TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05600 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP3X

Minute : 25/44

S.D.C. [Adresse 3] (93)

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [V] [Z] [E] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

agissant ppoursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]

représenté par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z] [E] [E],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Z] [E] [E] est propriétaire de biens immobiliers composant les lots n°07 et 17 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 18 août 2023, reçue le 08 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [V] [Z] [E] [E] de régler la somme de 1223 euros au titre des charges impayées, demande réitérée par courrier recommandé en date du 23 novembre 2023, reçu le 26 décembre 2023, pour la somme de 1970,85 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [V] [Z] [E] [E] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamné sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :

3090,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 07 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2024,877,19 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [V] [Z] [E] [E], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il précise que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis 2021. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par le défendeur oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive au paiement de sommes incontestablement dues.

Monsieur [V] [Z] [E] [E] cité à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales des 05 juillet 2021, 16 novembre 2021, 30 juin 2022 et 03 avril 2024, que les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020, de l’exercice du 01/01/2021 au 31/012/2021, de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 31 décembre 2020 au 1er avril 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [V] [Z] [E] [E] n’a effectué aucun règlement depuis le 12 juin 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 3090,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 août 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 877,19 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 18 août 2024 (48 euros) et la mise en demeure du 23 novembre 2023 (48 euros), dont il est justifié.

En revanche, il convient de rejeter les intérêts de retards au 13 décembre 2023 (7,19 euros), dont le calcul n’est pas précisé et qui assortissent déjà la condamnation principale et les frais de de relance (2 x 37 euros) en l’absence de justification de l’envoi de ces missives au copropriétaire défaillant.

Il convient enfin de déduire les frais de « constitution de dossier » huissier et avocat d’un montant de 350 euros chacun, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [V] [Z] [E] [E] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s’est perpétuée depuis août 2021, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [V] [Z] [E] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [Z] [E] [E] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 3090,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 août 2024,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [E] [E] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [E] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT