TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05612 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GIM

Minute : 25/00782

SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [F] [D]

Madame [E] [C] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [E] [C] [B]

Monsieur [F] [D]

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant

Madame [E] [C] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la société Action Logement Services a fait citer Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation,

— l’expulsion de Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] et des occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] au paiement de la somme de 2 920 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux, et la condamnation solidaire des défendeurs à la payer suivant production d’une quittance subrogatoire,

— la condamnation solidaire de Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

— dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie…

— dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5] et appartenant à Monsieur [A] [G] par contrat de bail du 1er avril 2023, elle s’est portée caution de Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D], locataires,

— à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 2 920 euros suivant quittance,

— selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire.

— un commandement de payer a été signifié le 28 octobre 2024 et visant la clause résolutoire.

A l’audience du 2 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] du fait de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la dette au titre de la garantie n’ayant pas augmenté.

Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D], comparants en personne à l’audience, ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire selon un plan d’apurement de 100 euros par mois, auquel la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas. Ils font état de 2 970 euros de ressources mensuelles avec la charge d’un enfant, le couple attendant un nouvel enfant.

Il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, Monsieur [A] [G] a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] pour un immeuble situé [Adresse 5], et moyennant le paiement d’un loyer de 950 euros par mois outre une provision sur charges.

Selon contrat de cautionnement du 30 mars 2023 entre Action Logement Services et Monsieur [A] [G] :

— le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer,

— la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,

— après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,

— la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,

— le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,

— imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :

— du bail,

— de l’engagement de cautionnement,

— de la quittance subrogative du 12 février 2025 portant sur les impayés arrêtés à février 2025 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 3 220 euros et pour lequel il subroge la caution,

— du décompte arrêté à la somme de 2 920 euros,

— du commandement délivré le 28 octobre 2024,

— la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 17 mars 2025 (c’est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience),

il apparaît que la demande est recevable.

L’arriéré de loyers et charges s’élevait à 2 460 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois du commandement.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 30 décembre 2024 et de condamner Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] à payer la somme de 2 920 euros solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 à hauteur de 2 460 euros, puis pour le surplus à compter du 11 mars 2025.

Par ailleurs, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 31 décembre 2024. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 3 juin 2025, date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, les parties se sont accordées quant à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le temps des délais, pour des échéances mensuelles de 100 euros. Le diagnostic social permet d’établir que Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] sont en capacité de respecter l’échéancier de paiement qu’ils proposent percevant des ressources mensuelles de 2 970 euros. Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les mesures accessoires

Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D], en tant que parties perdantes, supporteront in solidum les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 janvier2023 modifié par avenant du 20 avril 2021 entre Monsieur [A] [G] et Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 920 euros (décompte arrêté au 2 juin 2025, incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 2 460 euros et à compter du 11 mars 2025 sur le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 100 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] soient condamnés solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (actuellement 1 050 euros) à compter du 3 juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum Madame [E] [C] [B] et Monsieur [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection