Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 20 mars 2025, n° 24/08018

TJ Paris 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, rendant la demande recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a constaté que le commandement de payer était resté sans effet, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, permettant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une obligation locative non contestée
La cour a constaté que la locataire n'avait pas contesté le montant dû, ordonnant son paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, y compris les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 20 mars 2025, n° 24/08018
Numéro(s) :	24/08018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN SCP AVOCATS
Parties :	Société RIVP

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08018 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

2025/11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08018 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2012, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2]? 5eme étage, outre une cave – [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 587,07 euros et d’une provision pour charges de 185 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 17249,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [I] le 15 mai 2024.

Par assignation du 29 juillet 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22856,31 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2024,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 janvier 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [N] [I].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 13 mai 2024 et que la somme de 17249,39 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référé n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, Mme [N] [I] lui devait la somme de 1742,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 871,40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2012 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), d’une part, et Mme [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 5eme étage, outre une cave – [Localité 6] est résilié depuis le 14 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], outre une cave – [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 871,40 euros (huit cent soixante et onze euros et quarante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [I] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 1742,80 euros (mille sept cent quarante-deux euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [N] [I] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge