TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

[Adresse 8]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10260 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FFV

Minute :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE O’COEUR NATURE

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 – Représentant : FONCIA CHADEFAUX LECOQ (Représentant syndic)

C/

Monsieur [P] [Z]

Monsieur [R] [L]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Dominique TOURNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [P] [Z]

Monsieur [R] [L]

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 20 Mars 2025;

par Madame Martine ABID, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Ornella ROVETO, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 21 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Martine ABID, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Théodora ZINSOU, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE O’COEUR NATURE, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 Mai 2024 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence O’Coeur Nature [Adresse 2] à la [Localité 7] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a assigné Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] devant le tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3981,54 € au titre des charges de copropriété dues au 8 avril 2024

Assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022 sur la somme de 905,93 €, à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 sur la somme de 1413,45 euros , à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1848,66 €, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2652,28 € et à compter de l’assignation du 27 mai 2024 pour le surplus

Ordonner la capitalisation des intérêts

2500 € à titre de dommages-intérêts;

1400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens sont également requis.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] ne payent pas leurs charges de copropriété régulièrement.

A l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation ne pouvant actualiser ses demandes en l’absence des défendeurs mais faisant observer la hausse de la dette.

Régulièrement cités à étude, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] n’ont pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 20 Mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la créance de charges de copropriété du syndicat

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale établissant que Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] sont propriétaires des lots 22 et 75 dans la copropriété ;

— les appels de fonds du 4éme trimestre 2022 au 2eme trimestre 2024 inclus ;

— le décompte de la créance d’un montant de 3981,54 € au 8 avril 2024

— les mises en demeure du 9 novembre 2022, 9 février 2023,10 mai 2023,18 aout 2023, 23 novembre 2023 et du 12 février 2024

— la sommation de payer du 2 mai 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021,2022,2023 et 2024

— le contrat de syndic.

— extrait du règlement de copropriété

Le décompte individuel détaillé d’un montant de 3981,54 € inclut outre les appels de fonds au titre des charges et travaux, des sommes au titre des frais pour un montant de 1223,78 € qu’il convient de déduire pour fixer la créance du syndicat requérant au titre des seules charges de copropriété.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2757,76 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2eme trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022 sur la somme de 905,93 €, à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 sur la somme de 1413,45 euros , à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1848,66 €, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2652,28 € et à compter de l’assignation du 27 mai 2024 pour le surplus

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

En ce qui concerne la condamnation solidaire des défendeurs réclamée par le syndicat, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou d’origine légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui produit la clause du règlement de copropriété idoine, justifie d’une clause de solidarité, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés solidairement.

Sur la demande en paiement des frais engagés par le syndicat requérant

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions de l’article 10 précitées, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, en particulier les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice de justice et le droit de recouvrement d’encaissement à la charge du débiteur.

Les mises en demeure du 9 novembre 2022, 9 février 2023,10 mai 2023 sont des actes nécessaires et justifiés qui seront retenues au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les autres mises en demeure sont redondantes et injustifiées compte tenu au surplus de la sommation de payer du 22 mai 2024.

En revanche , les frais de « transmission avocat » et » constitution dossier huissier » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La créance du syndicat au titre des frais sera en conséquence fixée à la somme de 144 € et Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] seront condamnés solidairement au paiement de 144 €.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En s’abstenant de régler à leur échéance les charges qui leur incombent depuis plusieurs années, les copropriétaires défaillants ont contraint les autres copropriétaires à leur en faire l’avance et ont donc occasionné au syndicat des copropriétaires qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Ce préjudice sera équitablement réparé par l’octroi de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble requérant une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] qui succombent supporteront in solidum les dépens .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de résidence O’Coeur Nature [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes suivantes :

la somme de 2757,76 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2eme trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022 sur la somme de 905,93 €, à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 sur la somme de 1413,45 euros , à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1848,66 €, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2652,28 € et à compter de l’assignation du 27 mai 2024 pour le surplus

144 € au titre des frais;

300 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de résidence O’Coeur Nature [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de résidence O’Coeur Nature [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Monsieur [R] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIERLA PRESIDENTE