TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M^e Thomas MINEO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07056 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WDY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [N]

né le 23 Mars 1972 à [Localité 5] (FRANCE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [M] épouse [N]

née le 25 Décembre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [V]

né le 02 Février 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas MINEO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 19 avril 2024, Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] ont consenti à Monsieur [B] [V], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 1.048,89 euros, outre 120 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 à Monsieur [B] [V] pour la somme principale de 4.953,05 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 01 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 14 octobre 2024, dénoncé le 15 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [B] [V] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 19 décembre 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et constater la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [B] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 2],Condamner par provision Monsieur [B] [V] au paiement de la somme de 9.581,73 euros au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du Code civil,Condamner par provision Monsieur [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges et ce à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux loués,Condamner Monsieur [B] [V] au paiement de la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 27 février 2025.

Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N], représentés par leur conseil, demandent le bénéfice de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 14.907,62 euros.

Monsieur [B] [V], représenté par son conseil, sollicite de :

A titre principal,

Juger qu’il pourra régler l’éventuelle condamnation en 24 mensualités égales et consécutives,À titre subsidiaire,

Ordonner un report de l’exigibilité des sommes auxquelles il pourrait être condamné à 24 mois à compter du jugement à intervenir,En tout état de cause,

Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire du bail,Débouter Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 1er juillet 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 juin 2024 pour un arriéré locatif de 4.953,05 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 août 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 26 février 2025 que Monsieur [B] [V] reste devoir la somme de 14.468,27 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 14.907,62 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 439,35 euros (165,49 + 104,88 + 168,98), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [B] [V] n’élève aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] la somme de 14.468,27 euros à titre provisionnel arrêtée au 26 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [B] [V] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 1.188,59 euros à compter du 28 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [B] [V] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [B] [V] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [B] [V] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à titre provisionnel à Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] la somme de quatorze mille quatre cent soixante-huit euros et vingt-sept cts (14.468,27 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 26 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à titre provisionnel à Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de mille cent quatre-vingt-huit euros et cinquante-neuf cts (1.188,59 euros) à compter du 28 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [V] de ses demandes de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [F] [M] épouse [N] la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION