TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04234 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27WL

Minute :

CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [Y] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [M]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M], demeurant Rés. [Adresse 9]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 avril 1997, la société Travail et propriété SA HLM, aux droits de laquelle vient CDC Habitat Social, a consenti à M. [Y] [M] et Mme [C] [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 2 293,90 francs, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 2293,90 francs. Il est indiqué qu’un loyer mensuel de 300,30 francs est ajouté au titre du parking.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 mars 2018, la société OSICA, aux droits de laquelle vient CDC Habitat Social, a consenti à M. [Y] [M] un contrat de bail portant sur emplacement de stationnement n°3, situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 15 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 30 euros.

M. [Y] [M] a donné congé pour ce parking et le bailleur lui a indiqué que ce contrat de location a pris fin le 18 novembre 2021.

Par contrat prenant effet le 19 novembre 2021, la société CDC habitat social a consenti à M. [Y] [M] la location d’un parking intérieur situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le versement d’un loyer de 15,52 euros, d’une provision sur charges de 3,83 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 15,52 euros.

Le 21 août 2024, CDC Habitat Social a fait délivrer à M. [Y] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2692,78€ arrêtée à la date du 5 août 2024, visant les clauses résolutoires insérées au baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025, CDC Habitat Social a fait citer M. [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition des clauses résolutoires,

o subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 1869,38€ au titre de la dette locative échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation,

o ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2025 et renvoyée à l’audience du 30 juin 2025.

À cette date, la société CDC Habitat Social, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1619,18€, hors frais, arrêtée à la date du 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le dernier paiement a eu lieu le 23 juin 2025 à hauteur de 350 €. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [Y] [M], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Il a indiqué avoir été en contact avec la Caisse d’allocations familiales qui lui a préconisé de verser 320 euros par mois au bailleur dans l’attente de la reprise de l’allocation pour le logement. Il explique percevoir le revenu de solidarité active et les allocations familiales à hauteur de 900 euros. Il est marié et a deux enfants à charge. Il a demandé l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer sa dette par des versements de 100 euros mensuels en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 17 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 9 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat Social justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 9 août 2024, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 avril 1997 et le bail prenant effet le 19 novembre 2021 contiennent respectivement en leur article 3 et 5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 2692,78 euros arrêtée au 5 août 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer délivré offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

CDC Habitat Social produit un décompte indiquant que M. [Y] [M] reste devoir la somme de 1818,15 € arrêtée à la date du 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux qui selon leur nature peuvent être qualifié de dépens pour la somme de 345,48 € (146,51 € + 198,97 €).

M. [Y] [M] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1472,67 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [Y] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que le défendeur a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience. De plus, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de tels délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir CDC Habitat Social, M. [Y] [M] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant aux baux consentis pour l’un le 25 avril 1997 et pour l’autre prenant effet le 19 novembre 2021, par CDC Habitat Social à M. [Y] [M] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 octobre 2024;

Condamne M. [Y] [M] à verser à CDC Habitat Social la somme de 1472,67 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

Autorise M. [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 62 € chacune, puis une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constate en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] [M] portant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3],

Autorise en ce cas l’expulsion de M. [Y] [M] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Condamne en ce cas M. [Y] [M] à payer à CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M. [Y] [M] à verser à CDC Habitat Social une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [Y] [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025.

La greffière, Le juge