Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/08511 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBHF

Minute n°

copie le 22 avril 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 22 avril

2025 à :

— M^e Laura MOUREY

— M. [N] [P]

— M. [F] [P]

pièces retournées

le 22 avril 2025

M^e Laura MOUREY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SANTOS

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Laura MOUREY, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [P]

demeurant [Adresse 6]

non comparant et non représenté

Monsieur [F] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 04 Février 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 06 janvier 2018, la S.C.I. SANTOS a consenti un bail d’habitation à M. [N] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [F] [P].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [N] [P] et M. [F] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

Par assignations du 10 septembre 2024, la S.C.I. SANTOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [P] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [F] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  2 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024 concernant les loyers impayés de mai à août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. SANTOS fait valoir au visa de l’article 1224 que le manquement au paiement des loyers de M. [P] constitue une inexécution suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [N] [P] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 8] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 10 septembre 2024. Il en est de même pour M. [F] [P].

Il ressort des procès-verbaux que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant les éléments suivants :

— nom sur la boîte aux lettres pour M. [N] [P] uniquement

— nom sur la sonnette

Les diligences apparaissent suffisantes.

M. [N] [P], et M. [F] [P], en qualité de caution, n’ont pas comparu à l’audience. Ils n’y étaient pas représentés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. SANTOS justifie avoir notifiée l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

L’article 1224 dispose que la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 07 juillet 2024, M. [N] [P] ne justifie pas avoir payé l’arriéré locatif, et ce, malgré l’assignation délivrée le 10 septembre 2024.

Compte-tenu des éléments versés au débat, du montant important de la dette locative, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [N] [P] à compter de l’assignation.

L’expulsion de M. [N] [P] sera ordonnée. Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 500 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. SANTOS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I. SANTOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2024, M. [N] [P] lui devait la somme de 2 000 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [P] et M. [F] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.C.I. SANTOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 06 janvier 2018 entre la S.C.I. SANTOS, d’une part, et M. [N] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 10 septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [N] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 euros (cinq cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [P] et M. [F] [P], à payer à la S.C.I. SANTOS la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [P] et M. [F] [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DEBOUTE la S.C.I. SANTOS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [P], solidairement avec M. [F] [P], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des assignations du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [P], solidairement avec M. [F] [P], à payer à la S.C.I. SANTOS la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge