TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00398 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [M]

né le 24 Septembre 1954 à [Localité 6] (SOMME), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F]

née le 30 Mai 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur et Madame [B] et [E] [M] ont donné à bail le 10 mai 2019 à Madame [U] [Z] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 494 euros et 75 euros de provisions sur charges, outre 11 euros de provisions pour les ordures ménagères, payables à terme à échoir le 1er du mois.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Monsieur [B] [M] a fait délivrer à Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 1905 euros, échéance de janvier 2024 incluse.

Puis, le 11 avril 2024, Monsieur [B] [M] a fait assigner en référé Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

— Déclarer Monsieur [B] [M] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

— Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation en date du 10 mai 2019 portant sur le local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9] en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire depuis la date du 26 mars 2024 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F], ainsi que de tous occupants de son chef, du local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 1605 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 26 mars 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de signification du commandement de payer ;

— Condamner Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à payer à Monsieur [B] [M] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— Condamner Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 936 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance, incluant le commandement de payer délivré par le commissaire de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [M] a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3458,87 euros, frais inclus. Il a évoqué l’échec d’une tentative de médiation. Il a indiqué avoir reçu l’attestation d’assurance du logement avec une échéance en juillet 2024 et ne plus avoir de contact avec la locataire. Il a ajouté ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement. Il lui a été demandé d’apporter les éléments relatifs à la régularisation de charges pour l’année 2023, ce qu’il a réalisé, Monsieur [M] précisant toutefois à l’audience qu’il s’agissait d’une régularisation favorable à la locataire, avec restitution d’une somme de 126,81 euros ayant réduit la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge à l’audience.

Citée à étude, Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] n’a pas comparu. Elle a adressé toutefois un courriel au greffe le 8 octobre 2024 pour indiquer son absence à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [Z] a fait part de difficultés financières, après une démission de son emploi dans un contexte de dégradation des conditions de travail. Elle conteste le montant de la dette locative au motif qu’un versement aurait été réalisé par sa famille, d’Allemagne, par virement, ce que le bailleur contesterait. Après une plainte de sa part, une médiation aurait été envisagée, à laquelle elle ne s’est pas rendue, par peur selon ses déclarations. Elle évoque une dégradation de ses relations avec le bailleur, mais également son souhait de rester à moyen terme dans le logement et de régler la totalité de la dette dès que le montant sera arrêté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

La présence de Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à l’entretien tendant à la réalisation du diagnostic social et financier, sans contestation de sa part quant à son état-civil plus complet que celui contenu dans le bail, permettra de retenir cet état-civil dans la présente décision.

Il n’a pas été accordé d’office de renvoi, la demande par courriel de la locataire n’en donnant pas la raison et ne communiquant aucun justificatif à ce sujet.

I. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés:

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 avril 2024 (enregistrement le 15 avril 2024) soit plus de deux mois avant l’audience du 15 octobre 2024.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2024, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2019 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (chapitre VI, page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 1905 euros.

Le bail ne contient pas de délai pour l’application de cette clause, mais le commandement de payer reprend la durée de deux mois existant lors de la signature du bail et laisse cette durée à la locataire pour régulariser la situation, si bien que cette durée sera appliquée, dans la mesure où elle est plus favorable que le délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023.

Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] avait jusqu’au 25 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 23 mars 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 23 janvier 2024 et le 25 mars 2024 à 24 heures, Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] a procédé à un règlement de 935 euros, auquel s’ajoute la somme de 635 euros réglée le 9 février 2024 selon l’indication du commissaire de justice (mentionnée au 9 janvier 2024 dans le décompte actualisé). Un total de 1570 euros a donc été réglé.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, elle cause un préjudice au bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 13 octobre 2024, évalue la dette locative à la somme de 3458,87 euros.

De cette somme, doivent être décomptés les frais du commandement de payer (121,24 euros), les actes à prévoir (56,44 euros), ainsi que la demande de 936 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ces sommes ne relevant pas de la dette locative.

La somme de 126,81 euros déduite par le bailleur au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023 sera fixée à 128,81 euros, la taxe d’ordures ménagères concernant l’année 2023, pour le logement, étant de 98 euros et le justificatif d’une taxe supplémentaire pour un parking localisé à une autre adresse ne pouvant être quant à lui retenu au vu de l’adresse contenue dans le bail.

Les charges locatives de l’année 2023 sont quant à elles justifiées par la production des charges de copropriété provenant du syndic.

Il en résulte une dette locative de 2343,19 euros, après vérification des éléments constitutifs de cette somme.

Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme de 2343,19 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1905 euros à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer, conformément à la demande contenue dans l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire, celle-ci ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 50 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 mai 2019 entre Monsieur [B] [M] et Madame [E] [M], d’une part, et Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 mars 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à Monsieur [B] [M] à compter du 26 mars 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à verser à Monsieur [B] [M] la somme provisionnelle de 2343,19 euros (selon décompte en date du 13 octobre 2024, incluant l’échéance d’octobre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1905 euros à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [I] épouse [R] [F] à payer à Monsieur [B] [M] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [U] [Z] [Y] [V] épouse [R] [F] à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,