TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 25/09124 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XDF

Minute : 26/44

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 1]

Représentant : M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

Monsieur [A] [L] [E]

Madame [N] [L]

Copie exécutoire :

M^e Eric SIMONNET

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, vice présidente, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

SDC DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 1] Représenté par son syndic, le cabinet IFNOR, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [L] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] sont propriétaires indivis des lots n°2 et 22 dans l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société CABINET IFNOR, syndic en exercice, a assigné Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 6715,99 au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 1900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] aux dépens et aux frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion.

A l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes délivrés selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] ne se sont pas présentés, ne se sont pas fait représenter à l’audience, ni ne se sont manifestés pour demander un renvoi ou des délais de paiement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

— un relevé de propriété établissant que Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] sont propriétaires des lots n°2 et 22 de l’immeuble sis [Adresse 1], indiquant la répartition des tantièmes ;

— un relevé de compte daté du 24 septembre 2025 et un décompte daté du 1er octobre 2025 ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2022, 29 juin 2023 et 9 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures et les budgets prévisionnels afférents aux années 2024 et 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l’obligation pesant sur Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] de s’acquitter de la somme de 6173,81 euros [6715,99-36-114-114-114-164,18] au titre des charges et provisions sur charges exigibles du 1er octobre 2023 au 3 juillet 2025, après déduction des sommes portées au débit du compte copropriétaire et correspondant à des frais.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 6173,81 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025, date de première présentation de la mise en demeure du 4 juin 2025, sur la somme de 5552,61 euros [6094,79-164,18-114-144-114-36] et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou de la réunion des conditions d’application d’un cas de solidarité légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble ne comprend pas de clause de solidarité. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les défendeurs, qui résident dans l’immeuble, sont mariés ou liés par un pacte civil de solidarité. En conséquence, les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 542,18 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L].

Elle justifie de l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé en date du 4 juin 2025, présentée le 11 juin 2025 au domicile des défendeurs.

S’agissant du surplus, les honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-14 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic demeurant à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est en l’espèce ni justifié ni même allégué.

Enfin, la facturation de la somme de 164,18 euros le 17 avril 2025 au titre d’une « relance » selon le décompte, d’une « sommation » selon l’historique de compte, n’est aucunement justifiée.

Au regard de ces éléments, le montant des frais de recouvrement nécessaires s’élève à 36 euros, somme au paiement duquel Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] seront condamnés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement par Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] des charges de copropriété dues depuis deux années constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire à l’entretien de l’immeuble, au paiement de ses fournisseurs et prestataires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros, auxquels seront conjointement condamnés les défendeurs à défaut de démonstration de critères contractuels ou légaux d’application de la solidarité.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, chacun à proportion de ses parts divises, Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] -représenté par son syndic la société CABINET IFNOR- la somme de six mille cent soixante-treize euros et quatre-vingt-un centimes (6173,81 euros) au titre des charges et provisions impayées pour la période allant du 1er octobre 2023 au 3 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 5552,61 euros et à compter du 21 août 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE, chacun à proportion de ses parts divises, Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] -représenté par son syndic la société CABINET IFNOR- la somme de trente-six euros (36 euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] -représenté par son syndic la société CABINET IFNOR- la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] aux dépens ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [L] [E] et Madame [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CABINET IFNOR, la somme de huit cents euros (800 euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/09124 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XDF

DÉCISION EN DATE DU : 17 Février 2026

AFFAIRE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 1]

Représentant : M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

Monsieur [A] [L] [E]

Madame [N] [L]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires