TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/05827 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3G4X

Minute : 26/00019

EM

S.C.I. SEVRAN

Représentant : M. [B] [D] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [H] [T]

Madame [W], [G], [R] [F]

Représentant : M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Soria LATRECHE

S.C.I. SEVRAN -M [D]

Copie délivrée à :

M [T] [H]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. SEVRAN, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son gérant domicili en cette qualité audit siège

représentée par M. [B] [D], son gérant

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [W], [G], [R] [F], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2025-005197 du 23/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

comparante en personne assistée de M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 2021, la SCI SEVRAN a donné à bail à Monsieur [H] [T] et Madame [W] [F] un logement situé [Adresse 4] à SEVRAN (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 100 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.

Le 5 et le 9 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 4 097,04 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI SEVRAN a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoireprononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3 314,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2025, condamner solidairement les locataires à payer, jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges en cours, majoré de 10% ;condamner solidairement les locataires à verser la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le cout du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Lors de l’audience du 26 juin 2025, la SCI SEVRAN, représentée par son gérant, Monsieur [B] [D], a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3 396,38 euros. Il sollicite la somme de 753,07 euros au titre du remboursement de ses « frais judiciaires ».

Il a indiqué que les locataires n’avaient pas produit leur assurance habitation depuis l’année 2022. Il a soutenu qu’il avait été victime de violences et de menaces de la part des occupants du logement.

Madame [W] [F], assistée par son conseil, a sollicité le rejet des demandes adverses, la condamnation du bailleur à payer la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance et le remboursement des charges locatives à hauteur de 150 euros sur 3 ans.

Elle a indiqué que Monsieur [T] avait quitté les lieux en décembre 2023 sans donner congé. Elle a précisé que personne ne leur avait demandé de produire leur attestation d’assurance.

Cité à étude, Monsieur [H] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 septembre 2025.

Le bailleur a été autorisé à produire des documents en cours de délibéré afin de justifier le montant des charges réclamé aux locataires. Par courriel du 15 juillet 2025, la SCI SEVRAN a sollicité la réouverture des débats, indiquant que les charges locatives étaient gérées par le syndic et que la personne en charge du dossier au sein du syndic était absence en raison des congés estivaux.

Par mention au dossier du 2 septembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée, afin de permettre au bailleur de produire les pièces relatives aux charges locatives.

A l’audience du 13 novembre 2025, la SCI SEVRAN, représentée par son gérant, Monsieur [B] [D], a maintenu ses demandes en paiement mais s’est désisté de ses demandes en résiliation et en expulsion, les locaux loués ayant été libérés. Il a actualisé la dette locative à la somme de 1 277,14 euros et a sollicité en outre la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1 300 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Il a expliqué que le logement avait été dégradé mais qu’il n’était pas en mesure de produire un état des lieux d’entrée. Il a ajouté que le logement avait été remis en état mais qu’il n’avait pas été remis en location, le permis de louer n’ayant pas été encore obtenu.

Madame [W] [F], assistée par son avocate, a sollicité :

l’octroi de délais de paiement s’agissant des loyers impayés, le rejet de la demande au titre des réparations locatives, la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la condamnation du bailleur à lui restituer la somme de 150 euros sur 3 ans au titre des charges injustifiées.

Au soutien de ses demandes, elle expose que l’état du logement lors de la sortie des lieux est lié à l’usage normal du bien, à l’exception de l’humidité, qui avait été préalablement dénoncée par les occupants et qui fait d’ailleurs l’objet d’une demande au titre du trouble de jouissance. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de refaire les peintures dans le logement. S’agissant des pièces produites par le demandeur, elle souligne qu’il s’agit d’un devis et non pas d’une facture et que la société ayant établis le devis appartient à un proche de Monsieur [B] [D].

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2026.

Par courriel du 14 novembre 2025, Madame [F] a fait parvenir un décompte actualisé ainsi qu’une capture d’écran d’un courriel de l’agence gestionnaire de location.

Par courriel du 25 novembre 2025, la SCI a fait parvenir une facture ainsi qu’un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le désistement de la SCI SEVRAN de sa demande en résiliation du bail et en expulsion sera constaté.

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des deux décomptes actualisés produits par chacune des parties que les locataires sont redevables de la somme de 49,43 euros au 18 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés, hors réparations locatives.

Dès lors, il convient de condamner les locataires à verser au bailleur la somme de 49,43 euros.

Le contrat de bail prévoyant une clause de solidarité, cette condamnation sera solidaire.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, lors de l’audience, Madame [F] a sollicité des délais de paiement. Cependant, eu égard au faible montant de la dette locative, dont elle peut s’acquitter en une seule échéance, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie 1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, 2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, Madame [W] [F] considère que le bailleur n’a pas justifié le montant des charges qu’il réclame, étant précisé que le contrat de location prévoit une provision mensuelle sur charges d’un montant de 150 euros. Elle sollicite ainsi le remboursement de ces charges sur une période de trois ans, soit la somme de 5 400 euros.

Afin de justifier le montant réclamé au titre des charges, la SCI SEVRAN a produit plusieurs documents, notamment un appel de fonds du syndicat de copropriété pour le premier trimestre 2025. Il ressort de cet appel de fonds que la SCI SEVRAN était légitime à récupérer la somme de 667,95 euros au titre des charges pour un lot, pour les mois de janvier à mars 2025. Cette somme est supérieure au montant effectivement réclamé à la locataire (3 x 150 euros).

S’agissant de l’année 2024, la SCI SEVRAN produit un décompte définitif d’après lequel le montant des charges annuelles est de 2 954,16 euros pour le l’appartement F3, soit une moyenne de 246,18 euros par mois.

Si le bailleur ne précise pas le détail de cette somme, il produit de nombreuses factures. Il sera noté que certaines ne relèvent pas des charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi précitée mais d’autres concernent effectivement l’entretien de l’immeuble (maintenance des extincteurs, entretien des ascenseurs, nettoyage de l’immeuble, factures d’eau et d’électricité).

Les montants de ces factures justifient a minima la récupération de charges mensuelles pour un montant de 150 euros.

Ainsi, la demande de la locataire en remboursement des charges sera rejetée.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI SEVRAN sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1 300 euros au titre des travaux de peinture de l’ensemble des murs et du plafond du logement ainsi que la fourniture d’une cuvette de WC.

Il communique en effet un état des lieux de sortie signé le 27 septembre 2025 par la locataire, aux termes duquel les murs et le plafond sont en état « moyen » voire « mauvais » en raison de la présence de traces d’humidité.

Le bailleur ne produit pas d’état des lieux d’entrée mais justifie l’avoir sollicité à l’agence gestionnaire.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il y a donc lieu de considérer que le logement a été loué en bon état.

Toutefois, la locataire justifie avoir été victime d’un dégât des eaux. Elle communique en effet une attestation de Monsieur [V] [U] d’après laquelle un dégât des eaux a eu lieu dans l’appartement de Madame [F], en lien avec une fuite des canalisations des toilettes du témoin. Elle produit également une facture de la société AireRénovation pour un diagnostic en lien avec un dégâts des eaux. Il ressort de ce document que le technicien a constaté la présence d’eau sur des prises et des luminaires en raison d’un dégât des eaux du logement de l’étage supérieure, ce qui présentait un risque d’incendie ou d’hydrocution. Elle justifie en outre avoir signalé la situation par courriel l’agence immobilière La Forêt.

Enfin, de manière plus générale, elle produit une attention de Monsieur [S] [X] dans laquelle ce dernier indique que l’immeuble présente des problèmes d’humidité « depuis longtemps ».

Ainsi, le bailleur ne démontre pas que la dégradation des murs et des plafonds ayant nécessité une remise en état est en lien avec l’utilisation par les locataires du logement. Au contraire, il ressort des pièces produites par la défenderesse que la dégradation du logement a été causée par un dégât des eaux et des problématiques d’humidité qui ne sont pas de son fait et qui ont été signalés au bailleur et/ou à l’agence.

S’agissant des frais de remplacement de la cuvette des WC, rien n’est mentionné à ce sujet dans l’état des lieux de sortie.

Au surplus, il convient de relever que Madame [F] produit la capture d’écran d’un courriel de l’agence gestionnaire dans lequel il est indiqué que « l’état des lieux de sortie ne comporte pas d’anomalie, il n’y a donc pas de retenue concernant une dégradation ».

Dans ces conditions, la demande au titre des réparations locatives sera rejetée.

Sur le trouble de jouissance

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, la locataire considère qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait de l’humidité du logement, du dégât des eaux et de la coupure d’électricité pendant un mois.

Elle communique un courriel du 28 août 2025 dans lequel elle indique à l’agence La Forêt qu’elle n’a plus d’électricité de depuis 24h, ce qui l’empêche notamment de remonter ses volets électriques et l’oblige à vivre dans l’obscurité. Elle fait également part de la présence du dégât des eaux précédemment évoqué. Elle produit en outre une facture de la société AireRenovation aux termes de laquelle les circuits sont en coupure en raison de la présence d’eau sur prise et luminaire provenant du dégât des eaux. Aux termes de la facture, le technicien conclut qu’il est d’abord nécessaire de sécher les plafonds puis de procéder à la réfection électrique.

Il ressort en outre des pièces produits que le propriétaire a fait intervenir un technicien le 12 septembre 2025.

En conséquence, il convient d’indemniser Madame [F] pour le trouble de jouissance qu’elle a subi du 27 août au 12 septembre 2025, soit 17 jours. Il y a lieu de considérer qu’une coupure totale d’électricité justifie une indemnisation à hauteur de 75% de la valeur locative. Le montant du loyer mensuel étant de 1 250 euros, le bailleur sera condamné à verser à Madame [F] la somme de 514,08 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le bailleur est la partie perdante. Cependant, il est à noter que ce dernier a été contraint d’engager la présente procédure en raison des impayés des locataires, même si ces derniers ont régularisé la situation depuis l’introduction de l’instance.

En conséquence, il convient de condamner chacune des parties à prendre en charge la moitié des dépens.

Si le bailleur formule une demande au titre des « frais judiciaires », il s’agit de frais d’huissier qui relèvent des dépens. Aucune demande au titre de l’article 700 n’a donc été formulée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SCI SEVRAN de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [W] [F] à payer à la SCI SEVRAN la somme de 49,43 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 18 novembre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [W] [F] ;

REJETTE la demande de remboursement des charges formée par Madame [W] [F] ;

REJETTE la demande de la SCI SEVRAN au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la SCI SEVRAN à payer à Madame [W] [F] la somme de 514,08 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE la SCI SEVRAN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [T] et Madame [W] [F] à payer la moitié des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI SEVRAN à payer la moitié des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION