TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/11969 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NIJ

Minute : 25/00289

Monsieur [R] [D] [K] [O]

Représentant : Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 570

C/

Madame [J] [L] [C] [N]

Monsieur [P] [I] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS

Monsieur [P] [I] [A]

Madame [J] [L] [C] [N]

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS

Monsieur [P] [I] [A]

Madame [J] [L] [C] [N]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [D] [K] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 570

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [L] [C] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante

Monsieur [P] [C] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 1er février 2001, la SARL INVESTISSEMENTS FONCIERS ET IMMOBILIERS a donné à bail à Monsieur [A] [P] [I] et Madame [E] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], 4e étage face gauche.

Suivant acte notarié en date du 24 mai 2005, la propriété du logement susvisé a été intégralement transférée à Madame [R] [O].

Par ordonnance en date du 13 août 2024, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) a autorisé un commissaire de justice constatant à pénétrer dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la bailleresse a fait constater dans les lieux loués la présence d’immondices en grandes quantités, de blattes et ou de cafards morts et vifs, dans toutes les pièces de l’appartement.

Par ordonnance en date du 26 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) a, à nouveau, autorisé un commissaire de justice constatant à pénétrer dans les lieux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, il a été constaté :

« Je frappe à la porte. (…) je rencontre une personne de sexe féminin (…) celle-ci m’indique être Madame [C] [N] [J] [L] et me refuse catégoriquement l’accès au logement. Je relève depuis le palier, que le couloir de distribution du logement se trouve dans le même état d’insalubrité que celui précédemment constaté par acte de mon ministère en date du 30 août 2024. Une odeur extrêmement pestilentielle se dégage du logement et se répand sur le palier. »

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, Madame [R] [O] a fait assigner Madame [J] [C] [N] et Monsieur [A] [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme ordinaire,Fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel, outre les charges et taxes, indexé de la même manière,Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à verser cette indemnité d’occupation le 1er de chaque mois, jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, Madame [R] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, et au visa des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle produit un rapport d’intervention dressé le 6 février 2024 par lequel la société TECHMO HYGIENE indiquait une forte infestation de blattes dans la chambre, la cuisine et la salle à manger de l’appartement loué ; un encombrement de toutes les pièces ; un manque d’hygiène important qui favorise la nidification des nuisibles. Elle produit un deuxième rapport d’intervention de la même société en date du 19 juillet 2024 indiquant la persistance des troubles susmentionnés. Elle indique avoir tenté d’alerter les locataires par le truchement des commissaires de justice et par un courrier du 8 février 2024, sans succès.

Monsieur [A] [P] [C] comparaît en personne. Il précise qu’une erreur avait été commise sur le bail concernant son nom exact. Il indique devoir s’occuper de sa mère en situation de handicap, et fait valoir qu’il a subi des inondations et des infiltrations qui expliquent l’état d’insalubrité du logement. Il fait valoir que les fenêtres du logement ne sont pas étanches, et qu’il a été contraint d’encombrer le logement lorsqu’il a fallu vider sa cave. Il fait valoir qu’il a subi deux squats, et qu’il a été cambriolé.

Madame [J] [L] [C] [N], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, le bailleur produit deux constats de commissaires de justice et deux rapports d’intervention techniques qui indiquent que le logement est encombré, dans un état de saleté important et colonisé par des nuisibles.

Le défendeur allègue avoir été obligé d’encombrer son logement en raison de l’absence d’accès aux caves, ce dont il ne rapporte pas la preuve. Il indique en outre avoir subi des infiltrations et des dégâts des eaux, sans en rapporter davantage la preuve, étant précisé que l’état d’encombrement et de saleté du logement ne saurait être imputé à une telle cause étrangère à ces considérations.

L’inexécution caractérisée est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location, en ce qu’elle conduit nécessairement à une dégradation importante du bien loué et à une affectation subséquente des parties communes et privatives voisines.

La résiliation judiciaire du bail sera prononcée.

L’expulsion des locataires sera ordonnée en la forme ordinaire.

Ils seront en outre condamnés à verser à la demanderesse une indemnité d’occupation, due au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N], qui perdent le procès, seront tenus aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [R] [O] a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocats, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail,

ORDONNE à Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, Madame [R] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

ORDONNE le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix, et à défaut choisi par le bailleur,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N] à verser à Madame [R] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N] à verser à Madame [R] [O] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [P] [C] et Madame [J] [C] [N] à verser à Madame [R] [O] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 17 mars 2025.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection