 2023, l’expert constate que les murs sont toujours dégradés.

Le procès-verbal de constat établi le 10 septembre 2025 par commissaire de justice relève la persistance de la présence d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du logement.

Dès lors si Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] n’établissent pas la consistance des désordres depuis leur entrée dans les lieux, il ressort des pièces produites aux débats que ceux-ci sont au moins présents depuis le mois de novembre 2022 et jusqu’au mois de novembre 2025, date de réalisation des travaux, et l’existence du préjudice de jouissance au regard de l’étendue de ces désordres, qui affectent l’ensemble des pièces de l’appartement, n’est pas sérieusement contestable sur cette période.

La seule proposition de relogement dont il est fait état en février 2023 ne peut suffire à exonérer le bailleur de sa responsabilité et de son obligation d’indemnisation. En outre, le bailleur n’établit pas que les locataires aient voulu repousser la réalisation des travaux, étant précisé que le bon de commande des travaux a été transmis à l’entreprise le 3 septembre 2025.

Les démarches entreprises par le bailleur pour remédier aux troubles constatés ne permettent pas non plus de l’exonérer de sa responsabilité.

Il convient dans ces conditions d’évaluer le préjudice de jouissance à 7000 euros à titre provisionnel, considérant qu’au regard de l’étendue du préjudice, et alors que le logement n’a pas été déclaré inhabitable, le montant du préjudice peut être calculé sur la base d’environ 30% du loyer hors charges sur une période de 36 mois (entre novembre 2022 et novembre 2025).

La société VILOGIA est ainsi condamnée à titre provisionnel à verser cette somme aux locataires au titre du préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VILOGIA sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société VILOGIA sera condamnée au paiement de la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] de leur demande de réalisation de travaux pour remédier aux pannes d’eau chaude et de chauffage,

CONDAMNONS la société VILOGIA à remplacer le meuble vasque de la salle de bain,

DISONS que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, prenant effet deux mois à compter de la signification du présent jugement et prenant fin au bout de six mois,

DISONS n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

DEBOUTONS Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] de leur demande de suspension du paiement du loyer,

CONDAMNONS la société VILOGIA à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] la somme de 7000 euros à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la société VILOGIA aux dépens,

CONDAMNONS la société VILOGIA à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [Y] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,