TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Constance DAMAMME

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e NAUDIN Anne-Cécile

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06920 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VPR

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [K] [O]

née le 24 Mai 1980 à [Localité 1], domiciliée : chez Société NEXITY PRADO VELODROME, administrateur de biens, [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [O] épouse [Y]

née le 28 Octobre 1973 à [Localité 2], domiciliée : chez Société NEXITY PRADO VELODROME, administrateur de biens, [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [O]

née le 03 Juillet 1975 à [Localité 2], domiciliée : chez Société NEXITY PRADO VELODROME, administrateur de biens, [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [U] épouse [O]

née le 18 Février 1948 à [Localité 3], domiciliée : chez Société NEXITY PRADO VELODROME, administrateur de biens, [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Association ASSOCIATION MEDITERRANEENNE INSERTION SOCIALE LGT(AMPIL), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 5 décembre 2017, l’indivision [O], représentée par sa mandataire, la société Nexity Lamy, a donné à bail à l’association Action Méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL) un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4], 5ème étage, dans le [Localité 4] pour un loyer de 621 euros, outre 29 euros de provision sur charges.

Le 24 juillet 2024, Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] ont fait signifier à l’AMPIL un commandement de payer la somme en principal de 1.375,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U], domiciliées chez leur mandataire, la société Nexity Prado Vélodrome, prise en la personne de son représentant légal, ont fait assigner l’AMPIL, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 489, 514, 514-1, 834 et 835 du Code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 3.737,89 euros, comptes arrêtés au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,

— condamnation au paiement à titre provisionnelle d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif du locataire, d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, révisable conformément au bail,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions n° 1, Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] :

— concluent au débouté des demandes de l’AMPIL,

— réitèrent leurs demandes initiales.

Elles écartent les contestations sérieuses soulevées en défense, faisant valoir l’exactitude de leurs décomptes. Elles rappellent que du fait de la sous-location du logement à un tiers, l’aide au logement est versée directement à l’AMPIL.

Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Elles indiquent que les travaux de remise en état du logement ont été effectués.

Aux termes de ses conclusions n° 2, l’AMPIL, agissant en la personne de son représentant légal, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation :

— à titre principal, demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, demande de déduire les sommes de 126,64 euros, 31,64 euros (créances inexigibles), 140,98 euros, 161,87 euros (frais) et de 9.616 euros (aides au logement conservées) et de lui accorder un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre reconventionnel, sollicite la condamnation solidaire de Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] à réaliser des travaux (…), avec réduction du montant du loyer à hauteur de 100 euros jusqu’à leur parfaite réalisation, à lui verser les sommes de 9.616 euros au titre du préjudice financier subi, avec compensation, et de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle conteste le montant de la dette locative. Elle indique que dans le cadre de sa mission d’intermédiation locative, elle loue le logement à Mme [V].

Elle fait valoir un constat de non-décence de la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 2 janvier 2024. Elle soutient que les travaux de remise en état du logement ne sont pas réalisés. Elle estime que Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] sont par conséquent mal fondées à solliciter le paiement des loyers.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la qualité pour agir de Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U]

En dépit de l’absence de production de tout élément relatif à la qualité pour agir de Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U], elle sera considérée comme acquise à la cause, en l’absence de toute observation de l’AMPIL sur ce point.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 5 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.375,27 euros.

Selon courrier du 14 mars 2024, la CAF des Bouches-du-Rhône met en demeure l’AMPIL, bailleresse du logement litigieux, sous-loué, de procéder à la mise en conformité du logement, non décent, le 30 septembre 2025 au plus tard. Elle l’avise de la suspension du versement de l’aide au logement.

L’AMPIL justifie de la transmission de cette mise en demeure à la mandataire des bailleresses selon courriel du 22 avril 2024 et d’une réclamation faite selon courrier recommandé reçu le 18 septembre 2024. Elle joint par ailleurs la copie d’un courrier daté du 9 octobre 2023 aux termes duquel l’AMPIL sollicite la remise en conformité du logement, Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] ne contestant pas sa réception.

Il en résulte que l’appréciation de la régularité de la délivrance du commandement de payer excède les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U].

Sur les demandes reconventionnelles

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1719 du Code civil et à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Enfin, aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut déterminer la nature des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence à effectuer et le délai de leur exécution. Il peut réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à la réalisation des travaux.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail ayant pour objet un appartement de type 3 situé au sein d’un immeuble construit avant l’année 1949, soumis au régime de la monopropriété, d’une surface habitable de 63,50 m2, équipé d’un chauffage individuel au gaz, en vue d’une habitation principale.

Le diagnostic technique établi le 2 janvier 2023 par le bureau d’études Citémétrie indique les désordres suivants dans le logement litigieux : une installation électrique non conforme dans la salle de bains et insuffisante dans l’appartement, l’état hors d’usage du chauffage de la salle de bains, une mauvaise isolation des chambres du fait de l’ancienneté des menuiseries, une mauvaise aération, la présence d’humidité ponctuelle au niveau des carreaux dans les chambres.

Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] justifient à ce titre de la réalisation de travaux de réfection des parties communes, s’agissant de la toiture et de l’étanchéité de la cheminée, de la remise en état de la gouttière et du chéneau.

Il résulte en revanche des débats que les travaux de remise en état du logement loué par l’AMPIL ne sont pas effectués.

Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] seront par conséquent condamnées conjointement à effectuer les travaux suivants :

— restaurer les menuiseries des chambres afin d’en assurer l’étanchéité,

— mettre en place une ventilation efficace et cohérente du logement,

— mettre en conformité l’installation électrique avec les normes françaises NF C 15-100.

Il convient d’ordonner une réduction de 100 euros du montant du loyer, hors charges, jusqu’à la réalisation complète de ses travaux.

Le surplus des demandes sera rejeté, la préconisation du bureau d’études relative à l’isolation thermique du logement étant imprécise et les travaux de réfection des parties communes, effectués postérieurement, étant de nature à avoir amélioré cette isolation et la demande de dommages et intérêts relevant de l’examen de l’affaire au fond.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] succombant, elles seront condamnées in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer à l’AMPIL la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la médiation

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Le litige se poursuivant, il convient d’inviter les parties à assister à une réunion d’information sur la médiation, selon les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] ;

CONDAMNE conjointement Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] à effectuer les travaux suivants au sein de l’appartement sis [Adresse 5] :

— restaurer les menuiseries des chambres afin d’en assurer l’étanchéité,

— mettre en place une ventilation efficace et cohérente du logement,

— mettre en conformité l’installation électrique avec les normes françaises NF C 15-100.

ORDONNE la réduction du montant du loyer, hors charges, pour une somme mensuelle de cent euros (100 euros), jusqu’à la réalisation effective de ces travaux ;

DÉBOUTE l’AMPIL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mmes [K] [O], [Z] [Y] née [O], [H] [O] et [D] [O] née [U] à payer à l’AMPIL une somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

INVITE les parties à rencontrer le cas échéant un médiateur de l’association AMMA – MARD MARSEILLE AVOCAT – Maison de l’Avocat – [Adresse 6] ([Courriel 1], 04 91 15 31 42), ou tout autre médiateur de leur choix, qui les informera sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente