TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05965 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJXU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [5], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 2],

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 6]

Non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Août 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [V] [E] [N] est propriétaire des lots numéros 183, 201 et 203 au sein de la résidence en copropriété [5], sise [Adresse 1] à [Localité 4] et [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [L] [V] [E] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 3 190,84 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus,

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 433,29 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024, rendues exigibles par la mise en demeure.

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 240,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner Mme [L] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Mme [L] [N] aux entiers dépens.

A l’audience du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance excepté en ce qui concerne la condamnation au titre de l’arriéré de charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus, qu’il déclare soldé, Mme [L] [V] [E] [N] ayant réglé une somme de 3 335,27 euros et restant devoir la somme de 1 288,86 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024, pour le règlement de laquelle le syndicat des copropriétaires consent à ce qu’elle verse des échéances mensuelles de 150,00 euros, en plus du versement des charges et provisions courantes.

Mme [L] [V] [E] [N], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 21 mai 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [L] [V] [E] [N] , l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sollicite le paiement de 2 751,74 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 183, 201 et 203 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 20 juin 2023 et du 19 juin 2024,.

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et un extrait de compte du syndic arrêté au 8 août 2024.

A l’audience le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] a déclaré que l’arriéré de charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus, d’un montant de 3 190,84 euros, se trouve soldé.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°s7 et 9 du PV de l’assemblée générale du 20 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions pour charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour le 4ème trimestre 2024 s’élève à la somme de 1 433,29 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] a déclaré que, Mme [L] [V] [E] [N]a réglé une somme totale de 3 335,27 euros au total. La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges provisionnelles du 4ème trimestre 2024 s’élève donc à 1 288,86 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 21 mai 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur les délais de paiement accordés

Le demandeur explique avoir accordé à la défenderesse de payer par échéances mensuelles de 150,00 euros cette somme, en plus du versement des charges et provisions courantes. Il convient donc d’acter que Mme [L] [V] [E] [N] sera donc condamnée à régler au Syndicat des copropriétaires [5] la somme de 1 288,86 euros au titre des charges de copropriété et fonds travaux loi ALUR devenus exigibles pour le 4ème trimestre 2024, par versements mensuels de 150,00 euros étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] [V] [E] [N], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a effectué des versements conséquents pour tenter de contenir leur dette et a réglé la totalité de l’arriéré de charges de copropriété impayées ainsi que 144,43 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] réclame une somme de 240,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ne sont pas fondés:

— les frais de “RELANCE COPROPRIETAIRE” de 35,00 euros du 30 novembre 2023 en ce que les modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

— les frais de “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT”en ce qu’il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles,

Seuls apparaissent fondés les frais de relance du 22 septembre 2023 d’un montant de 25 euros.

Madame [N] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [L] [V] [E] [N], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [L] [V] [E] [N] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONSTATE le règlement par Mme [L] [V] [E] [N] au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de la somme de 3 190,84 euros au titre de l’arriéré de charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus;

CONDAMNE Mme [L] [V] [E] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1 288,86 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles pour le 4ème trimestre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2024, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Mme [L] [V] [E] [N] à s’acquitter du règlement de la somme de 1288, 86 euros par 8 versements mensuels de 150 euros, le 8ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [L] [V] [E] [N] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [L] [V] [E] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [L] [V] [E] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [V] [E] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,