Du 06 mars 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02096 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DWC

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[B] [R],

[G] [N]

— Expéditions délivrées à

M. [B] [R]

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 13/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 mars 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

RCS [Localité 1] N° 552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO , Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Présent

Madame [G] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [B] [R] et Madame [G] [N] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5]. Par contrat du 24 février 2022, un emplacement de parking n°15 était loué au sein de la même résidence.

Madame [N] a donné congé du logement et du parking le 13 février 2025.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 11 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3047,01 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [R] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 janvier 2026 aux fins de :

— Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans les contrats de location,

— Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [B] [R] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux après la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Voir condamner Monsieur [R] au paiement de la somme provisionnelle de 3641,05 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et Madame [N] solidairement pour la somme de 2875,37 euros,

— Voir condamner Monsieur [R] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [N] au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 16 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3611,67 euros hors dépens au 13 janvier 2026, terme de décembre 2026 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que Madame [N] reste solidaire d’une partie de la dette.

En défense, Monsieur [B] [R] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement citée à domicile, Madame [G] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente ordonnance sera réputée contradictoire au visa de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 novembre 2025, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CAF le 4 août 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée avoir été effectuée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L’emplacement de parking, accessoire du logement, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux consorts [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3047,01 euros au titre des loyers échus, suivant exploit des 5 et 11 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les débiteurs n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 12 novembre 2025, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort du décompte que Monsieur [R] a repris le paiement du loyer courant. Il déclare avoir déposé un dossier FSL et percevoir un revenu mensuel de 1400 euros.

Par suite, compte tenu du montant raisonnable de l’impayé, qui a peu progressé, rien ne s’oppose à l’établissement d’un échéancier de paiement, auquel la bailleresse n’est pas opposée, dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [R] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels, avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3611,67 euros hors dépens à la date du 13 janvier 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 3611,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 janvier 2026 – échéance du mois de décembre 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [R] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2026.

Sur la solidarité :

Les contrats de location comportent une clause de solidarité.

Madame [N] a donné congé le 13 février 2026 des lieux loués, moyennant un préavis d’un mois.

En vertu du VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Madame [N] se trouve en conséquence solidaire des loyers et charges jusqu’au 13 septembre 2026 (et non 23 septembre 2026 comme il est soutenu de manière erronée dans les écritures de la demanderesse), soit la somme de 2630,15 euros.

Selon une jurisprudence bien établie, une fois acquise la résiliation de plein droit du bail, seuls les occupants se maintenant dans les lieux sont redevables des dépens et frais de procédure. La solidarité de Madame [N] sera en conséquence rejetée sur les dépenses de contentieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 12 novembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de location des 25 janvier et 24 février 2022, entre les parties, relatifs au logement situé [Adresse 6] à [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 7]) et à l’emplacement n° 15 au sein de la même résidence,

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à régler à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3611,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 janvier 2026– échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [N] à régler sur ladite somme de 3611,67 euros, la somme de 2630,15 euros correspondant aux sommes dues entre le 13 février 2025 et le 13 septembre 2025,

ACCORDONS à Monsieur [B] [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 150 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à son paiement à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION