TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01716 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3I7T

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01916

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SAPHIR REAL ESTATE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

ET :

La société EMMEO HOLDING LTD (VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ EMMEO),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société SAPHIR REAL ESTATE a consenti à la société EMMEO, aux droits de laquelle vient désormais la société EMMEO HOLDING LTD, un bail commercial sur des locaux situés au sein du Veellage d'[Localité 5] sis [Adresse 2], lot n°14 du bâtiment B.

Le 30 janvier 2025, la société SAPHIR REAL ESTATE a fait délivrer à la société EMMEO HOLDING LTD un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 54.361,01 euros.

Par acte du 24 septembre 2025, la société SAPHIR REAL ESTATE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société EMMEO HOLDING LTD, pour :

— Condamner la société EMMEO HOLDING LTD à lui payer :

une provision de 100.753,53 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025,une provision de 10.075,35 euros au titre de la clause pénale ; – Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de la société EMMEO HOLDING LTD et de tous occupant de son chef, sous astreinte ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 122,22 euros HT par jour et condamner la société EMMEO HOLDING LTD à régler cette indemnité judquà parfaite libération des lieux ;

— Condamner la société EMMEO HOLDING LTD à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience, la société SAPHIR REAL ESTATE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée suivant les modalités prévues par la Convention relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commerciale signée à [Localité 6] le 15 novembre 1965, la société EMMEO HOLDING LTD n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 30 janvier 2025 pour le paiement de la somme en principal de 54.361,01 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 9 juillet 2025 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 1er mars 2025. L’obligation de la société EMMEO HOLDING LTD de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société EMMEO HOLDING LTD causant un préjudice à la société SAPHIR REAL ESTATE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société SAPHIR REAL ESTATE justifie, par la production du bail, du procès-verbal de réunion de l’assemblée générale extraordinaire de la société EMMEO du 28 novembre 2024, du commandement de payer et du décompte arrêté au 9 juillet 2025, que la société EMMEO HOLDING LTD, qui vient aux droits de la société EMMEO par suite d’une transmission universelle de patrimoine, reste devoir au bailleur à cette date une somme de 100.753,53 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance du 3ème trimestre 2025 incluse.

La société EMMEO HOLDING LTD sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 54.361,01 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de la somme de 10.075,35 euros au titre de la clause pénale. Cette somme est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du preneur. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société EMMEO HOLDING LTD, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société SAPHIR REAL ESTATE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 1er mars 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société EMMEO HOLDING LTD ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés au sein du Veellage d'[Localité 5] sis [Adresse 3], lot n°14 du bâtiment B ;

Condamnons la société EMMEO HOLDING LTD au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société EMMEO HOLDING LTD à payer à la société SAPHIR REAL ESTATE la somme provisionnelle de 100.753,53 euros, arrêtée au 9 juillet 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, au titre des arriérés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 54.351,01 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société EMMEO HOLDING LTD à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la société EMMEO HOLDING LTD à payer à la société SAPHIR REAL ESTATE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE