TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/09112 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XBF

Minute : 26/00114

Société D’ORGANISATION DE GESTION IMMOBILIERE ET DE LOCATION (SOGIL)

Représentant : M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1567

C/

Monsieur [M] [K]

Copie exécutoire :

Maître Laurent LOYER

Copie certifiée conforme :

Monsieur [M] [K]

Le 10 Mars 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Mars 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société D’ORGANISATION DE GESTION IMMOBILIERE ET DE LOCATION (SOGIL)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 24 septembre 2017, la société dénommée SOCIETE D’ORGANISATION DE GESTION IMMOBILILERE ET DE LOCATION (ci-après : la société SOGIL) a donné à bail à Monsieur [M] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte extrajudiciaire du 19 janvier 2023, la société SOGIL a délivré un congé pour vendre à Monsieur [M] [K]. Par jugement du 20 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen a constaté la résiliation du bail au 23 septembre 2023 par l’effet du congé, ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [K] et accordé à celui-ci un délai pour quitter les lieux expirant le 20 novembre 2024.

Monsieur [M] [K] a quitté les lieux.

Par acte extrajudiciaire du 18 août 2025, la société SOGIL a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de voir :

Autoriser la société SOGIL à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 740 euros ;

Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 9803,71 au titre des dégradations locatives ;

Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [M] [K] aux dépens.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande de Monsieur [M] [K], qui a fait état du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 16 décembre 2025, les parties demandent l’évocation de l’affaire, Monsieur [M] [K] renonçant expressément à son droit d’être assisté par un avocat.

Représentée par son conseil, la société SOGIL sollicite le bénéfice de son exploit introduction d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 22 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [K] a quitté les lieux en laissant un arriéré locatif de 194,91 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères afférente aux années 2023 et 2024, et a restitué les locaux dans un état de saleté et de dégradations justifiant la réalisation de travaux pour un montant total de 10348,80 euros. Elle ajoute que Monsieur [M] [K] n’apporte pas la preuve du paiement des sommes qu’il affirme avoir versées en espèces. La société SOGIL fait en outre valoir que les dégradations du bien imputables à Monsieur [M] [K] retardent la vente de l’appartement, qui nécessite des travaux.

Présent, Monsieur [M] [K] acquiesce à la demande de conservation du dépôt de garantie et s’oppose au surplus des prétentions adverses. Il affirme avoir quitté les lieux au mois de septembre 2024 et placé les clés dans une boîte aux lettres, sur instruction du bailleur qui l’avait invité à libérer le logement au plus vite en lui affirmant qu’il conserverait le dépôt de garantie. Le défendeur reconnaît que sa fille a dessiné sur les murs et conteste le surplus des dégradations que lui impute le bailleur. Il précise avoir payé un complément de loyer de 100 euros par mois en espèces à compter du mois d’août 2023, versant ainsi un montant total de 2340 euros incluant le dépôt de garantie.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur les demandes en paiement

Sur les charges locatives

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le locataire est tenu au paiement d’une provision portant sur le paiement des charges, prestations et taxes récupérables et que les charges locatives font l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Dans le cadre de la présente instance, la société SOGIL affirme que la somme de 194,91 euros demeure due par le locataire au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères afférente aux années 2023 et 2024. Toutefois, elle ne précise pas quel montant a été acquitté par Monsieur [M] [K] au titre des provisions sur charges. De surcroît, l’avis de taxe foncière qu’elle produit mentionne la facturation de la somme de 1433 euros et 1504 euros au titre de cet impôt pour les années 2023 et 2024, sans que la bailleresse ne justifie du mode de calcul utilisé pour établir le prorata lié au logement dont le défendeur était locataire.

Dès lors, la SOFIL échoue à apporter la preuve de l’obligation pesant sur Monsieur [M] [K] au titre des charges.

Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il ressort de l’annexe au décret du 26 août 1987 qu’il appartient au locataire, s’agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci, et s’agissant des revêtements de sol, d’assurer l’encaustiquage et entretien courant de la vitrification, le remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, la société SOGIL verse aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie, dressés les 24 septembre 2017 et 20 décembre 2024.

L’état des lieux d’entrée mentionne que l’appartement a été entièrement refait à neuf ; toutes les surfaces et équipements listés sont mentionnés en « bon état ».

L’état des lieux de sortie, dressé par un commissaire de justice le 20 décembre 2024, mentionne plusieurs dégradations affectant les sols, murs, plafonds et équipement du logement. La société bailleresse fonde sa demande sur un devis établi par la société [L] le 26 décembre 2024.

Il convient dès lors de vérifier si les travaux visés par cette facture peuvent être imputés au locataire en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie sur les points litigieux.

Sur les désordres relatifs aux revêtements des sols, murs et plafonds

S’agissant du sol, il ressort de l’état des lieux de sortie que des carreaux de carrelage sont brisés dans l’entrée, la salle d’eau et le coin cuisine, et que le parquet massif du séjour et de la chambre est sale et présente des rayures et marques de meubles.

L’état des lieux d’entrée mentionne que les sols du séjour, de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes sont en bon état. Il ne précise pas l’état des sols de l’entrée et de la chambre, de sorte que la preuve n’est pas apportée d’une dégradation.

Les bris de carreaux de carrelage dans la salle d’eau et le coin cuisine constituent des dégradations imputables au locataire, justifiant l’octroi au bailleur de la somme de 1480 euros hors taxe, soit 1628 euros toutes taxes comprises.

Il ne ressort pas des textes précités une obligation pour le locataire de procéder à la réfection intégrale des revêtements des sols, murs et plafonds à son départ des lieux. Surtout, force est de constater qu’entre l’entrée dans les locaux et le départ des locataires, un délai de sept années s’est écoulé, de sorte que l’état des embellissements a nécessairement été détérioré par vétusté. Le bailleur ne justifie, à cet égard, d’aucune exécution de son obligation d’entretien pendant la durée du contrat de bail.

Les descriptions et photographies incluses au procès-verbal relativisent l’ampleur des désordres allégués sur les parquets, quelques traces et rayures étant seulement visibles, qui n’excèdent pas ce qu’occasionne nécessairement l’écoulement du temps. Dès lors, aucune somme ne saurait être imputée au locataire à ce titre.

En revanche, elles confirment la présence importante de traces et de graffitis sur les revêtements de tous les murs hormis ceux de la cuisine, qui excèdent la seule détérioration du fait de l’écoulement du temps au regard de leur ampleur. La plupart des revêtements de murs sont, en effet, recouverts d’écritures et de dessins tandis que d’autres présentent des coulures foncées et que la toile de verre en est partiellement arrachée. Toutefois, leur remise en état ne saurait être mis en totalité à la charge du locataire, la valeur de remplacement de ces éléments ayant nécessairement diminué du fait de leur vétusté. Il convient d’attribuer souverainement une somme de 1 500 euros à ce titre.

S’agissant des plafonds, le procès-verbal de constat mentionne que la peinture est sale et que des fissures sont apparentes. Toutefois, cette seule description est insuffisante à caractériser une dégradation locative excédant la détérioration due à l’usage du temps et à l’habitation des lieux par une famille durant sept années. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

Sur les désordres relatifs aux portes

En ce qui concerne la porte palière et les portes intérieures, la demanderesse sollicite une somme de 330 euros.

Les descriptions et photographies incluses au procès-verbal témoignent que la porte palière et les trois portes intérieures présentent des graffitis réalisés au feutre et que la poignée de l’une d’elles se désolidarise de la porte. Ces dégradations excèdent par leur nature et leur ampleur une détérioration liée seul écoulement du temps. Toutefois, leur reprise ne saurait être mise en totalité à la charge des locataires, la valeur de remplacement de ces éléments ayant nécessairement diminué par l’écoulement du temps. Ce faisant, il convient d’attribuer aux demandeurs une somme globale de 200 euros à ce titre, évaluée souverainement.

Sur les désordres relatifs aux équipements de la salle de bain

La société demanderesse sollicite l’indemnisation de la somme de 1176 euros au titre du remplacement des joints de faïence et du remplacement des toilettes.

D’une part, le procès-verbal de constat mentionne l’état de saleté des joints en silicone, dont certains sont moisis. Cet élément, sans rapport avec la vétusté, caractérisent un manquement du locataire à son obligation de procéder aux petites réparations et aux réparations locatives, justifiant l’allocation à la société SOGIL de la somme de 528 euros.

D’autre part, le procès-verbal de constat fait état de l’absence du couvercle du réservoir de la cuvette de WC, sans toutefois relever de dysfonctionnement ou d’encrassement des toilettes en empêchant l’utilisation. Dès lors, il n’est pas justifié de dégradations locatives justifiant la prise en charge par le locataire du remplacement des toilettes et seul peut être indemnisé le remplacement du couvercle du réservoir de la cuvette des toilettes, qui sera évalué à 20 euros.

Sur la liquidation des sommes dues entre les parties

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué après la libération des lieux, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, une somme globale de 3876 euros est mise à la charge de Monsieur [M] [K]. Or, le contrat de bail énonce que celui-ci a versé un dépôt de garantie de 740 euros lors de l’entrée dans les lieux, qu’il convient de déduire des sommes réclamées. Par ailleurs, Monsieur [M] [K] produit un échange de messages téléphoniques échangés avec le représentant de la société SOGIL, faisant état d’un paiement de 760 euros concomitant avec son départ des lieux.

En conséquence, Monsieur [M] [K] sera condamné à verser à la société SOGIL une somme de 2376 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En l’espèce, la société demanderesse démontre que Monsieur [M] [K] a manqué à ses obligations, en restituant un logement présentant des dégradations.

Toutefois, elle ne démontre pas que, comme elle l’affirme, l’état du bien en ait empêché la vente ni ne l’ait substantiellement retardée. En effet, le devis produit a été établi 6 jours après l’état des lieux de sortie et porte sur des travaux à visée essentiellement esthétique ne nécessitant qu’une brève immobilisation du bien.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, Monsieur [M] [K] sera condamné aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 700 du même code, sa condamnation au paiement d’une indemnité de 200 euros sera prononcée, compte tenu des démarches judicaires entreprises.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE la société SOGIL à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 740 euros ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la société SOCIETE D’ORGANISATION DE GESTION IMMOBILILERE ET DE LOCATION la somme de deux mille trois cent soixante-seize euros (2376 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à payer à la société SOCIETE D’ORGANISATION DE GESTION IMMOBILILERE ET DE LOCATION la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux dépens de l’instance

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 10 mars 2026

La greffière La juge