TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11621 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EVZ

N° de MINUTE : 25/01532

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, COGEIM, SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C886

C/

DEFENDEURS

Monsieur [P] [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

Madame [S] [I] [J] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] sont propriétaires des lots n°84 et 85 de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] (Seine-[Localité 12]).

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] (Seine-[Localité 12]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, a fait assigner Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriétés et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  27.648,76 € au titre des charges de copropriété arriérées et travaux arrêtées au 21 août 2024, provision du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023,

—  372 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 21 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer qui leur a été adressé le 25 janvier 2024 est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 8 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 mai 2022, 29 juin 2022, 22 mai 2023 et du 22 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets provisionnels 2024 et 2025 ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic applicable du 29 juin 2022 au 30 juin 2023, du 22 mai 2023 au 30 juin 2024 et du 22 mai 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 mai 2023 et le 21 août 2024 a été de 28 113,62 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 835.86 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 10 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 277,76 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 août 2024, appel provisionnel du 3e trimestre 2024 inclus. Il sera en effet relevé que c’est par erreur que le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des charges de copropriété la somme de 27 648,76 euros puisque celle-ci incorpore les 372 euros qu’il sollicite parallèlement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, second poste de demande.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X], sur la somme de 18 326,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 372 euros au titre de ces frais.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 23 novembre 2023, d’une relance le 15 décembre 2023, facturées chacune 30 euros conformément au contrat de syndic. Il convient donc de faire droit à ces demandes.

Il est également sollicité des frais de « contentieux » à hauteur de 312 euros qui correspondent, au regard de la facture dont il est justifié, à des frais de « remise dossier huissier/avocat » de 156 euros et de « prise d’une hypothèque légale » de 156 euros. Toutefois, faute de justifier en procédure de la constitution d’une hypothèque légale, il ne peut être fait droit à la demande à ce titre. De surcroît, il convient également de rejeter la demande au titre des frais de « remise dossier huissier/avocat » qui, bien que prévus par le contrat de syndic applicable au 22 janvier 2024, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété et n’ont pas réglé les appels de fonds travaux dûment votés en assemblée générale ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation aux fins d’assurer la réalisation desdits travaux.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] ont ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] étant coauteurs de ce dommage, ils seront condamnés in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [X] et Madame [S] [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la somme de 2 300 euros sollicitée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] (Seine-[Localité 12]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 27 277,76 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 août 2024, appel provisionnel du 3e trimestre 2024 inclus euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 18 326,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] (Seine-[Localité 12]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] (Seine-[Localité 12]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (Seine-[Localité 12]), représenté par son syndic en exercice, la société COGEIM, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] [X] et Madame [S] [I] [J] épouse [X] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT